Решение от 19 апреля 2017 г. по делу № А51-614/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-614/2017
г. Владивосток
19 апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2017 года .

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ЗДОРОВЬЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 26.04.2002, адрес: 692760, <...>) к Администрации Артемовского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 19.04.1999, адрес: 69760, <...>), Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 380126402959Ю, ОГРНИП 316253600054514, дата регистрации: 16.03.2016) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, признании величины рыночной стоимости недостоверной, установлении рыночной стоимости, обязании направить договор,

при участии

от истца: до и после перерыва представитель ФИО3, доверенность от 01.02.2017 года, паспорт;

от ответчика Администрации Артемовского городского округа: до и после перерыва представитель ФИО4, доверенность от 22.03.2017 года, удостоверение;

от ответчика Индивидуального предпринимателя ФИО2: до и после перерыва не явился, извещен;

установил:

истец – общество с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ЗДОРОВЬЯ» обратилось с исковым заявлением к ответчикам – Администрации Артемовского городского округа, к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недостоверным отчета ИП ФИО2 о рыночной стоимости нежилого помещения на первом этаже пятиэтажного жилого дома общей площадью 385,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2.; о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого помещения на первом этаже пятиэтажного жилого дома общей площадью 385,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2., 1968 года постройки, указанной в отчете об оценке № 162-16 от 16.11.2016 ИП ФИО2 в размере 14 910 000 рублей, недостоверной; об установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» имущества: нежилого помещении на первом этаже пятиэтажного жилого дома общей площадью 385,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2, 1968 года постройки, стоимость, указанной в отчете № 25-12-2016 от 27.12.2016 независимого оценщика ИП ФИО5 в размере 13 395 019 рублей без учета НДС; об обязании Администрации Артемовского городского округа в лице Управления муниципальной собственности направить Обществу с ограниченной ответственностью «Центр Здоровья» надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи имущества: нежилого помещения на первом этаже пятиэтажного жилого дома общей площадью 385,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2., с указанием стоимости имущества равной 13 395 019 рублей без учета НДС.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась, отзыв на заявление не представила, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие ответчика ИП ФИО2

Истец требования поддержал.

Ответчик Администрация Артемовского городского округа требования оспорила по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании 05.04.2017 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 11 часов 30 минут 12.04.2017. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края.

После окончания перерыва ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание 12.04.2017 не явилась, о времени и месте продолжения судебного заседания считается извещенной надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание было продолжено 19.09.2016 после окончания перерыва согласно статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика ИП ФИО2

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Артем, как арендодателем, и ЗАО «ДВ-Лидинг», как арендатором, был заключен договор № 195 от 20.10.2000 аренды нежилого помещения, расположенного на 1 этаже пятиэтажного здания по адресу: <...>, лит. II, общей площадью 385,7 кв.м. (спорное имущество). Срок аренды в соответствии с дополнительным соглашением от 01.03.2005 к указанному договору установлен до 24.02.2025.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей на нежилое помещение от 17.01.2005 права и обязанности арендатора по договору № 195 от 20.10.2000 переданы ООО «ЦЕНТР ЗДОРОВЬЯ».

Постановлением Администрации Артемовского городского округа № 1092-па от 25.1.2016 утверждены условия приватизации арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения (литер II), общей площадью 385,7 кв.м по адресу: <...>, а именно, с предоставлением преимущественного права приобретения данного имущества арендатору – обществу с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ЗДОРОВЬЯ» по рыночной цене объекта, которая составляет 14 910 000 рублей (согласно оценке, произведенной независимой оценочной организацией) с рассрочкой оплаты приобретаемого имущества на 5 лет (с обременением – арест).

Письмом от 28.11.2016 № 30-18/3484 указанное постановление, а также три экземпляра проекта договора купли-продажи Администрацией Артемовского городского округа направлены истцу с предложением о заключении в течение 30 дней со дня его получения.

