Решение от 15 февраля 2022 г. по делу № А27-17227/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 45-10-82

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А27-17227/2021
город Кемерово
15 февраля 2022 года
Резолютивная часть принята 9 февраля 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 15 февраля 2022 года


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания без применения средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Прима Н.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги, г. Юрга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Электромонтаж», г. Юрга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 659 543,98 руб. долга за период с 1.07.2018 по 30.11.2021, 82 380,14 руб. пени за период с 11.07.2018 по 24.11.2021, пени за период с 25.11.2021 по дату фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения)

третье лицо: ФИО1, г. Юрга

при участии: без явки

у с т а н о в и л :

комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее – истец, Комитет, арендодатель) обратился в суд с иском к публичному обществу с ограниченной ответственностью «Электромонтаж» (далее – ответчик, общество) о взыскании 654 032,38 руб. долга за период с 1.07.2018 по 30.06.2021, 72 979,38 руб. пени за период с 1.07.2018 по 16.08.2021, пени за период с 17.08.2021 по дату фактического исполнения обязательства.

Требования неоднократно уточнялись за счет периода взыскания и произведенной ответчиком частичной оплаты. В конечной редакции истец просит взыскать 659 543,98 руб. долга за период с 1.07.2018 по 30.11.2021, 82 380,14 руб. пени за период с 11.07.2018 по 24.11.2021, пени за период с 25.11.2021 по дату фактического исполнения обязательства. Уточнение принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельных участков.

Ответчик в отзыве и письменных пояснениях указал на частичную оплату долга, а также то, что истцом необоснованно не учтена уступка права аренды части земельных участков общей площадью 3 012 кв.м, произведенная ответчиком ФИО1 Истец правомерно осуществил данную уступку в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), т.к. договор аренды заключен на срок более 5 лет. Соглашение об уступке зарегистрировано в Росреестре. Ответчик не подписывал дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрена его солидарная ответственность за исполнение соарендаторами ФИО1 и ФИО2 обязательств по внесению арендной платы, поэтому не должен отвечать по обязательствам ФИО1 Ответчик представил договор купли-продажи от 7.04.2016, по которому ФИО1 продано помещение площадью 198,8 кв.м с кадастровым номером 42:36:0202002:1472, расположенное в здании, находящемся на одном из земельных участков, являющихся предметом договора аренды.

Истец в свою очередь учел частичную оплату. В отношении уступки ФИО1 указал на ее ничтожность, поскольку соответствующие части земельных участков не были сформированы и поставлены на кадастровый учет в нарушение норм главы V ЗК РФ, предусматривающих особенности в отношении аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности; о состоявшейся уступке арендодатель не уведомлен; факт регистрации соглашения в Росреестре не имеет правового значения, поскольку носит правоудостоверяющий, а не правоустанавливающий характер. Аналогичное соглашение ответчика об уступке с ФИО2 Комитетом учтено, поскольку соответствующая часть земельного участка сформирована и поставлена на кадастровый учет.

В отношении продажи ФИО1 помещения Комитет не отрицал, что это является основанием для перехода права аренды доли соответствующего земельного участка (возникновении множественности лиц на стороне арендатора), но настаивал, что ответчик несет солидарную ответственность за исполнение ФИО1 своих обязательств и в данной части в силу дополнительного соглашения к договору аренды.

ФИО1 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора, ни отзыва, ни доказательств оплаты за пользование частями земельных участков не представил.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2308 от 18.12.2015 (далее – договор) в редакции дополнительных соглашений от 12.01.2017 №3087 и от 19.10.2017 №3196, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял следующие земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: <...>:

- с кадастровым №42:36:0202002:1411 общей площадью 2 767 кв.м.;

- с кадастровым №42:36:0202002:1407 общей площадью 4 199 кв.м.;

- с кадастровым №42:36:0202002:1408 общей площадью 2 703 кв.м.;

- с кадастровым №42:36:0202002:1409 общей площадью 2 222 кв.м.;

- с кадастровым №42:36:0202002:1412 общей площадью 4 300 кв.м.;

- с кадастровым №42:36:0202002:1413 общей площадью 7 378 кв.м.;

- с кадастровым №42:36:0202002:1414 общей площадью 2 884 кв.м.;

- с кадастровым №42:36:0202002:1416 общей площадью 105 кв.м.;

- с кадастровым №42:36:0202002:1491 общей площадью 286 кв.м.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца, за который производится оплата (пункт 3.2 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность за неисполнение обязанности по внесению арендной платы в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Между ответчиком и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 7.04.2016, по которому к ФИО1 перешло помещение площадью 198,8 кв.м. с кадастровым номером 42:36:0202002:1472, расположенное в здании с кадастровым номером 42:36:0202002:1370, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 42:36:0202002:1412. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Возникшая множественность лиц на стороне арендатора не оформлена.

11.05.2016 между ответчиком и ФИО1 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым передано право аренды несформированных в установленном порядке и не поставленных на кадастровый учет частей следующих земельных участков общей площадью 3 012 кв.м.: 2 120 кв.м. от земельного участка с кадастровым №42:36:0202002:1407, 409 кв.м. от земельного участка с кадастровым №42:36:0202002:1408 и 483 кв.м. от земельного участка с кадастровым №42:36:0202002:1414.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Кемеровской области. Продажа каких-либо зданий, сооружений, помещений, расположенных на данных земельных участках заключению договора уступки не сопутствовала.

