Решение от 16 июля 2025 г. по делу № А08-5515/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, <...>

Тел./ факс <***>, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-5515/2024
г. Белгород
17 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 17 июля  2025 года

           Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Мирошниковой Ю. В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания Агарковым Д.Е. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "Газпром газомоторное топливо" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода  (ИНН <***>, ОГРН  <***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка и установлении арендной платы,

        в судебном заседании участвуют:

от истца (онлайн): ФИО1, доверенность от 20.01.2025, паспорт, диплом

от ответчиков: ФИО2, доверенность от 11.03.2025, паспорт, диплом.

установил:

ООО "Газпром газомоторное топливо" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации города Белгорода, Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода, в котором просил: 

- признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, установленную распоряжением и договором.

- признать недействительным распоряжение Администрации города Белгорода от 28.10.2021 г. №968 «О предоставлении ООО «Газпром газомоторное топливо» земельного участка по ул. Студенческая, 1 т/1» в части установления годового размера арендной платы за земельный участок.

 - установить арендную плату по договору в размере 2 265 000 руб.

В ходе судебного разбирательств истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:16:0210004:121, площадью  3794,00 кв.м.,  расположенного по адресу: <...>, в размере 3797794 руб. в год, определенную на основании отчета оценщика №102-51 от 13.04.2022, выполненного ООО «Айра ТОРРЕС»;

- установить рыночную стоимость годовой  арендной платы в размере                      2 265 000 руб., определенную на основании отчета оценщика №409-74/2023 от 21.11.2023, выполненного ООО «СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС».

Уточнения исковых требований принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики иск не признали по доводам отзывов.

Изучив материалы дела,  оценив в силу ст. ст. 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, арбитражный суд не находит оснований к удовлетворению иска.

Как следует из материалов дела, рассмотрев обращение ООО «Газпром газомоторное топливо», администрацией города Белгорода издано распоряжение №968 от 28.10.2021 года «О предоставлении ООО «Газпром газомоторное топливо» земельного участка по                         ул. Студенческая, 1 т/1».

26.04.2022 года между Муниципальным образованием городской округ «Город Белгород», представленное Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода и ООО «Газпром газомоторное  заключен договор аренды земельного участка №ГМТ/Мск/Р-78.04.2022 (20), условия которого распространяются на отношения, возникшие с 28.10.2021 года.

Договор заключен сроком на 49  лет (п.2.1 договора).

В п. 2.2. договора стороны оговорили, что арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком в размере 3 797 794 руб., определенном  на основании Порядка  определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области от 28.12.2017 г. №501-пп, согласно расчёту арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с п.2.3 договора арендная плата исчисляется с даты издания распоряжения администрации города Белгорода, указанного  в п.1.1 договора, и вносится арендатором ежеквартально пропорционально количеству дней в квартале, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, в полном объеме путем безналичного перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Белгородской области (Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода).

В п.2.5.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке при изменении рыночной стоимости  арендной платы, но не чаще  одного раза в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев  до перерасчета арендной платы ( в этом случае изменение рыночной стоимости арендной платы на размер уровня инфляции не применяется).

При определении размера рыночной стоимости земельного участка Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода  руководствовался отчетом об оценке объекта оценки №102-51 от 13.04.2022, подготовленным ООО «Айра Торрес», в соответствии с которым рыночная стоимость ежегодной арендной  платы земельного участка  составляет  3 771 251 руб.

Соответственно, договором были определены порядок, условия, сроки внесения и размер арендной платы, с которыми ответчик по первоначальному иску мог ознакомиться до вступления в договорные правоотношения. Договор аренды подписан арендатором и арендодателем, принадлежность подписи не оспорена. Соответственно суд исходит из разумного и осмысленного поведения сторон, осознанного вступления в договорные правоотношения на согласованных и принятых условиях договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 28.04.2023 по делу №А56-9471/2023 установлено погашение задолженности ответчика по арендной плате за указанный выше земельный участок за период с 22.06.2020 по 27.10.2021, размер которой определялся с учетом сведений оспариваемого отчета.

Истец, полагая, что отчет об оценке №102-51 от 13.04.2022  выполнен с нарушением действующего законодательства и Федеральных стандартов оценки, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером является завышенной, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также из действий граждан или юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное. Кроме того, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац восьмой пункта 1 Информационного письма N 92).

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце четвертом пункта 1 Информационного письма N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В абзаце шестом пункта 1 Информационного письма N 92 указано, что, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Пунктом 2 Информационного письма N 92 предусмотрено, что, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В таком случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ч. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

При этом размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что до заключения договора аренды  №ГМТ/Мск/Р-78.04.2022 (20) от 26.04.2022 достоверность величины рыночной стоимости земельного участка  с кадастровым номером 31:16:0210004:121, определенной ООО "Айра ТОРРЕС» " на основании отчета об оценке N 102-51 от 13.04.2022, в установленном порядке истцом оспорена не была, между сторонами отсутствовали разногласия относительно условия о цене сделки (размере годовой арендной платы) и разногласия по этому условию на разрешение суда не передавались.

При таких обстоятельствах, учитывая положения абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92, оспаривание величины рыночной стоимости земельного участка, после заключения сторонами договора аренды, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

Доводы истца о необходимости назначения судебной экспертизы  рассмотрены судом и отклонены, в связи с отсутствием необходимости в ее проведении исходя из представленных в материалы дела доказательств.

Несогласие арендатора с  установленным размером арендной платы не свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком, возложенных на него договором обязательств, противоречии их требованиям законодательных актов и правового регулирования.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости или недействительности совершенной кредитором сделки. Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В претензии от 02.02.2024 исх. №02.05-06/0230-24 истец предложил Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода заключить дополнительное соглашение к спорному договору об изменении годового размера арендной платы, а также зачесть в счет будущих платежей переплату в размере 3 871 879, 64 руб. за период  с 22.06.2020 по 31.12.2022; 1 741 672, 67 коп. за период  с 01.01.2023 по 31.12.2023.

По сути, ответчик добивается ретроспективного изменения цены договора аренды земельного участка за истекшие периоды действия договора аренды за счет снижения базы годовой арендной платы - рыночной стоимости земельного участка.

Между тем, суд исходит из того, что одностороннее изменение цены договора аренды земельного участка за прошедшие периоды действия договора в результате предоставления арендатором иного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка за эти периоды, является недопустимым.

Пункт 10 Правил в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 об изменении рыночной стоимости права аренды земельного участка не чаще одного раза в 5 лет указывает на применение отчета об оценке рыночной стоимости в течение не менее 5 лет. При этом арендная плата, установленная в размере ее рыночной стоимости, в соответствии с пунктом 8 Правил изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом заключения договора или изменения рыночной стоимости арендной платы.

Следует отметить, что рыночный размер арендной платы за спорный участок, определенный оценщиком в 2022 году использовался и исполнялся сторонами более трех лет. При таком положении довод ответчика о невозможности использовать отчет N 102-51 от 13.04.2022  для определения арендной платы, несостоятелен.

Расчет арендной платы является Приложением №2 к договору, из которого следует, что он произведен на основании распоряжения администрации г. Белгорода от 28.10.2021 №968. В указанном распоряжении содержится ссылка на отчет независимого оценщика              ООО «АЙРА ТОРРЕС».

В этой связи доводы представителя истца о том, что на момент заключения договора аренды №ГМТ/Мск/Р-78.04.2022 (20) истцу не было известно содержание отчета об оценке, суд отклоняет.

При указанных обстоятельствах, суд  в удовлетворении иска  отказывает.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

Мирошникова Ю. В.