Согласно п. 1.2. вышеуказанного проекта договора продажа объекта осуществляется в соответствии с действующим законодательством, а также в соответствии с решением Думы Артемовского городского округа от 30.11.2015 г. № 564 «О программе приватизации муниципального имущества Артемовского городского округа на 2016 год (в ред. Решения Думы Артемовского городского округа от 20.10.2016 г. № 718), постановлением администрации Артемовского городского округа от 25.11.2016 г. № 1092-па «О утверждении условий приватизации арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения (литер II), общей площадью 385,7 кв.м по адресу: <...>»

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора рыночная цена объекта составляет 14 910 000 рублей.

Данная цена помещения, как его рыночная стоимость определена на основании произведенной ИП ФИО2 оценки, отраженной в отчете № 162-16 от 16.11.2016 г..

Истец, посчитав, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете, завышена, обратился к ИП ФИО5 с целью проведения оценки имущества.

Согласно отчета № 25-12-2016 рыночная стоимость объекта составила 13 395 000 рублей.

Истец направил в адрес Администрацией Артемовского городского округа протокол разногласий от 22.12.2016, в соответствии с которым рыночная цена объекта составляет 13 395 000 рублей, в связи с чем произведен перерасчет первоначального взноса, ежемесячного платежа, процентов.

Письмом от 27.12.2016 № 30-18/3868 Администрация Артемовского городского округа указала на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в связи с чем истец обратился с настоящим иском.

Исследовав представленные документы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 3 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В этой связи, поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, 255 и 256.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как:

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке (пункт 16 ФСО № 1).

Сбор и анализ информации состоит в изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информации о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пункт 18 ФСО № 1).

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО № 1).

Согласно пункту 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Названным обязанностям оценщика по проведению оценки и составлению отчёта корреспондируют права оценщика, предусмотренные статьей 14 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

-информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

-содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

-состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

-отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом также представлено мотивированное мнение специалиста относительно отчета № 162-16 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности Артемовского городского округа – нежилое помещение (литер II) площадью 385,7 кв.м на первом этаже пятиэтажного жилого дома, адрес (местоположение) объекта: <...>, выполненный ООО «Центр развития инвестиций».

Согласно указанному мотивированному мнению в отчете № 162-16 в нарушение п. 11 ФСО № 1 не приведен анализ факторов, обосновывающих выбор подходов, используемых оценщиком, вследствие чего не применен доходный подход к оценке. При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом в качестве аналогов выбраны 4 объекта, при этом, различия в стоимости 1 кв.м нежилого помещения у аналогов составляет от 28 176 рублей до 98 477 рублей, чем нарушен пункт 10 ФСО № 1.

Также в мотивированном мнении содержится вывод о том, что среди 4-х объектов, отобранных оценщиком в качестве объектов-аналогов, может быть рассмотрен только аналог № 3, поскольку объект находится в жилом доме, помещение используется как многопрофильное, помещение имеет сопоставимое с объектом состояние отделки. В расчетной таблице 9.5 «Определение стоимости объекта оцени сравнительным подходом» скорректированная стоимость 1 кв.м составляет 45617 рублей с НДС. Полученная стоимость определена как среднее значение итоговых скорректированных значений единиц сравнения по ценам объектов-аналогов. При этом, использовать средние значения полученного результата можно только в случае, если итоговые скорректированные значения единиц сравнения по ценам объектов-аналогов удовлетворяют критериям статистической значимости результата (относительная предельная ошибка оценивая менее 15 %), в остальных случаях рекомендовано применять «взвешивания по весам». Оценщиком не обоснован выбор скорректированного значения стоимости «по среднему» (нарушение подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3). В отчете расчет предельной ошибки интервального оценивания оценщиком не проведен. Специалист самостоятельно рассчитал предельную ошибку интервального оценивания, которая составила по примененным аналогам 54,77 %. Данный показатель указывает на неоднородность выборки и, соответственно, недостоверность полученного результата, в связи с чем оценщику стоило пересмотреть аналоги, заменить их на более подходящие при такой величине ошибки. Специалист пришел к выводу о том, что рыночная стоимость, определенная оценщиком в отчете № 162-16, завышена на 30 %.