Ответчиком представлено уведомление от 8.08.2016 Комитета о состоявшейся уступке в отношении ООО «Экоресурс», ФИО2 (доводы сторонами не заявлены, в расчет суммы иска соответствующая площадь не включена) и ФИО1 (имеется спор по площади 3 012 кв.м). Доказательств вручения уведомления не представлено.

Дополнительным соглашением от 12.01.2017 №3087 площадь земельного участка с кадастровым номером 42:36:0202002:1412 с 4 586 кв.м. уменьшена до 4 300 кв.м., закреплено, что он находится в аренде у ответчика; образованный из данного участка участок с кадастровым номером 42:36:0202002:1491 площадью 286 кв.м. включен в договор, закреплено, что его арендатором является ФИО2

Дополнительным соглашением от 19.10.2017 №3196 установлен размер арендной платы каждого из соарендаторов (ответчика и ФИО2) в отдельности, предусмотрена солидарная ответственность ответчика «за все земельные участки», предусмотренные договором.

7.07.2021 истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 30.06.2021 с требованием внести арендную плату и неустойку, которая оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для подачи настоящего иска.

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно пункту 3.1 части 3 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Полномочиями по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности в силу статей 3, 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» наделены соответствующие муниципальные образования.

Земельные участки находится на территории г. Юрги и относится к категории участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата является регулируемой. Ее размер определяется в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» (далее – Постановление №47).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из части 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, указанным кодексом и другими федеральными законами.

По смыслу пунктов 4, 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, а также действующим в момент заключения публичного договора обязательным правилам, утвержденным Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами, являются ничтожными в части, ухудшающей положение стороны.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

В связи с отчуждением ответчиком ФИО1 по договору купли-продажи от 7.04.2016 помещения с кадастровым номером 42:36:0202002:1472, расположенного в здании с кадастровым номером 42:36:0202002:1370, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 42:36:0202002:1412, к ФИО1 перешло право аренды соответствующей долей земельного участка.

Размер данной доли (293,4 кв.м) определен Комитетом в последнем справочном расчете исходя из площади земельного участка – 4 300 кв.м, площади здания (2 915 кв.м) и площади помещения – 198,8 кв.м, никем не оспорен и признан судом верным.

В соответствующей части начисление арендной платы и пени по договору аренды ответчику не соответствует закону. Указанную обязанность несет ФИО1, однако иск к нему не предъявлен. Истец настаивал на возложении данной обязанности на ответчика в силу договорного условия о солидарной ответственности.

Суд оценивает условие о солидарной ответственности первоначального арендатора по обязательствам других соарендаторов как ничтожное, поскольку оно не соответствует порядку предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности; очевидно ухудшает положение арендатора по сравнению с указанным порядком; фактически нейтрализует действие норм, предусматривающих самостоятельный и равноправный статус соарендаторов при возникновении их множественности в силу закона.

При таких обстоятельствах добровольное подписание ответчиком соответствующего дополнительного соглашения (что вопреки его утверждению подтверждается подписью и печатью на данном документе) не имеет правового значения.

Оставшейся площади земельных участков (за исключением 293,4 кв.м – доли ФИО1 в земельном участке с кадастровым номером 42:36:0202002:1412) соответствует начисление арендной платы в размере 651 491,07 руб. и пени в размере 81 374,29 руб.

Оценивая действительность договора 11.05.2016 уступки прав аренды земельного участка, заключенного между ответчиком и ФИО1, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

Из пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие непотребляемые вещи (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 6 ЗК РФ объектами земельных правоотношений могут выступать как земельные участки, так и их части.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не ограничивается право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Вместе с тем глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Заключение договора аренды на часть такого земельного участка без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Данная специфика в правовом регулировании является существенной и обусловлена особым статусом предмета аренды – земли находящиеся в публичной собственности. Арендодатель в таких правоотношениях также имеет особый правовой статус, имеет право распоряжения объектом аренды исключительно в порядке и пределах, предусмотренных законом, а не по своему усмотрению. Указанная специфика преследует цель обеспечить полную определенность в обороте публичных земель и исключить допустимые для других категорий земель риски, связанные с возможными неясностями и разногласиями при текстовом или графическом (схемы) описании частей земельных участков без постановки их на кадастровый учет.

Из указанных норм следует, что арендатор публичного земельного участка со сроком договора аренды более пяти лет вправе без согласия (с уведомлением) арендодателя передавать свое право аренды иным лицам, однако в отношении части указанного участка такое право может быть реализовано с соблюдением установленного порядка, т.е. с предварительным формированием и постановкой указанной части на кадастровый учет, что не было соблюдено ответчиком.

В силу несоблюдения указанного публично установленного порядка суд констатирует ничтожность договора от 11.05.2016 уступки прав аренды земельного участка, заключенного между ответчиком и ФИО1

Данное обстоятельство не освобождает ФИО1 от обязанности по оплате за пользование земельным участком и не лишает ответчика права требовать взыскания неосновательного обогащения.

Требование о взыскании долга подлежит удовлетворению частично.

Далее истцом заявлено требование о взыскании неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329 ГК РФ и пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с частичным удовлетворением иска в части долга по арендной плате пеня также подлежит взысканию частично в размере 81 374,29 руб. за период с 11.07.2018 по 24.11.2021, с последующим начислением по дату фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию в доход бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Электромонтаж», г. Юрга (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) 732 865,36 руб., в том числе: 651 491,07 руб. долга за период с 1.07.2018 по 30.11.2021, 81 374,29 руб. пени за период с 11.07.2018 по 24.11.2021, пени за период с 25.11.2021 по дату фактического исполнения обязательства по уплате долга, а также 17 620,20 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета РФ.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Е.В. Исаенко