Решение от 30 июля 2018 г. по делу № А04-1003/2018

18/2018-40527(1)

Арбитражный суд Амурской области 675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48 http://www.amuras.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

дело № А04-1003/2018
г. Благовещенск
30 июля 2018 года
резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2018 г.,

арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании иск индивидуального предпринимателя - Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Министерству имущественных отношений Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды, освобождении от арендной платы, взыскании 328000,12 руб. неосновательного обогащения,

встречное исковое требование о взыскании с ИП - Главы КФХ ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Министерства имущественных отношений Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженности по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области № 16-29з за период с 01.01.2017 по 12.12.2017 в размере 208 948,63 руб., пени за период с 15.11.2017 по 13.12.2017 в размере 6 929,24 руб.; всего 215 877,87 руб.

при участии в заседании: от истца: ФИО2, паспорт, ФИО3 по дов. от 12.01.2018, паспорт,

от ответчика: ФИО4 по дов. от 09.01.2018, паспорт,

Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел»

(http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился ИП – Глава КФХ ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2) с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Амурской области (далее ответчик, министерство) о расторжении договора аренды № 16-29з земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области от 01.07.2016, заключенного между министерством имущественных отношений Амурской области и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2; об освобождении индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 от арендной платы за период с 01.07.2016 по 12.12.2017 в размере 392 173,42 руб.; о взыскании с министерства имущественных отношений Амурской области в пользу индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 суммы неосновательного обогащения в размере 328 000,12 руб.; о взыскании с министерства имущественных отношений Амурской области в пользу индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 328 000,12 руб.

В обоснование иска ИП ФИО2 ссылается не невозможность использовать весь земельный участок по прямому назначению, поскольку пригодным для с/х работ является земельный участок с учетным номером 28:08:012116:10. На всех остальных участках находится отработанная земельная масса (вскрыша) «Богучанского угольного разреза», имеются сопки высотой 10м и выше. Фактическое состояние участка не соответствует условиям договора, целевому назначению участка и характеристикам, указанным в пункте 1.3. договора.

Ответчик в отзыве указал, что земельный участок с учетным номером 28:08:012116:10 имеет площадь 635,8161 га, что составляет 62% от общей площади переданных сельскохозяйственных угодий. При этом доводы истца о непригодности остальных 13 контуров земельного участка документально не подтверждены. У министерства имеется акт проверки использования земельного участка от 03.10.2014 № 144 предыдущим его арендатором (ООО «Владтехно ДВ»), согласно которому данным обществом сельскохозяйственные угодья в размере 864,3 га использовались для сенокошения и выпаса скота (коров), т.е. именно для тех видов сельскохозяйственных угодий, из которых

и состоит земельный участок. При этом после заключения договора аренды земельного участка истец не имел намерения его расторгать, о чем свидетельствует переписка, согласно которой предприниматель просил перезаключить договор аренды земельного участка, исключив из него 13 контуров общей площадью 659 га, и оставив 1 контур площадью 635,8161 га, и соответственно произвести перерасчет арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца.

Кроме этого, министерство не возражало в расторжении договора в досудебном порядке.

Также ответчик ссылается на несоблюдение претензионного порядка в части требования о взыскании неосновательного обогащения (претензия направлена истцом только 14.02.2018).

В предварительном судебном заседании представитель истца пояснил, что досудебная претензия о взыскании неосновательного обогащения в адрес ответчика не направлялась.

Определениями суда от 19.04.2018 принято встречное исковое требование министерства; назначена экспертиза; производство по делу приостановлено до получения судом результатов экспертизы.

18.05.2018 заключение судебной землеустроительной экспертизы от 15.05.2018 поступило в суд.

Определением от 13.06.2018 производство по делу возобновлено. В судебном заседании 02.07.2018 судом оглашены выводы судебной экспертизы.

Министерством заявлено ходатайство о вызове эксперта в связи с наличием вопросов по заключению эксперта.

В судебном заседании 24.07.2018 истец на основании п. 1 ст. 49 АПК РФ требования уточнил, просил расторгнуть договор аренды № 16-29з земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области от 01.07.2016. На остальных требованиях истец не настаивал.

Судом уточнение требований принято на основании п. 1 ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 24.07.2018 экспертом ФИО5 даны ответы на вопросы суда и представителей сторон. Ответы в полном объеме отражены в протоколе судебного заседания.

