Решение от 27 июня 2019 г. по делу № А66-9735/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-9735/2017
г.Тверь
27 июня 2019 года


изготовлено в полном объеме

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Булыгиным О.И., при участии представителей: истца – Ковалева М.Е. по доверенности, ответчика – Зайцева С.В., по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации Кимрского района Тверской области, Тверская обл., г. Кимры

кЗакрытому акционерному обществу Группа компаний «Агентство недвижимости, инновации, строительства»,Тверская обл., Кимрский р-н

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, прокуратура Кимрского района

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды

установил:

Администрации Кимрского района Тверской области (далее – заявитель, Администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Закрытому акционерному обществу Группа компаний «Агентство недвижимости, инновации, строительства» (далее – ответчик, Общество), в котором просит расторгнуть договор аренды от 18.07.2012г. №12-80, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 10000 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, кадастровый номер 69:14:0241201:559, адрес: Тверская область, Кимрский район, Федоровкое с/п, д. Крева по инициативе Арендодателя в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчика; обязать ответчика возвратить истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда; взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату по договору аренды от 18.07.2012г. №12-80 в размере 2911614,63 рублей, за период просрочки с 16.04.2014г. по 30.06.2017г., а также пени в размере 4320559,98 рублей, за период с 16.04.2014г. по 15.05.2019г. (с учетом уточнений).

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте проведения разбирательства по делу, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Истец требования поддержал в полном объеме, представил доказательства направления уточненного заявления в адрес лиц, участвующих в деле.

Ответчик возражал относительно заявленных требований в соответствии с доводами, изложенными в письменном отзыве и дополнениях к нему.

Как следует из материалов дела, 18.07.2012 между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №12-80 (далее – договор), согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 10000 кв.м., расположенный по адресу: Тверская область, Кимрский район, Федоровкое с/п, д. Крева, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, кадастровый номер 69:14:0241201:559.

Срок аренды установлен на 49 лет с момента подписания договора (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 3.1. договора, размер арендной платы в год составляет 58248 рублей, и вносится арендатором:

- не позднее 15.04 – ¼ годовой суммы арендной платы;

- не позднее 15.07 – ¼ годовой суммы арендной платы;

- не позднее 15.10 – ½ годовой суммы арендной платы (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно в соответствии с принятыми нормативно-правовыми актами. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления.

В соответствии постановлением Администрации Тверской области от 26 декабря 2007г. № 396-па «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов», размер арендной платы начисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка в 2014 году увеличился размер арендной платы до 1 456 200 рублей в год, в 2015, 2016 годах в размере 970512 рублей, в 2017 году в размере 397818 руб.

Соответствующие уведомления об изменении размера арендной платы были направлены в адрес ответчика (том 1, л.д. 28-31,122-125).

Нерегулярное внесение ответчиком арендной платы привело к образованию задолженности по арендной плате в размере 2911614,63 рублей, за период просрочки с 16.04.2014 по 30.06.2017.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Задолженность по пени рассчитана истцом в размере 4320559,98 рублей, за период с 16.04.2014 по 15.05.2019.

В связи с существенным нарушением условий договора аренды со стороны ответчика, выразившееся в нарушении сроков оплаты арендной платы более двух раз подряд, истцом принято решение о расторжении с ответчиком указанного договора аренды.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 17.05.2017 №756 с требованием о погашении образовавшейся задолженности и уведомлением о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, которая осталась без ответа и исполнения (том 1, л.д. 15-16).

Полагая свои права нарушенными уклонением ответчика от внесения арендных платежей в сроки и порядке, установленные договором, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), главы 34 части второй ГК РФ, а также специальному отраслевому законодательству.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. В силу пункта 3 названной статьи порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер (статья 424 ГК РФ), определение условий договора об арендной плате необходимо производить исходя из положений нормативных правовых актов, принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления, и устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (далее – Постановление № 73).

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях установления единого подхода к определению размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» Администрацией Тверской области Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 №396-па было утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов (далее – Положение).

Если иное не предусмотрено настоящим Положением, размер арендной платы за пользование земельными участками определяется по формуле:

А = Скадастр x S x Сап x Ксэо x m / 12,

где

Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды (в рублях за 1 кв. м);

S - площадь земельного участка или его части, являющегося предметом договора аренды (в кв. м);

Сап - ставка арендной платы, установленная настоящим Положением (в %);

Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке (далее - коэффициент социально-экономических особенностей);

m - количество месяцев аренды в текущем году (пункт 2.1 Положения).

Согласно пункту 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Настоящим договором аренды предусмотрена возможность изменения арендодателем размера арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 19 Постановления № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

При таких обстоятельствах, довод ответчика о необходимости заключения дополнительных соглашений к договору аренды или внесения изменений в договор при изменении размера арендной платы, судом отклоняется, поскольку изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Факт использования ответчиком земельного участка подтвержден материалами настоящего дела и ответчиком не оспаривается.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств своевременного исполнения обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме.

Исходя из изложенного, требования истца о взыскания арендных платежей признаются судом обоснованными в заявленном размере.

Судом также установлена и подтверждена материалами дела обоснованность заявленного истцом требования о взыскании пеней за просрочку платежей по договору.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Сторонами в договоре предусмотрено начисление пеней за просрочку платежей по арендной плате (пункт 5.2 договора).

Арифметическая часть расчета неустойки, выполненного истцом, судом проверена, признана верной.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Факт направления ответчику соответствующего уведомления о погашении долга и расторжении договора аренды установлен судом и подтверждается материалами дела.

При указанных обстоятельствах требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. С учетом освобождения истца в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Взыскать с закрытого акционерного общества Группа компаний "Агентство недвижимости, инноваций, строительства" (место нахождения Тверская область, Кимрский район, сельское поселение Красновское, <...>, офис 2, ОГРН <***> ИНН <***>, зарегистрировано Межрайонной ИФНС России № 12 по Тверской области 18.03.2015) в пользу Администрации Кимрского района Тверской области (ОГРН1026901669684, ИНН <***>, дата гос.регистрации 05.12.2002г.) 2911614,63 руб. задолженности по арендной плате, 4320559,98 руб. пеней и в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 59161 руб.

Исполнительные листы выдать в порядке ст.319 АПК РФ.

Расторгнуть договор аренды от 18.07.2012 №12-80, находящегося в государственной собственности земельного участка, из земель населенных пунктов, площадью 10000 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, кадастровый номер 69:14:0241201:559, расположенного по адресу: Тверская область, Кимрский район, Федоровкое с/п, д. Крева.

Обязать закрытое акционерное общество Группа компаний «Агентство недвижимости, инноваций, строительства» (место нахождения Тверская область, Кимрский район, сельское поселение Красновское, <...>, офис 2, ОГРН <***> ИНН <***>, зарегистрировано Межрайонной ИФНС России № 12 по Тверской области 18.03.2015) возвратить Администрации Кимрского района Тверской области (ОГРН1026901669684, ИНН <***>, дата гос.регистрации 05.12.2002г.) земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 10000 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, кадастровый номер 69:14:0241201:559, расположенного по адресу: Тверская область, Кимрский район, Федоровкое с/п, д. Крева по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ.

Судья Е.А.Бачкина