Решение от 27 ноября 2023 г. по делу № А40-173959/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-173959/22-150-1416
г. Москва
27 ноября 2023 г.
Резолютивная часть решения оглашена 14 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2023 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассматривает

дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ООО "РАЙОН"

(108840, МОСКВА ГОРОД, ТРОИЦК ГОРОД, ЛЕСНАЯ УЛИЦА, ДОМ 4Б, ПОМ 1 ЭТ 5 КОМ №123, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.11.2020, ИНН: <***>)

Третье лицо:

Правительство Москвы

о расторжении договора от 28.06.2012 № М-12-038542,

При участии:

От истца – ФИО2 по доверенности от 22.12.2022 № 33-д-1521/22

От ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.10.2022 г.

Третье лицо – ФИО2 по дов. от 19.07.2023 г. №4-47-1513/23



УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о расторжении заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Район» (далее – ответчик, ООО «Район») договора аренды от 28.06.2012 № М-12- 038542.

Дело рассмотрено с участием в качестве не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора третьего лица - Правительство Москвы (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 февраля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08 августа 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 06 февраля 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2023 года по делу №А40-173959/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении судам надлежит, помимо установления наличия всех условий, предусмотренных статьями 450, 615 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценить поведение сторон с точки зрения недобросовестного поведения, учитывая, что согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса).

Кроме того, суду при новом рассмотрении дела предложить сторонам представить дополнительные доказательства, составить акт совместного осмотра спорного земельного участка, представить сведения из ЕГРП в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, дать оценку всем доводам сторон и представленным доказательствам, приобщив их к материалам дела на бумажном носителе, при правильном применении норм материального и процессуального права, учитывая правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, указанную в Определении от 05.06.2023 N 305-ЭС23- 165, принять законный и обоснованный судебный акт.

В судебном заседании представитель ответчика заявил об отложении судебного заседания для возможного урегулирования спора мирным путём.

Представитель истца указал на отсутствие возможности заключить мировое соглашение, в связи с чем заявление ответчика судом отклонено.

Суд, выполняя указания суда кассационной инстанции, с учётом изложенных истцом обстоятельств и доводов ответчика, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование иска истец ссылается на то, что 28.06.2012 года между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка и ООО «Альянс» заключен договор аренды № М-12-038542 (ранее №79/12) земельного участка с кадастровым номером 50:54:0020205:106, расположенного по адресу: <...>.

В связи с изменением с 01.07.2012 границ между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской области, и включением вышеуказанного земельного участка в границы города Москвы права и обязанности арендодателя по Договору аренды переданы Департаменту городского имущества города Москвы (ранее - Департамент земельных ресурсов города Москвы) на основании дополнительного соглашения к Договору аренды от 01.07.2012 года.

Согласно п. 1.1. Договора аренды земельный участок предоставляется в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку.

В соответствии с разделом 4.4 Договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в числе которых:

- в течении года со дня заключения договора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах участка; (п. 4.4.2)

- в течение двух лет со дня заключения договора обеспечить выполнение работ по обустройству территории участка посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; (п. 4.4.3).

-в течении трех лет со дня заключения договора обеспечить осуществление на земельном участка, предназначенном для жилищного и иного строительства в соответствии с видами их разрешенного использования, в границах участка (п.4.4.4)

В соответствии с п. 4.4.5 Арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования.

В силу п. 4.1.1, п. 4.1.5 Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при использовании участков не по целевому назначению, а также в случае нарушения п.п. 4.4.1 -4.4.13 настоящего договора.

Предметом Договора аренды определено условие передачи в аренду земельного участка - под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку, однако ведение строительства не осуществляется, участок свободен от застройки, что подтверждается актом обследования земельного участка Государственной инспекции по недвижимости города Москвы от 04.05.2022 № 9112428.

Как указывает истец, до настоящего времени земельный участок для целей строительства не используется, проектная документация на экспертизу арендатором не направлялась, разрешения на строительство не получены, сроки исполнения обязательств по Договору, установленные в п. 4.4.2 - п.4.4.4, не соблюдены.