По окончании перерыва 30.07.2018 экспертом ФИО5 представлены письменные ответы на вопросы суда, а также схема границ контуров сельхозугодий спорного участка, пригодных для сельскохозяйственного использования.

В судебном заседании 30.07.2018 представители сторон настаивали на своих позициях.

Министерством представлен расчет арендной платы с учетом площади земельного участка пригодной к сельхозпроизводству, установленной заключением эксперта без учета внесенного по договору аренды задатка. При этом представитель министерства пояснил, что с учетом внесенного по договору аренды задатка и площади земельного участка пригодной к сельхозпроизводству, установленной заключением эксперта, задолженность у предпринимателя по состоянию на 12.12.2017 отсутствует.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

01 июля 2016 года на основании протокола заседания комиссии о проведении аукциона и определения победителей аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности области от 29.06.2016 № 33, министерство имущественных отношений Амурской области, «Арендодатель», и ИП - глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, «Арендатор» заключили договор аренды № 16-29з земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области.

Согласно условиям договора арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной собственности Амурской области, с кадастровым номером 28:08:012116:52 площадью 13 380 000 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства.

Размер годовой арендной платы за участок по договору в 2016 году составил 364 458 рублей.

За период с 01.07.2016 по 31.12.2016 арендная плата составила 183 224,79 рублей.

С учетом внесенного задатка для участия в торгах в размере 328 000,12 рублей у арендатора по договору имелась переплата на 01.01.2017 в сумме 144 775,33 рублей.

Согласно подпункту 4.4.1. пункта 4.4. договора, арендатор обязан использовать участок по целевому назначению на условиях, установленных договором.

В день подписания договора был также подписан акт приема - передачи земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

При осмотре земельного участка на местности арендатором после заключения договора было выявлено, что участок фактически разбит на 14 участков и каждому присвоен свой кадастровый номер: 1) 28:08:012116:20, 2) 28:08:012116:21, 3) 28:08:012116:9, 4) 28:08:012116:10, 5) 28:08:012116:11, 6) 28:08:012116:14, 7) 28:08:012116:18, 8) 28:08:012116:19, 9) 28:08:012116:22, 10) 28:08:012116:13, 11) 28:08:012116:16, 12) 28:08:012116:12, 13) 28:08:012116:15, 14) 28:08:012116:17.

Из всех перечисленных участков пригодным для с/х работ является только 28:08:012116:10. На всех остальных участках находится отработанная земельная масса (вскрыша) Богучанского угольного разреза, имеются сопки высотой 10м и выше.

Посчитав, что предоставленный участок не пригоден для ведения с/х деятельности; фактическое состояние участка не соответствует условиям договора, целевому назначению участка и характеристикам, указанным в пункте 1.3. договора, предприниматель 14.10.2017 обратился в министерство с заявлением о расторжении договора аренды.

Письмом от 12.12.2017 министерство уведомило предпринимателя о возможности расторжения договора аренды при условии оплаты арендной платы за период с 01.01.2017 по 12.12.2017.

В досудебном порядке договор сторонами расторгнут не был, так же не была оплачена арендная плата за период с 01.01.2017 по 12.12.2017.

В связи с этим стороны обратились в суд с требованиями о расторжении договора аренды (предприниматель с учетом принятых судом уточнений) и взыскании задолженности и пени по договору аренды (министерство).

Оценив изложенные обстоятельства, материалы дела, суд счел исковые требования о расторжении договора подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены ст. 612 ГК РФ. В этом случае

арендатор вправе совершить одно из предусмотренных п. 1 данной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно экспликации спорного земельного участка (пункт 1.3. договора аренды) участок обладает следующими характеристиками: площадь земельного участка 1 338 га: и них: сельскохозяйственных угодий 1 009,4 га: пашня - 145,1 га, сенокос 336,9 га, пастбище 527,4 га; прочие земли 328,6 га: лес - 57,3 га, кусты 129,3 га, болото 133.5 га, дороги - 1,2 га, прочие 7,3 га.

В целях установления факта пригодности (непригодности) земельного участка для сельскохозяйственного производства министерством совместно с истцом был осуществлен выезд, по итогам которого составлен акт осмотра земельного участка в целях соблюдения условий договора аренды № 4 от 11.04.2018 с приложением соответствующих фотоматериалов.

