Решение от 16 апреля 2024 г. по делу № А75-24249/2023

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-24249/2023
16 апреля 2024 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола заседания секретарём Штогрин В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации города Урай к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2019 №23/19 с кадастровым номером 86:14:0102005:2987, площадью 6079 кв.м.; об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 86:14:0102005:2987 по акту приема-передачи в земли города; о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 20.08.2019 № 23/19 в сумме 15760, 00 руб., неустойки в размере 208,56 руб.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре

при участии представителей сторон:

от истца – не явился,

от ответчика – ФИО1 по паспорту,

от третьих лиц – ФИО2 по доверенности от 30.01.2024,

установил:

администрация города Урай (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2019 № 23/19 с кадастровым номером 86:14:0102005:2987, площадью 6079 кв.м.; об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 86:14:0102005:2987 по акту приема-передачи в земли города; о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 20.08.2019 №23/19 в сумме 15760, 00 руб., неустойки в размере 208,56 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре.

От истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка от 20.08.2019 №23/19 в сумме 15760, 00 рублей, неустойки в размере 208,56 рублей, в связи с оплатой задолженности.

Рассмотрев указанное ходатайство истца, подписанное полномочным представителем, суд не усматривает препятствий для его принятия.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от требования полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

Отказ от заявления не противоречит закону и не нарушает права иных лиц.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если заявитель отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В силу части 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Суд принимает отказ истца от иска в части взыскания задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка от 20.08.2019 № 23/19, и в указанной части производство по делу прекращает.

В порядке статьи 49 АПК РФ, суд принял уточнения исковых требований истца в следующей редакции: расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.08.2019 № 23/19 с кадастровым номером 86:14:0102005:2987, площадью 6079 кв.м с главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1; обязать главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 передать земельный участок с кадастровым номером 86:14:0102005:2987 по акту приема-передачи в земли города.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика, просил отказать удовлетворении заявленных требований.

Заслушав представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.08.2019 № 23/19, по условиям которого в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с разведением в неволе ценных пушных зверей с размещением зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.2 договора указаны сведения о земельном участке: адрес (местоположение): Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Урай, в районе Промзоны. Земельный участок расположен в северо-западной части города. Земельный участок граничит: с северной стороны с земельным участком с кадастровым номером 86:14:0102005:2725; с западной стороны с земельными участками с кадастровыми номерами 86:14:0102005:69 и 86:14:0102005:1121; с восточной и южной стороны с землями города. Площадь земельного участка 6079,0 кв.м. Кадастровый номер земельного участка 86:14:0102005:2987. Права на земельный участок - государственная собственность не разграничена. Обременения земельного участка, ограничения права не имеет. Разрешенное использование земельного участка: звероводство (код 1.9). Категория земель: земли населенных пунктов.

Максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: предельное количество этажей или предельная высота зданий, сооружений, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка: этажность здания 1, высота здания 6 м, СП 106.13330.2012. Свод правил. Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения. Актуализированная в редакции СНиП 2.10.03-84 (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 №635/15) (ред. от 18.08.2016).

Отступ от границ земельного участка, согласно местных нормативов градостроительного проектирования (Решение Думы города Урай от 24.12.2015 № 148 «О местных нормативах градостроительного проектирования») - 3 м; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка - 60 %; иные параметры: пространственные и эстетические параметры принять согласно требованиям установленным Правилами землепользования и застройки города Урай (утверждены решением Думы города Урай от 26.12.2017 №107).

Для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с разведением в неволе ценных пушных зверей учесть Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», Региональные нормативы градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (утвержденные постановлением Правительства Ханты- Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2014г. №534-п), местные нормативы градостроительного проектирования (утвержденные решением Думы города Урай от 24.12.2015 №148), Правила благоустройства территории города Урай (утвержденные решением Думы города Урай от 28.06.2018 №31), требования Федерального закона от 22.07.2008 №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», свод правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (пункт 1.3 договора).

Срок договора - 10 (десять) лет со дня государственной регистрации договора в установленном порядке (пункт 1.4 договора).

Размер и условия внесения арендной платы определен в разделе 2 договора.

Согласно пункту 2.1 договора ежегодный размер арендной платы составляет 15760,00 рублей, и в соответствии с пунктом 2.2 договора за последующий период вносится единовременно до 10 октября текущего года.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки банка России от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 2.4 договора).

Согласно данным истца задолженность ответчика по внесению арендных платежей за 2023 год составляет 15 760 рублей 00 коп., пени за период с 11.10.2023 по 08.11.2023 в размере 208,56 руб.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.05.2023 по делу №А75-3501/2023 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за 2022 год. Исполнительный лист направлен в службу судебных приставов для взыскания задолженности в принудительном порядке. Задолженность не погашена до настоящего времени.

Кроме того возникла задолженность за 2023 год.

В целях урегулирования спора ответчику направлена претензия от 20.11.2023 исх. №25/2-Исх-1555 с требованием оплатить задолженность в полном объеме в десятидневный срок с момента получения претензия.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.1 договора ответчик принял на себя обязательства по использованию участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанного в пункте 1.1 договора.

Согласно подпункта 4.1.3 пункта 4.1 договора истец с целью контроля использования участка арендатором ежегодно производил обследования участка ответчика.

Истец в исковом заявлении указывает, что в 2020 году ответчиком на участке были выполнены подготовительные работы: очистка участка и его планировка. В последующие годы деятельность на участке в соответствии с видом разрешенного использования не осуществлялась. Данный факт истец подтверждает актами обследования земельного участка от 7-8 июля 2021 года, от 25 июля 2022 года и 21 июля 2023 года, согласно которым ответчиком земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования: звероводство.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что договор подлежит расторжению в одностороннем внесудебном порядке, в том числе: неуплаты в течение десяти банковских дней с момента подписания договора аренды земельного участка арендной платы за первый год аренды, независимо от ее последующего внесения (пп. 3.3.1); неиспользование земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации в течение 3 (трех) лет с даты регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (пп. 3.3.5).

