Решение от 19 апреля 2026 г. АС Ханты-Мансийского АО

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-24081/2025
20 апреля 2026 г.
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2026 г.

В полном объеме решение изготовлено 20 апреля 2026 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кокориной К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 11.12.2002, адрес: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) к акционерному обществу Управляющая компания «Металлинвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 02.08.2017, адрес: 622001, <...>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а так же встречному иску акционерного общества Управляющая компания «Металлинвест» к администрации города Сургута

об обязании заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101173:178 сроком на 3 года для завершения работ в отношение незавершенного строительства,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра

и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 107174, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, ул. Новая Басманная, дом 2/1, стр. 1),

при участии представителей сторон:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 07.02.2025,

от третьих лиц – не явились,

установил:

администрация города Сургута (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к акционерному обществу Управляющая компания «Металлинвест» (далее – ответчик, общество, АО «УК «Металлинвест») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101173:182, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101173:178 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>

, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «б утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Определением от 01.11.2025 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 11.12.2025 (л.д. 1-2).

Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра).

От третьего лица поступил отзыв на иск, в котором указало, что по состоянию на 14.11.2025 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеется следующая информация: земельный участок, кадастровый номер: 86:10:0101173:178, площадь: 390 кв.м, имеет вид категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: По документу - склад, по классификатору Росреестра - для размещения коммунальных, складских объектов; адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>. Также имеется запись об аренде: арендатор - Акционерное общество Управляющая компания «Металлинвест», арендодатель - Муниципальное образование Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ город Сургут. Кроме того, содержится запись о запрете на совершение регистрационных действий на основании определения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 01.11.2025 по делу № А75-24081/2025. Имеется связь с объектом недвижимости с кадастровым номером: 86:10:0101173:182. Объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 86:10:0101173:182, протяженность

в метрах с округлением до 1 метра: 284 м, степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах: 90 %. Проектируемое назначение: 7.1. Cооружения железнодорожного транспорта; адрес: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>. Правообладатель (собственник): Акционерное общество Управляющая компания «Металлинвест» (л.д. 78-79).

Кроме того, Управлением Росреестра представлено пояснение, содержащее аналогичные отзыву сведения (л.д. 81-82).

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором требования истца не признал, в удовлетворении иска просил отказать. В отзыве указал, что не оспаривает факт принадлежности ему на праве собственности объекта незавершенного строительства «сооружение железнодорожного транспорта» протяженностью 284 м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, кадастровый номер 86:10:0101173:182 (далее – Объект). Готовность объекта – 90%. Сообщил, что объект был построен на арендованном земельном участке

с кадастровым номером 86:10:0101173:178, а также на 2-х других земельных участках

с кадастровыми номерами 86:10:0101173:12; 86:10:0101173:177. Указал, что столкнулся

с трудностями при согласовании с ОАО «РЖД» размещения оборудования сетей связи для объекта, как этого требуют ТУ. Ответчик не может оказать влияние на ОАО «РЖД», так как данная организация является монополистом в вопросах, связанных с железнодорожным транспортом. Данное обстоятельство, а также истечение срока действия договора аренды и, соответственно, отсутствие возможности получить новое разрешение на строительство, привели к готовности объекта на 90%. Обратил внимание суда, что заинтересован

в окончании строительных работ, и во вводе объекта в эксплуатацию, объект находится

в состоянии, которое позволяет завершить работы и ввести его в эксплуатацию (л.д. 84-85).

Определением суда от 11.12.2025 судебное заседание по делу назначено на 10.02.2026 (л.д. 89-90).

10.12.2025 (зарегистрировано канцелярией суда 11.12.2025), ответчик обратился

в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры со встречным исковым заявлением к истцу об обязании заключить договор аренды на земельный участок

с кадастровым номером 86:10:0101173:178 сроком на 3 года для завершения работ

в отношение незавершенного строительства (л.д. 96-97).