15.12.2020 ООО «Район» (далее - Общество, Ответчик) приобрело права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:54:0020205:106 на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору аренды, при этом изначальные условия Договора аренды о сроках строительства и ввода объекта в эксплуатацию не изменялись.

В отношении спорного земельного участка ГЗК города Москвы принято решение от 17.03.2022 (протокол № 9 п. 24) о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: г. Москва, <...>, и расторжении Договора аренды.

В связи с невыполнением условий договора аренды градостроительно-земельной комиссией города Москвы принято решение (пункт 24 протокола заседания от 17.03.2022 № 9) о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: город Москва, <...>, и расторжении договора аренды.

В адрес ответчика направлено уведомление от 26.05.2022 № ДГИ-И-37683/22 о досрочном расторжении договора аренды с приложением дополнительного соглашения о расторжении.

Указанное уведомление (претензия) направлено по всем известным Департаменту адресам арендатора, в том числе по адресу, указанному в договоре аренды, а также по месту нахождения земельного участка.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует учитывать, что часть вторая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, независимо от наличия или отсутствия существенного нарушения.

Таким образом, с учетом указанных разъяснений, а также в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 1.1. Договора аренды земельный участок предоставляется в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку.

В соответствии с разделом 4.4 Договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в числе которых:

– в течении года со дня заключения договора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах участка (пункт 4.4.2);

– в течение двух лет со дня заключения договора обеспечить выполнение работ по обустройству территории участка посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (пункт 4.4.3);

– в течении трех лет со дня заключения договора обеспечить осуществление на земельном участке, предназначенном для жилищного и иного строительства в соответствии с видами их разрешенного использования, в границах участка (п.4.4.4)

В соответствии с пунктом 4.4.5 арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования.

В силу пунктов 4.1.1, 4.1.5 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при использовании участков не по целевому назначению, а также в случае нарушения пунктов 4.4.1 - 4.4.13 настоящего договора.

Таким образом, предметом договора аренды определено условие передачи в аренду земельного участка - под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку, однако ведение строительства не осуществляется, участок свободен от застройки, что подтверждается актом обследования земельного участка Государственной инспекции по недвижимости города Москвы от 04.05.2022 № 9112428.

Таким образом, поскольку до настоящего времени земельный участок для целей строительства не используется, проектная документация на экспертизу арендатором не направлялась, разрешения на строительство не получены, сроки исполнения обязательств по договору, установленные в пунктах 4.4.2 - 4.4.4, нарушены, в связи с чем, департамент, руководствуясь как положениями пунктов 4.1.1, 4.1.5, а также статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации, имеет право расторгнуть Договор аренды.

Суд также отмечает, что с учетом положений и норм, содержащихся в названных кодексах, документами, свидетельствующими о надлежащем освоении участка, выступают: ГПЗУ (АРИ до 2008 г.), разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, иные документы, в т.ч. переписка, договоры на подключение к различным сетям, на проведение предпроектных и изыскательских работ и т.д., не могут свидетельствовать об освоении участка.

При толковании норм действующего законодательства Российской Федерации, в том числе гл. 6 ГрК РФ, следует, что предоставленный по договору аренды земельный участок будет считаться полностью освоенным в случае выполнения надлежащим образом условий договора, с учетом целей, для которых тот или иной договор аренды был заключен.

Как следствие, земельные участки будут считаться освоенными лишь в том случае, если на предоставленных земельных участках будут эксплуатироваться возведенные объекты недвижимости, строительство которых было предусмотрено целями договоров.

Только при указанных обстоятельствах и полученной разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию можно сделать вывод, что предоставленный земельный участок полностью освоен, а условия Договора аренды исполнены.

Однако, как отмечено ранее, в данном случае, строительство объекта не завершено и даже не начиналось, разрешения на строительство и на ввод объекта эксплуатацию не получены, проектная документация на государственную экспертизу не направлена.