В соответствии со статьей 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Доказательств, опровергающих данный довод истца, ответчиками в материалы дела не представлено.

При этом суд принимает во внимание представленный в материалы дела отчет № 25-12-2016, подготовленный ИП ФИО5, согласно выводам которого рыночная стоимость объекта на 23.12.2016 составляет 13 395 000 рублей.

Таким образом, поскольку как установлено судом и подтверждается материалами дела, отчёт № 162-16 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, арбитражный суд признает спорный отчет недостоверным и удовлетворяет предъявленные по настоящему делу исковые требования о признании недостоверным отчет ИП ФИО2 о рыночной стоимости нежилого помещения, на первом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 385,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2, как законные и обоснованные.

Кроме того, в рамках настоящего дела истцом заявлены исковые требования об установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» имущества: нежилого помещении на первом этаже пятиэтажного жилого дома общей площадью 385,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2, 1968 года постройки, стоимость, указанной в отчете № 25-12-2016 от 27.12.2016 независимого оценщика ИП ФИО5 в размере 13 395 019 рублей без учета НДС; об обязании Администрации Артемовского городского округа в лице Управления муниципальной собственности направить Обществу с ограниченной ответственностью «Центр Здоровья» надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи имущества: нежилого помещения на первом этаже пятиэтажного жилого дома общей площадью 385,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2., с указанием стоимости имущества равной 13 395 019 рублей без учета НДС.

В соответствии с пунктом 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что продажа объекта осуществляется на основании постановления Администрации Артемовского городского округа № 1092-па от 25.11.2016

Рыночная стоимость муниципального имущества установлена на основании отчета № 162-16.

Однако, из представленного в материалы дела мотивированного мнения специалист, подготовленного ООО «Центр развития инвестиций» на отчет № 162-16, следует, что данный отчет не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости..

В рамках рассмотрения настоящего дела истцом был представлен отчет № 25-12-2016, подготовленный ИП ФИО5, согласно выводам которого рыночная стоимость объекта на 23.12.2016 составляет 13 395 000 рублей.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении отчета № 25-12-2016, подготовленного ИП ФИО5, , оценщиком был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом.

Таким образом, оценщиком на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в отчете № 25-12-2016, было установлено, что стоимость объекта оценки 13 395 000 рублей

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исследовав отчет об оценке № 25-12-2016 суд установил, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

В нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, размер выкупной цены, указанный истцом в исковом заявлении, исчисленный в соответствии с отчетом об оценке № 25-12-2016, изготовленным ИП ФИО5, и составляющий 13 395 000 рублей, соответствует действующему законодательству, в связи с чем суд считает возможным возложить на Администрацию Артемовского городского округа обязанность направить Обществу с ограниченной ответственностью «Центр Здоровья» надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи имущества: нежилого помещения, на первом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 385,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2., с указанием стоимости имущества равной 13 395 019 рублей без учета НДС.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать недостоверным отчет ИП ФИО2 о рыночной стоимости нежилого помещения, на первом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 385,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2.

Признать величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого помещения, на первом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 385,7 кв. м. , расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2., 1968 года постройки, указанной в отчете об оценке № 162-16 от 16.11.2016 ИП ФИО2 в размере 14 910 000 рублей, недостоверной.

Установить в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» имущества: нежилого помещения, на первом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 385,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2., 1968 года постройки, стоимость, указанной в отчете № 25-12-2016 от 27.12.2016 независимого оценщика ИП ФИО5 в размере 13 395 019 рублей без учета НДС;

Обязать Администрацию Артемовского городского округа в лице Управления муниципальной собственности направить Обществу с ограниченной ответственностью «Центр Здоровья» надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи имущества: нежилого помещения, на первом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 385,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Артем, Приморский край, ул. Кирова, д.2., , с указанием стоимости имущества равной 13 395 019 рублей без учета НДС.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.