Определением суда от 16.12.2025 встречный иск акционерного общества Управляющая компания «Металлинвест» принят судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском (л.д. 94).

Определением суда от 10.02.2026 судебное заседание по делу отложено на 06.04.2026 (л.д. 107-108).

Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД»).

От третьего лица - ОАО «РЖД» поступил отзыв, в котором указало, что примыкание

и строительство железнодорожных путей АО «УК Металлинвест» осуществляется

на основании требований нормативных документов федерального уровня, ОАО «РЖД»,

в соответствии с согласованной Свердловской железной дорогой проектной документацией (от 25.01.2023№ 1618/Сверд, № 1619/Сверд), разработанной на основании технических условий (от 20.10.2020№ 28924/Сверд). Примыкание предполагает реализацию двух проектов:

1. Объект ОАО «РЖД» «Стрелочный перевод примыкания ж.д. пути необщего пользования АО УК «Металлинвест» к пути необщего пользования № 345 железнодорожной станции Сургут ОАО «РЖД», г. Сургут»;

2. Объект АО УК «Металлинвест» «Открытый склад металла с козловым краном

и железнодорожным путем необщего пользования по адресу: ХМАО, <...>».

Виды работ в данных проектах, их последовательность и сроки реализации, технически и технологически увязаны между собой. Учитывая, что сети связи (по проекту АО УК «Металлинвест») должны надежно гарантировать наличие связи, в т.ч. на вновь укладываемом стрелочном переводе (по проекту ОАО «РЖД»), Свердловская железная дорога подтверждает, что перенос срока монтажа связевого оборудования обусловлен объективными причинами:

1. Выбор оборудования связи АО УК «Металлинвест» совместимого с действующей сетью связи ОАО «РЖД» (требования электромагнитной совместимости, возможность интеграции и т.д.);

2. Увязка по срокам двух проектов, при этом укладка стрелочного перевода по проекту ОАО «РЖД» выполнена в декабре 2025, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию планируется получить в апреле 2026.

Администрация города Сургута отзыв на встречное исковое заявление не представила.

В судебное заседание обеспеченная явка представителя ответчика, который доводы отзыва поддержал, просил в удовлетворении требований администрации отказать, встречный иск удовлетворить.

Администрация города Сургута и третьи лица, извещенные надлежащим образом, не обеспечили участие представителей в судебном заседании.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело по существу по имеющимся в деле доказательствам

в отсутствие надлежаще извещенных администрации и третьих лиц.

Представитель ответчика по первоначальному иску исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Выслушав представителя АО УК «Металлинвест», исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно выписке из ЕГРН АО УК «Металлинвест» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101173:182.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке

с кадастровым номером 86:10:0101173:178, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>. Государственная собственность в отношении земельного участка не разграничена.

Ответчику по результатам торгов на основании договора аренды земельного участка от 20.12.2022 № 130 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101173:178, площадью 390 кв. м, с разрешенным использованием: «Склад» на срок

2 года 6 месяцев даты проведения аукциона - с 13.12.2022 по 12.06.2025.

Ответчику выдано разрешение от 05.12.2024 № 86-10-85-2024 на строительство объекта «Открытый склад металла с козловым краном и железнодорожным путем необщего пользования по адресу: ХМАО, <...>» сроком действия до 05.10.2025.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута от 14.08.2025 № 02-02-6113/5, в рамках проведенного осмотра земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101173:182, на котором расположен объект незавершенного строительства, было выявлено следующее состояние объекта с кадастровым номером 86:10:0101173:182:

- вид (тип) - сооружение железнодорожного транспорта. Открытый склад металла

с козловым краном и железнодорожным путем необщего пользования;

- наличие фундамента - не предусмотрено проектом;

- количество этажей - 0;

- ориентировочные размеры в плане (площадь) - протяженность железнодорожного пути ориентировочно 284 метров (сведения ЕГРН);

- строительные материалы - железобетонные плиты дорожного покрытия, щебеночное покрытие, металлические крановые пути, козловой кран, железнодорожные пути;

- иные показатели (в том числе соответствует/не соответствует разрешительной документации) при наличии - установлено наличие открытого склада с козловым краном, двух наземных рельсовых крановых путей для козлового крана, железобетонных плит, щебеночного покрытия, железнодорожных путей, что соответствует предоставленной для подготовки разрешения на строительство проектной документации.