Согласно данному акту из 1009,4 га сельскохозяйственных угодий (всего площадь предоставленного земельного участка составляет 1 338 га) непригодными для сельскохозяйственного производства являются всего 88,6 га (6,6% от общей площади земельного участка), из них: 38,6 га: контур № 7 (учетная часть 28:08:012116:18, площадью 16,2 га) и контур № 14 (учетная часть 28:08:012116:17, площадью 22,4 га) - засыпаны отработанной массой после добычи угля; 50 га на контуре № 5 (учетная часть № 28:08:012116:11, площадью 318,8 га)-затоплено после прохода шагового экскаватора.

Оставшаяся в размере 1 249,4 га от общей площади (920,8 га от площади сельскохозяйственных угодий) пригодна для тех целей, которые указаны в характеристике земельного участка (пашня, сенокос, пастбище). С указанным актом предприниматель не согласился (пояснения на стр. 3 акта).

Наряду с этим судом установлено, что в ходе судебного процесса министерством не опровергнуты доводы предпринимателя о том, что акт приема - передачи земельного участка, подписывался сторонами в помещении министерства имущественных отношений Амурской области. Фактически на момент подписания акта представителя арендодателя границы земельного участка на местности арендатору не показывали, и совместно с ним участок не осматривали. Арендованный земельный участок естественных границ не имеет, в связи с чем недостатки участка на момент заключения договора не были известны арендатору и не могли быть обнаружены при самостоятельном осмотре.

С целью проверки правомерности доводов и доказательств сторон по указанным вопросам была назначена экспертиза.

В заключении судебной землеустроительной экспертизы от 15.05.2018 эксперт Попов С.И. указал (ответ на первый вопрос), что на дату проведения экспертизы, фактическое состояние земельного участка с кадастровым номером 28:08:012116:52 по составу угодий не соответствует составу угодий по экспликации указанной в пункте 1.3. договора аренды земельного участка № 16-29з от 01.07.2016. Экспертом составлена экспликация земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:08:012116:52.

Согласно составленной экспликации земельного участка с кадастровым номером 28:08:012116:52 на 11.05.2018 фактическая площадь земельного участка пригодная для сельскохозяйственного производства составила 338,5 га.. Экспликация составлена в разрезе учетных номеров части земельного участка. Сельскохозяйственные угодья пригодные для сельскохозяйственного производства располагаются в пределах учетных частей с кадастровыми номерами 28:08:012116:10,28:08:012116:11,8:08:012116:12.

На других учетных частях сельскохозяйственные угодья пригодные для сельскохозяйственного производства отсутствуют.

По мнению эксперта, на данный момент использовать сельскохозяйственные угодья земельного участка с кадастровым номером 28:08:012116:52 возможно только для выпаса скота и сенокошения. Для использования в целях растениеводства необходимо проведение комплекса мелиоративных работ по осушению, улучшению качеств сельскохозяйственных угодий.

По результатам натурного обследования угодья заболочены и закустарены в пределах 70 % от площади 338,5 га сельскохозяйственных угодий земельного участка с кадастровым номером 28:08:012116:52 (ответ на второй вопрос с учетом дополнительных ответов данных в судебном заседании и в письме эксперта от 27.07.2018).

В ходе судебного процесса судом установлено, что при проведении экспертизы использовались поверенные средства измерения; экспертом уведомлялись представители министерства о возможности участия при проведении экспертизы.

При проведении экспертизы 11.05.2018 осуществлялось натурное обследование с использованием материалов сельскохозяйственных карт, выполненных ВИСХАГИ Сибирского филиала Дешифрирование 1988 г., спутниковых снимков, натурного обследования на г. и Схему расположения земельного участка с кадастровым номером 28:08:012116:52.

В ходе судебного процесса экспертом даны полные ответы на все поставленные перед ним вопросы.

Ходатайств о проведении дополнительных и повторных экспертиз сторонами не заявлено.

Исследовав экспертное заключение от 15.05.2018, оценив его по правилам статьи 71 АПК РФ наряду с иными представленными в материалы дела доказательствами, приняв во внимание пояснения эксперта ФИО5, а также доводы (возражения) сторон, изложенные ими в ходе судебного разбирательства, суд пришел к выводу о соответствии заключения эксперта требованиям статьи 86 АПК РФ. Указанное заключение не содержит неясностей и противоречий в выводах эксперта, в связи с чем отсутствуют основания для признания его недостоверным или недопустимым доказательством по делу.