Факт обращения истца в Градостроительный Совет при Главе городского округа Троицк для получения соответствующего разрешения суд признает правомерным, поскольку как следует из официального сайта Правительства Москвы (WWW.MOS.RU) разрешение на строительство по Троицкому городскому округу выдаёт указанный орган.

Однако, данный факт не имеет правого значения, поскольку на момент рассмотрения спора такое разрешение ответчиком не получено.

Суд также указывает, что в рассматриваемом случае составления совместного акта осмотра земельного участка не является необходимым, поскольку стороны признают тот факт, что земельный участок по целевому назначению не используется, какие-либо объекты арендатором не построены, разрешительная документация не получена.

Доводы ответчика о том, что истец действует недобросовестно и злоупотребляет правами суд отклоняет.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса).

Истец, вступая в арендные отношения с обществом в 2012 году , мог рассчитывал на надлежащее освоение предоставленных земельных участков на протяжении всего периода действия спорного договора аренды.

Являясь собственником спорного земельного участка, предоставленного обществу на праве аренды, город Москва заинтересован в том, чтобы предоставленный земельный участок осваивался Арендатором надлежащим образом, с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации в области градостроительной деятельности, а именно, Арендатором осуществлялось строительство объекта, необходимого населению и предусмотренного для реализации градостроительной политики в городе Москве.

Однако, в период действия спорного договора аренды арендатор так и не выполнил принятые на себя обязательства в части осуществления строительных работ на земельном участке, чем нарушены законные интересы города Москвы.

Таким образом, какого-либо поведения истца, отличающегося от обычного поведения участника гражданского оборота судом не установлено.

Более того, согласно правовой позиции, указанной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2023 № 305-ЭС23-165, в случае, если арендатор объективно пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением для которого ему передан земельный участок, само по себе по смыслу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса арендодателю право в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора вне зависимости от того, вправе ли арендодатель взыскать с арендатора убытки в соответствии с правилами главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о смене арендатора не имеют правого значения ввиду следующего.

В соответствии с положениями статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90, постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 14850/11к приобретателю переходят все права и обязанности, которые предусмотрены договором аренды, он не может получить права должника отдельно от его обязанностей перед арендодателем.

Таким образом, приобретатель права аренды становится новым арендатором аналогично тому, как это происходит при перенайме.

Исходя из положений статей 384 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи.

С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период, а навсегда.

Следовательно, для нового арендатора сохраняются неизменными все существенные условия договора аренды, новирования обязательства не происходит.

Из материалов дела следует, что 16.11.2015 по договору аренды произведена замена арендатора на основании обращения арендатора и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, 17.11.2021 также произведена замена арендатора на ответчика основании обращения нового арендатора от 14.10.2021 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.12.2020 года.

То есть замена стороны в договоре состоялась через год после подписания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Таким образом, смена арендатора производилась Департаментов после состоявшихся сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды следующим арендаторам, что согласуется с п. 4.3.3 договора, согласно которому на такую передачу согласия арендодателя не требуется.

Таким образом, в силу ст. 421 ГК РФ, каждый последующий арендатор в настоящем случает ответчик, принял на себя права и обязанности по договору аренды в том объеме, которые имелись у предыдущего арендатора.

В этой связи , тот факт, что ответчик приобрел права арендатора по договору аренды только в 2021 году, не имеет юридического значения для настоящего дела, при этом в действиях истца суд не усматривает какие-либо признаки злоупотребления своим правом.

Ответчиком также заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ) В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1. ст. 200 ГК РФ).

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Однако, договор аренды земельного участка носит длящийся характер, нарушение допущенное ответчиком не устранено на дату рассмотрения спора, в силу чего срок исковой давности к требованиям о расторжении договора аренды не применим.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды о 28.06.2012 №М-12-038542 земельного участка с кадастровым номером 50:54:0020205:106, расположенного по адресу: московская область, <...>, заключенный между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ООО "РАЙОН", обязать ООО "РАЙОН" возвратить ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ земельный участок свободным от застройки, в том состоянии в котором он был передан арендатору.

Взыскать с ООО "РАЙОН" в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


СУДЬЯ К.А. Кантор