Указанное нашло свое отражение в акте осмотра № 08-К/2025 от 13.08.2025.

Согласно сведениям из ЕГРН, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 90 %.

Администрация указывает, что описанные обстоятельства указывают на то, что строительство объекта не было завершено в срок, установленный договором аренды.

Учитывая вышеизложенное, полагая, что принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

АО УК «Металлинвест», в свою очередь, обратилось со встречным иском об обязании администрацию заключить с ним договор аренды на земельный участок с кадастровым номером: 86:10:0101173:178 сроком на 3 года для завершения работ в отношение объекта незавершенного строительства.

Основанием для обращение с встречным иском явилось наличие на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101173:178 объекта незавершённого строительства, а именно сооружение железнодорожного транспорта с кадастровым номером: 86:10:0101173:182, со степенью готовности 90%, принадлежащее ответчику на праве собственности, и отказом администрации в заключении договора аренды для завершения строительства.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления

в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка

в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка

в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации

и Земельного кодекса Российской Федерации, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» - далее Закон № 171-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника

по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,

с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане

и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или

20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления, позиция истца основана на том, что срок действия договора аренды земельного участка истек, объект, расположенный на земельном участке не завершен строительством, не введен в эксплуатацию и права на него как объект недвижимости, завершенный строительством, не зарегистрированы.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что не оспаривает факт принадлежности ему на праве собственности объекта незавершенного строительства «сооружение железнодорожного транспорта» протяженностью 284 м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, кадастровый номер 86:10:0101173:182. Готовность Объекта – 90%.

Ответчик указывает, что объект был построен на арендованном земельном участке

с кадастровым номером 86:10:0101173:178, а также на 2-х других земельных участках

с кадастровыми номерами 86:10:0101173:12; 86:10:0101173:177.

Ответчику было выдано разрешение от 22.05.2023, от 13.08.2024 (взамен ранее выданного разрешения на строительство от 22.05.2023), 05.12.2024 (взамен ранее выданного разрешения на строительство от 13.08.2024) на строительство объекта недвижимости, в том числе на арендованном земельном участке, сроком действия до 05.10.2025.

Ответчик указывает, что фактически закончил строительство объекта летом 2024

и занимался вопросом строительства сети связи (радиосвязь) на территории ОАО «РЖД».

В свою очередь, ввиду того, что действие договора аренды было до 12.06.2025,

то ответчик, фактически, был лишен возможности проводить работы по вводу объекта

в эксплуатацию.

Вместе с тем, ответчик предпринимал попытки продлить срок действия аренды земельного участка для ввода объекта в эксплуатацию.

Так, например, 11.06.2025 ответчик направил истцу заявление о предоставлении земельного участка 86:10:01011173:178 без проведения торгов, на который был получен отказ Администрации города Сургута от 25.06.2025.

Также было подано повторное заявление от 28.07.2025, на которое был получен тоже отказ от Администрации.

Таким образом, как указывает общество, на текущий момент времени, истец не продлил договор аренды с ответчиком, что не позволяет последнему завершить работы по вводу склада в эксплуатацию.

АО «УК «Металлинвест» указывает, что проект разрабатывался в соответствии

с Техническими условиями ОАО «РЖД» от 20.10.2020 № исх28924/Сверд (далее ТУ) и был согласован письмом ОАО «РЖД» от 25.01.2023 № 1618/Сверд.

Строительные работы на земельных участках 86:10:0101173:178, 86:10:0101173:12; 86:10:0101173:177 фактически были завершены ответчиком летом 2024.