В рассматриваемом случае суд признает правомерными доводы предпринимателя о невозможности использования спорного участка по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.

С учетом обстоятельств дела, многоконтурности спорного участка, необходимости применения специальных познаний и специальной техники являются обоснованными доводы предпринимателя о том, что на момент заключения договора аренды, арендатор не мог знать о перечисленных выше недостатках земельного участка.

Оценивая доводы ответчика о возможности использования спорного участка путем его освоения, судом установлено, что использование земельного участка без мелиоративных работ не возможно, поскольку участок граничит с искусственно вырытыми карьерами, оставшимися после добычи угля, с которых круглогодично происходит подтопление земельного участка под кадастровым номером 28:08:012116:10. При этом работы по рекультивации на спорном участке по удалению наплывших масс песка, а также смежного земельного участка, на котором расположены терриконы и с которых стекает вода на спорный участок, не проведены.

Эксперт в пояснениях подтвердил факт попыток предпринимателя использования участка под пашню площадью 30-40 га, указав при этом, что вовлечь в оборот не часть сельхозугодий возможно путем осушения, мелиоративных работ, рекультивации, срезания растительности.

Согласно пункту 5 статьи 13 Земельного кодекса РФ лица, деятельность которых привела к ухудшению качества земель (в том числе в результате их загрязнения, нарушения почвенного слоя), обязаны обеспечить их рекультивацию.

Рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель

в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений.

Во исполнение пункта 6 статьи 13 Земельного кодекса РФ приняты Основные положения о рекультивации N 525/67, согласно пункту 5 которых обязательной рекультивации подлежат земли, в том числе нарушенные при разработке месторождений полезных ископаемых открытым или подземным способом, а также добыче торфа.

Вместе с этим министерством не представлено доказательств того, что ухудшение и утрата свойств земельного участка произошла по вине арендатора - ИП ФИО2 Наряду с этим министерством также не учтено, что мелиоративные работы и работы по рекультивации земельного участка потребуют значительных финансовых затрат со стороны землепользователя что.

Таким образом, указанные виды работ не будут являться освоением земельных участков применительно к ст. 42 ЗК РФ.

Осуществление указанных видов работ, а также учет размера соответствующих затрат при расчете арендной платы не предусмотрены условиями договора аренды.

При этом из материалов дела не следует то, что договор аренды № 16-29з был бы заключен на тех же условиях, в случае осведомленности арендатора о выявленных недостатках земельного участка на момент заключения договора.

В этой связи исковое требование о расторжении спорного договора заявлено правомерно, с соблюдением досудебного порядка и подлежит удовлетворению судом.

При этом на основании п. 1 ст. 49 АПК РФ, ст. 148, 150 АПК РФ у суда не имеется правовых оснований для прекращения производства по делу и оставления иска без рассмотрения в остальной части иска предпринимателя, поскольку фактически, в связи с уточнением предмета требований, объем заявленных к разрешению требований истцом уменьшен; письменный отказ, предусмотренный п. 2 ст. 49 АПК РФ не заявлен.

В рассматриваемом случае судебный отказ предпринимателю в удовлетворении требований в части иска об освобождении от арендной платы, взыскании с министерства неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами или прекращение производства по делу в указанной части может воспрепятствовать повторному обращению заинтересованного лица в суд с данным требованиями.

По определению суда министерством представлен расчет арендной платы с учетом площади земельного участка пригодной к сельхозпроизводству, установленной заключением эксперта.

Согласно представленному расчету, исходя из пригодной к использованию площади земельного участка в размере 1 015 500 кв.м., а также с учетом внесенного предпринимателем задатка в размере 328 000,12 рублей, задолженность по арендной плате и пене по состоянию на 12.12.2017 у предпринимателя отсутствует.

В связи этим в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ с министерства имущественных отношений в пользу ИП - главы КФХ ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, расходы за проведение экспертизы в размере 40 906,08 рублей; предпринимателю следует возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 560 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 170, 180 АПК РФ, суд решил первоначальный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 16-29з земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области от 01.07.2016, заключенный между министерством имущественных отношений Амурской области и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя - Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, судебные расходы за проведение экспертизы в размере 40 906,08 рублей.

Возвратить Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 560 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья П.А. Чумаков