Решение от 23 сентября 2020 г. по делу № А75-5448/2020

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-5448/2020
23 сентября 2020 года
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения оглашена 16 сентября 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 23 сентября 2020 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПромТехСтрой" (ИНН <***>) к администрации городского поселения Барсово о признании недействительным отказа в заключении договора,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 03.06.2020,

от администрации – ФИО3 доверенность от 09.01.2020,

установил:

в арбитражный суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "ПромТехСтрой" (далее - общество, заявитель) к администрации городского поселения Барсово (далее - администрация) о признании недействительным отказа, изложенного в письме от 16.03.2020 № 0765/20 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051604:244 площадью 3 487 кв.м., расположенного по адресу: пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, усл. № 20, для окончания строительства объекта незавершенного строительства "Многоквартирный жилой дом по ул. Сосновый бор, усл. № 20 в пгт. Барсово" и обязать заключить договор аренды земельного участка.

В ходе судебного разбирательства наименование заявителя изменено с общества с ограниченной ответственностью "ПромТехСтрой" на общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ПромТехСтрой".

Исковые требования общества мотивированы тем, что спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства "Многоквартирный жилой дом по ул. Сосновый Бор, условный № 20 в пгт. Барсово". Строительство дома осуществляется за счет участников долевого строительства и регулируется положениями федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон № 214-ФЗ), следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не распространяются на объекты незавершенного строительства - многоквартирные жилые дома.

Администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что договор аренды был заключен 01.11.2016 и прекратил свое действие через 38 месяцев после его государственной регистрации, т.е. 16.01.2020. Договор был заключен на аукционе, следовательно, право на заключение договора в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), у заявителя не возникло. Кроме того, общество не являлось арендатором земельного участка, поскольку владело и пользовалось им на основании договора субаренды. Доводы общества о долевом участии в строительстве бездоказательны, поскольку договоры об участии в долевом строительстве не имеют государственной регистрации.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, установил следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации городского поселения Барсово от 12.08.2016 № 214 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка", протокола о результатах аукциона от 30.09.2016 № 12, между администрацией и ФИО4 01.11.2016 заключен договор аренды земельного участка № 11126, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:0051604:244 общей площадью 3 487 кв.м., расположенный по адресу: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, усл. № 20, с видом разрешенного использования "под строительство многоквартирного жилого дома", территориальная зона – ЖЗ (зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами).

Срок действия договора аренды установлен на 38 месяцев и вступает в силу с момента государственной регистрации, т.е. с 16.11.2016 (л.д.14-19).

20.03.2018 между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью "ПромТехСтрой" заключен договор № 1/К субаренды земельного участка (л.д.20-21). Договор прошел государственную регистрацию 23.05.2018. По условиям договора арендодатель предоставляет в субаренду во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:0051604:244 общей площадью 3 487 кв.м., расположенный по адресу: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, усл. № 20, с видом разрешенного использования "под строительство многоквартирного жилого дома", территориальная зона – ЖЗ (зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами).

06.06.2018 администрацией Сургутского района обществу с ограниченной ответственностью "ПромТехСтрой" выдано разрешение RU 86507102-38-2018 на строительство объекта "Многоквартирный жилой дом по ул. Сосновый Бор, условный № 20 в пгт. Барсово (л.д.23).

29.06.2019 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 86:03:0051604:376, рег. № 86:03:0051604:376-86/140/2019-1, адрес объекта: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, условный № 20, степень готовности объекта незавершенного строительства 6%).

20.12.2019 ФИО4 обратилась с заявлением в администрацию г.п. Барсово о подписании трехстороннего соглашения о замене стороны по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 № 11126.

Письмом от 28.01.2020 № 0245/20 администрация вернула соглашение без рассмотрения, при этом указала, что срок действия договора аренды истек 16.01.2020, необходимость в заключении дополнительного соглашения к договору аренды в части замены арендатора отсутствует.

В связи с истечением срока действия разрешения на строительство, общество 10.01.2020 обратилось в Департамент строительства и земельных отношений администрации района с заявлением о внесении изменений в разрешение от 06.06.2018 № RU 86507102-38-2018.

Письмом от 15.01.2020 № 33-01-21-106 в продлении срока отказано в виду того, что подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство должна осуществляться не менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения.

15.01.2020 в Департамент строительства и земельных отношений администрации Сургутского района подано заявление о представление земельного участка в аренду без проведения торгов. Данное заявление возвращено, при этом указано, что в силу статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах городского поселения Барсово, осуществляет администрация данного поселения.