В составе Проекта проектной организацией ФГБОУ ВО УрГУПС разработан Раздел 3. Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения ТПП-834-ТКР и раздел рабочей документации Сети связи ТПП-834-0-СС.

В соответствии с этими разделами и письмом Сургутского РЦС филиала ОАО «РЖД» ИСХ-354/ЕКТ РЦС-8 от 26.04.2022 оборудование сетей связи должно быть размещено на территории ПМС-254 (структура ОАО «РЖД») г. Сургут. Для получения доступа на территорию ПМС-254, ответчиком, направлены письма в структуры ОАО «РЖД» (от 16.08.2024 Исх. №70/33; от 20.01.2025 Исх. №07/04; от 03.06.2025 Исх. №54/23; от 25.06.2025 Исх. № 67/26; от 01.07.2025 Исх. №73/27).

Также общество пояснило, что причиной задержки строительства объекта явилось недопуск подрядчика АО «Металлинвест» для монтажа оборудования связи со стороны

АО «РЖД».

Ответчик указал, что на текущий момент устные договоренности по допуску подрядчика достигнуты. Подписан договор от 18.11.2025 №18.25 с подрядчиком -

ООО «Связьсервис» на выполнение работ.

Также ответчик обратил внимание суда, что без выполнения всех требований ТУ,

ОАО «РЖД» не может подписать справку о выполнении ТУ ОАО «РЖД», которая необходима для предъявления в Сургутский отдел инспектирования Службы жилищного

и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судом установлено, что ответчиком также заключен договор с ОАО «РЖД»

от 29.11.2024 №5948965 на работы по присоединению железнодорожного пути необщего пользования АО «Металлинвест» (86:10:0101173:182) к инфраструктуре станции Сургут Свердловской железной дороги – филиала ОАО «РЖД», и заключено дополнительное соглашение от 19.09.2025 №1 об увеличении стоимости. СМР по данному договору выполнены силами ОАО «РЖД» (данные работы входят в объем выполнения ТУ ОАО «РЖД»).

ОАО «РЖД» в настоящее время предъявляет в Сургутский отдел инспектирования Службы жилищного и строительного надзора ОАО «РЖД» работы по присоединению железнодорожного пути необщего пользования. В настоящее время работы должны быть выполнены в следующие сроки (ориентировочные с учётом возможных непредвиденных обстоятельств, в том числе погодных условий):

1. Заключение договора и оплата аванса для выполнения СМР сети связи (радиосвязь) на территории ОАО «РЖД». 19.12.2025г.

2. Выполнение СМР по договору – 160 кол. дней с учетом срока поставки оборудования по договору подряда.

3. Подготовка справки о выполнении ТУ со стороны ОАО «РЖД» -30кл.дней.

4. Получение нового разрешения на строительство. При продлении договора аренды Арендодателем. – 5раб.дн.

5. Итоговая проверка Сургутским отделом инспектирования Службы жилищного

и строительного надзора. Оформление заключения о соответствии объекта - 30 кл. дней

с даты направления документов при наличии договора аренды.

6. Получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. – 5 раб. дней.

Таким образом, суд полагает, что ответчиком осуществляются действия, направленные на завершение строительства.

Более того, ответчик обращает внимание суда, что он заинтересован в окончании строительных работ, и во вводе объекта в эксплуатацию.

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Подпунктом 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда производится отчуждение объекта незавершенного строительства

в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося

в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с частью 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Таким образом, в настоящее время готовность объекта составляет 90%, материалами дела подтверждается у ответчика по объективным причинам отсутствовала возможность завершить строительство, что в том числе подтверждается отзывом ОАА «РЖД», что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает в качестве одного из условий изъятия объекта не завершение строительства.

По смыслу указанной нормы права, реализация с торгов незавершенного строительством объекта осуществляется с целью завершения строительства лицом, которое приобретает данный объект на торгах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, содержащемуся в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений

и разумность их действий предполагаются, пока не доказано обратное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют,

с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В данном случае обращение с иском в рамках данного дела предполагает продажу объекта незавершенного строительства на публичных торгах, результатом чего является переход права собственности на объект к другому лицу.

