Решение от 26 октября 2020 г. по делу № А41-46499/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-46499/20
26 октября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2020 года Полный текст решения изготовлен 26 октября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

Судьи Кузьминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (142100, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2015, ИНН: <***>, КПП: 503601001) к

ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" (142116, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 503601001, конкурсный управляющий: ФИО2),

третье лицо:

-Конкурсный управляющий ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" - ФИО2 (142116, <...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск обратился в суд с исковым заявлением к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

1.Взыскать с ответчика «Подольский домостроительный комбинат» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск задолженность по оплате арендной платы по Договору № 2233 аренды земельного участка от 29.09.2005 за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года в размере 18 698 114,66 рублей.

2.Взыскать с ответчика «Подольский домостроительный комбинат» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск пени за просрочку исполнения обязательства по оплате арендной платы по Договору № 2233 аренды земельного участка от 29.09.2005 за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года в размере 12 742 727,30 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Конкурсный управляющий ЗАО "ПОДОЛЬСКИЙ ДСК" Клочков Антон Леонидович.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании истец ходатайствовал об уточнении требований.

Рассмотрев заявление истца об изменении предмета и основания иска, арбитражный суд отказал в его удовлетворении в части, поскольку им фактически заявлены новые требования, имеющие самостоятельный предмет и основания иска, ранее не заявленные в исковом заявлении, а именно истец просит в уточненном иске взыскать задолженность за 3 квартал 2020 года.

Данная позиция соответствует правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции».

В части пени суд принял уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец дал пояснения, поддержал заявленные требования. Ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований.

Для исследования материалов дела объявлен перерыв до 06.10.2020г. в 09:30. После перерыва слушание дела продолжено согласно протоколу.

29.09.2015г. Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 2233. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030226:0004, площадью 26 366 кв.м., с видом разрешенного использования – для строительства жилого комплекса, расположенный по адресу: <...>.

В силу пункта 2.1 Договора аренды он заключен на срок с 29.09.2005 года по 29.09.2007 года.

Размер арендной платы определен в пункте 3.1 Договора аренды.

29.09.2005 вышеуказанный земельный участок Арендодатель передал Арендатору, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка № 2233 от 29.09.2005.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора аренды, размер арендной платы изменяется арендодателем в случае изменения базовой ставки арендной платы.

Согласно п.3.5. договора арендные платежи исчисляются с даты заключения сторонами настоящего договора установленной в п. 2.1 и вносятся арендатором равными долями ежеквартально.

Пунктом 5.2 Договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как следует из расчета истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года в размере 18 698 114,66 рублей, на которую истцом были начислены пени.

В целях урегулирования спора в досудебном порядке, истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил оплатить сумму основного долга и пени. Факт направления претензии подтверждается материалами дела.

Оставление претензии без реагирования послужило основания для обращения истца в суд.

Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 г. N 296-ФЗ) состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 4).

В целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (пункт 1 статьи 5 Закона).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" (пункты 1, 2) в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом. При этом в разъяснении указано на то, что судам при применении данной нормы необходимо учитывать, что в силу статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), бюджетным законодательством Российской Федерации (в связи с предоставлением бюджетного кредита юридическому лицу, выдачей государственной или муниципальной гарантии и т.п.).

Истец взыскивает задолженность за период с 3 кв. 2018г. С учетом того, что определением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2015г. по делу № А41-47794/15 к производству принято заявление о признании ответчика признан банкротом, указанная задолженность является текущими платежами.

Пунктом 3 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 60 (ред. от 17.02.2011) "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы по текущим платежам не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве, и их требования подлежат предъявлению в суд в общем порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, вне рамок дела о банкротстве (пункты 2 и 3 статьи 5 Закона).

Обязательства ответчика по оплате арендной платы возникли из Договоров, которые регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч.1 ст.66 АПК РФ).

В силу ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Указанные требования закона и договорного обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнены.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ № О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение

арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Поскольку Договор аренды был заключен до вступления в силу положений закона Московской области, регулирующих порядок определения размера арендной платы, и в Договоре предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к данным правоотношениям, то суд считает, что истец правомерно при обращении в суд рассчитал арендную плату исходя из положений статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Между тем, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, с момента первой регистрации права собственности на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме, если земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, Договор аренды прекращает свое действие.

Администрацией города Подольска выданы ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31 декабря 2009 г. на жилые дома № 3, 7 и 11 по ул. Веллинга г. Подольска.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.09.2015 года по делу № А41- 38650/15, вступившим в законную силу установлено, что договор аренды № 2233 от 29 сентября 2005 г. в части площади арендуемого земельного участка 20 063 кв.м. прекратил свое действие.

Из вступивших в законную силу судебных актов по делам № А41-38650/15, № А41- 19215/15, № А41-71426/15 усматривается, что согласно положительному заключению государственной экспертизы № 50-1-4-0291-08 Государственного учреждения Московской области «Московская областная государственная экспертиза» объектов капитального строительства: три 17-ти этажных жилых дома с офисными помещениями по ул. Веллинга в г. Подольске, Московской области, общая площадь застройки жилых домов составляет 3 603,0 кв.м., площадь покрытий к этим домам – 10 853,0 кв.м., площадь озеленения к этим домам – 11 910 кв.м., итого – 26 366 кв.м.

В настоящее время ответчиком не завершено строительство двух подземных паркингов № 1 и № 2 по ул. Веллинга, расположенных под частью детской площадки придомовой территории, площадь застройки которых с учетом подземной и надземной части составляет: паркинг № 1 – 3 259,50 кв.м., паркинг № 2 – 3 043,50 кв.м., начисление Истцом аренды возможно только в отношении общей площади земельных участков под названными подземными паркингами, которая составляет 6 303 кв.м.

При таких обстоятельствах арендная плата за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года должна рассчитываться исходя из площади земельного участка равной 6 303 кв.м.

С учетом изложенного, требования в данной части подлежат частичному удовлетворению на сумму в размере 5 125 227,71 руб. за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки на сумму в размере 12 742 727,30 руб.

В соответствии с п. 5.2. Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Судом произведен перерасчет пени, согласно которому пени за период с 04.10.2018г. по 15.09.2020г. составляют 11 738 765,23 руб.

С учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей, исковое требование в части взыскания пени подлежит также частичному удовлетворению, а именно на сумму в размере 11 738 765,23 руб. за период с 04.10.2018г. по 15.09.2020г.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика «Подольский домостроительный комбинат» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск задолженность по оплате арендной платы по Договору № 2233 аренды земельного участка от 29.09.2005 за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года в размере 5 125 227,71 рублей.

Взыскать с ответчика «Подольский домостроительный комбинат» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск пени за просрочку исполнения обязательства по оплате арендной платы по Договору № 2233 аренды земельного участка от 29.09.2005 за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года в размере 11 738 765,23 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

2. Взыскать с ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 107 320 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.