31.01.2020 заявитель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении вышеназванного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Письмом от 16.03.2020 № 0765/20 администрация отказала в предоставлении участка в связи с тем, что предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, в целях окончания строительства такого объекта в ином порядке, действующим земельным законодательством не предусмотрено (л.д.13).

Считая отказ незаконным, заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

Частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, предусмотрены в части 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем, в рассматриваемом деле возможность заключения договора аренды нового договора аренды по правилам части 3 статьи 39.6 ЗК РФ у заявителя отсутствует, поскольку он не являлся арендатором земельного участка, договор аренды между ним и администрацией не заключался.

По этой же причине заключение нового договора в соответствии с пунктом 10 части 2, частью 5 статьи 39.6 ЗК РФ также невозможно, поскольку договор аренды изначально заключался с иным лицом, а не с обществом.

Согласно пункту 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 настоящей статьи.

В силу части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как указано выше, обществом договор аренды земельного участка не заключался, общество являлось пользователем участка на основании договора субаренды.

Кроме того, согласно сведениям, содержащимся в программном комплексе «Судебно-арбитражное делопроизводство» в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 03.03.2020 поступило исковое заявление администрации к обществу с требованием об изъятии у ответчика объекта незавершённого строительства со степенью готовности 15 %, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью «Промтехстрой» на праве собственности, о чем в ЕГРН 29.06.2019 сделана запись регистрации № 86:03:0051604:376-86/140/2019-1, кадастровый номер 86:03:0051604:376, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, условный № 20, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Заявление администрации принято к производству, делу присвоен номер А75-3990/2020. В настоящее время производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения по делу А75-5448/2020.

Рассматриваемое в настоящем деле заявление общества подано после обращения администрации с указанным иском об изъятии объекта незавершенного строительства (датировано 03.04.2020, поступило в суд 10.04.2020).

При таких обстоятельствах, в силу прямого указания подпункта 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление обществу земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства невозможно в связи с обращением администрации в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства и его продажи с публичных торгов, а также в связи с отсутствием ранее заключенного между администрацией и обществом договора аренды.

Доводы заявителя о нарушении прав и законных интересов участников долевого строительства в результате не заключения нового договора аренды не нашли своего подтверждения.

Так, обществом в ходе судебного разбирательства представлены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенные с гр. ФИО5 (от 10.09.2018 № 01), с обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Строй» (от 01.06.2019 № 1) в подтверждение довода о наличии заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, представленные договоры не прошли государственную регистрацию, что заявителем не оспаривается.

Заявителем представлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав по перечисленным договорам (от 04.07.2019), где в качестве основания для приостановления государственной регистрации указано непредставление обществом заключения о степени готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьёй 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ. Государственная регистрация приостановлена до 04.08.2019. Доказательства проведения государственной регистрации суду не представлены, что свидетельствует об отсутствии таковой.

При отсутствии государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве невозможно вести речь о нарушении прав и законных интересов участников долевого строительства в части пользования земельным участком, расположенным под объектом строительства, поскольку права участников не зарегистрированы.

Довод заявителя о необходимости признания договоров заключенными в связи с достижением согласия сторон по всем существенным условиям договора и принятии во внимание судебной практики Сургутского городского суда и суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры подлежит отклонению.

Так, как обоснованно указал сам заявитель, в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Следовательно, при отсутствии государственной регистрации договора таковой считается незаключенным.

Представленная обществом судебная практика о признании заключенным договора об участии в долевом строительстве при отсутствии государственной регистрации такового касается иной правовой ситуации, связанной с отказом застройщика от государственной регистрации договора, и необходимостью защиты прав застройщика, а потому не может быть применима к рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям.

Также подлежат отклонению доводы заявителя о проведении активных работ по строительству жилого многоквартирного дома.

В соответствии с определением суда в ходе судебного разбирательства сторонами произведен осмотр земельного участка.

Несмотря на предоставление сторонами самостоятельных актов осмотра земельного участка, сведения содержащиеся в нем позволили суду прийти в выводу о том, что на месте строительства возведен фундамент (неполностью с учетом представленных фотографий), при этом какие-либо строительные работы не проводятся (рабочий персонал и работающая строительная техника отсутствуют).

Таким образом, исследованные судом фактические обстоятельства позволяют суду прийти к выводу об отсутствии у общества правовых оснований для обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства и обоснованности отказа администрации в предоставлении земельного участка в аренду и заключении соответствующего договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, заявление общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья Дроздов А.Н.