Как указано выше, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт не завершения строительных работ.

Суд отмечает, что администрация, заявляя о применении статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обосновал цель, для которой требуется реализация объекта на торгах, с учетом того, что строительство объекта фактически завершено и степень его готовности, составляет 90%.

АО УК «Металлинвест» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры со встречным исковым заявлением к администрации об обязании заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101173:178 сроком на 3 года для завершения работ в отношение незавершенного строительства.

Как указано выше, между администрацией города Сургута и АО УК «Металлинвест» был заключен договор аренды от 20.12.2022 № 130 земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101173:178, площадью 390 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> под разрешенное использование участка: склад.».

Срок аренды земельного участка 2 года 6 месяцев с даты проведения аукциона согласно протоколу от 13.12.2022 № 373 заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков, на право заключения договоров аренды земельных участков на право заключения договоров о комплексном развитии территории, по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, в связи прекращением действия договора аренды земельного участка. По истечении указанного срока действие договора прекращается.

Администрацией города Сургута выдано разрешение на строительство от 05.12.2024 для строительства: «Открытый склад металла с козловым краном и железнодорожным путем необщего пользования по адресу: ХМАО, <...>, срок действия разрешения на строительство 05.10.2025.

На земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101173:178 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101173:182 степень готовности 90%. Поставлен объект незавершенного строительства на кадастровый учет - 09.06.2025.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации

в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного

в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, из указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после

01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При этом по смыслу правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, вышеуказанное право требования заключения договора аренды для завершения строительства возникает только

у добросовестного застройщика.

Из материалов дела следует, что строительные работы на земельных участках 86:10:0101173:178, 86:10:0101173:12; 86:10:0101173:177 фактически были завершены ответчиком летом 2024.

В составе Проекта проектной организацией ФГБОУ ВО УрГУПС разработан Раздел 3. Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения ТПП-834-ТКР и раздел рабочей документации Сети связи ТПП-834-0-СС.

В соответствии с этими разделами и письмом Сургутского РЦС филиала ОАО «РЖД» от 26.04.2022 ИСХ-354/ЕКТ РЦС-8 оборудование сетей связи должно быть размещено на территории ПМС-254 (структура ОАО «РЖД») г. Сургут. Для получения доступа на территорию ПМС-254, ответчиком, направлены письма в структуры ОАО «РЖД».

Причиной задержки строительства объекта явился недопуск подрядчика АО «Металлинвест» для монтажа оборудования связи со стороны АО «РЖД».

Принимая во внимание вышеизложенное, суд в целях правовой определенности

и защиты гражданских прав АО УК «Металлинвест», приходит к выводу об удовлетворении встречного иска общества, в том числе принимая во внимание принятие обществом мер по завершению строительства, а также отсутствие доказательств того, что обществу уже было предоставлено право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства.

При этом, встречное исковое заявление удовлетворению не полежит.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела

по существу.

Администрация города Сургута при обращении с исковым заявлением госпошлину не оплачивала, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

АО УК «Металлинвест», при обращении со встречным исковым заявлением, оплатило госпошлину в размере 50 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.12.2025 № 2796.

С учетом изложенного, понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины, судом относятся на истца по первоначальному иску – администрации города Сургута.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации города Сургута оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление акционерного общества Управляющая компания «Металлинвест» удовлетворить.

Обязать администрацию города Сургута заключить с акционерным обществом Управляющая компания «Металлинвест» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101173:178 сроком на три года для завершения работ в отношении объекта незавершенного строительства.

Взыскать с администрации города Сургута в пользу акционерного общества Управляющая компания «Металлинвест» расходы по оплате госпошлины в размере

50 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда

в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства

в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Н.Ю. Яшукова