Истцом ответчику почтовой связью направлены уведомления от 04.08.2022 № 23-3718, от 05.09.2022 № 23-3344 с указанием о наличии задолженности и с предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2021 № 13.

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы и отсутствием ответа на претензию, не подписанием соглашения о расторжении договора, истец предъявил иск в арбитражный суд.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договоров аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Статьёй 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку задолженность по арендной плате и пени на дату рассмотрения иска в суде погашена полностью, истец отказался от иска в этой части, отказ принят судом.

Относительно требования о расторжении договора суд полагает необходимым указать следующее.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

По требованию арендодателя договор аренды на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Истец, ссылаясь на то, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, просит о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2019 №23/19 с кадастровым номером 86:14:0102005:2987, площадью 6079 кв.м. При этом истец ссылается на решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.05.2023 по делу №А75-3501/2023.

Однако, как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства задолженность за 2023 год в размере 15 760 рублей 00 коп., пени за период с 11.10.2023 по 08.11.2023 в размере 208,56 руб. ответчиком была погашена, так же оплачены начисленные пени.

Таким образом, указанное основание по убеждению суда, не может являться основанием для расторжения договора, поскольку такая мера ответственности несоразмерна последствиям нарушения.

Истец в качестве основания расторжения договора не указывает иные, установленные статьёй 619 ГК РФ обстоятельства.

Земельный участок предоставлялся для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с разведением в неволе ценных пушных зверей с размещением зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции.

Согласно сведениям из ЕГИП основным видом деятельности ответчика является разведение кроликов и прочих пушных животных (ОКВЭД 01.49.2). Из акта осмотра земельного участка от 01.04.2024 следует, что в границах спорного земельного участка находятся часть фермы для содержания кроликов, строение из железобетонной конструкции с крышей из профлиста и железобетонное строение без крыши. То есть указанным актом подтверждается наличие на спорном земельном участке строений в целях осуществления ответчиком деятельности по назначению земельного участка.

При этом указание в акте на то, что строения на участке существовали до предоставления ответчику земельного участка истцом доказательствами не подтверждены, более того договор аренды не содержит указания на то, что ответчик в целях осуществления деятельности обязан возводить новые постройки и их количество. Вместе с тем актом от 01.04.2024 подтверждено наличие на спорном земельном участке строительных материалов, сельскохозяйственной техники, мешки с сеном, что доказывает намерение ответчика на дальнейшее строительство в целях развития своей деятельности.

В обоснование требований о расторжении договора аренды истец указал на неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования. Истец ссылается на пункт 3.3.5 договора аренды, согласно которому договор аренды подлежит расторжению в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение 3-х лет с даты регистрации договора в ЕГРН.

Вместе с тем истец в иске указывает о том, что работы на участке производились, при составлении акта осмотра от 25.07.2022 указано (приложение к иску), что на участке расположены клетки с кроликами (48 взрослых особей с молодняком).

С даты первой фиксации неиспользования земельного участка (21.07.2023) прошло не более 3-х лет, следовательно пункт 3.3.5 договора не может быть применен при рассмотрении вопроса о расторжении спорного договора.

Ответчик объясняет факт временного неиспользования участка для разведения кроликов финансовыми и организационными сложностями, между тем поясняет, что данный участок используется в совокупности со смежным, который находится в его собственности (на котором так же располагается часть фермы.

11.04.2023 постановлением № 721 Администрация предоставила предпринимателю разрешение на размещение в границах кадастрового квартала 86:14:0102005 проездов, в том числе вдольтрассовых, и подъездных дорог, для размещения которых не требуется разрешение на строительство. Срок действия разрешения 120 месяцев, в настоящее время не истек.

В подтверждении доводов о неиспользовании земельных участков истцом представлены составленные специалистами Администрации акты обследования спорного земельного участка от 7-8.06.2021, 25.07.2022, 21.07.2023., вместе с тем, указанные акты не содержат информации о нахождении в границах спорного земельного участка части фермы для содержания кроликов, подтверждающего осуществление на спорном земельном участке деятельности по разведению кроликов, сами акты составлены должностным лицом истца единолично, без участия ответчика, доказательства приглашения ответчика на осмотр истцом не представлены.

Суд полагает, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия на контрагента исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Между тем, расторжение договора аренды при фактическом использовании земельного участка в соответствии с его назначением не способствует устойчивости экономической деятельности и стабильным хозяйственным правоотношениям. Орган местного самоуправления призван содействовать развитию предпринимательства в сельском хозяйстве на своей территории, а формальное воспрепятствование этому ведет к необоснованному ограничению предпринимательской деятельности.

Действительно, просрочка в оплате была допущена ответчиком, вместе с тем, задолженность по оплате аренды ответчиком была погашена во время судебного разбирательства, что истец не отрицает. В то же время нарушение сроков внесения арендной платы компенсируется начислением неустойки.

Нарушение сроков оплаты за последующие периоды не является основанием для удовлетворения заявленного иска.

Принимая во внимание, изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что договор аренды в данном случае не подлежит расторжению. Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Исходя из фактических обстоятельств спора, суд считает несоразмерной степени допущенных ответчиком нарушений избранную истцом меру ответственности в виде расторжения договора.

Иск удовлетворению не подлежит.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 16, 67, 68, 71, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

принять отказ истца от иска в части взыскания задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка от 20.08.2019 №23/19, в указанной части производство по делу прекратить.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству участвующих в деле лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья О.Г. Чешкова