Постановление от 7 февраля 2017 г. по делу № А73-11310/2016

1021/2017-3138(2)

Шестой арбитражный апелляционный суд улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-7422/2016
07 февраля 2017 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2017 года. Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сапрыкиной Е.И. судей Балинской И.И., Песковой Т.Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 при участии в заседании:

от ООО "Шамкир": представителей ФИО2, ФИО3;

от Администрации городского поселения "Город Амурск": представителя ФИО4;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского поселения "Город Амурск"

на решение от 11.11.2016 по делу № А73-11310/2016

Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Бутковским А.В. по иску Общества с ограниченной ответственностью "Шамкир"

к Администрации городского поселения "Город Амурск" о признании незаконным отказа

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Шамкир» (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ООО «Шамкир», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Администрации городского поселения «Город Амурск» (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – администрация, уполномоченный орган) в принятии решения о выкупе арендованного имущества, расположенного адресу: <...>, площадью 1345,7кв.м., кадастровый номер 27-27-05/001/2011-687, а также обязать администрацию заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на основе рыночной оценки арендуемого имущества. Кроме того, просил взыскать судебные расходы в сумме 40 000 руб.

Решением суда от 11.11.2016 отказ администрации признан незаконным. Также на уполномоченный орган суд возложил обязанность устранить нарушения статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) и выполнить все требования по приватизации заявителем арендованного имущества в соответствии с указанным Законом.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация подала в Шестой арбитражный апелляционный суд жалобу, в которой просила его отменить, отказав заявителю в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судом неполного выяснены все обстоятельств дела, имеющее значение. Так, первой инстанцией дана неправильная оценка договорным отношениям, касающимся оплаты арендованного имущества, в связи с чем, вывод суда об отсутствии

задолженности по арендным платежам на момент обращения с заявлением о преимущественном праве выкупа танцевальной площадки не обоснован. Кроме того, арендодатель является недобросовестным, и он неоднократно уведомлялся арендатором о наличии задолженности. Также высказано несогласие с взысканной суммой судебных расходов.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации на удовлетворении поданной жалобы настаивала в полном объеме, а также просила приобщить дополнительные доказательства, касающиеся уведомления арендатора о задолженности, включая направление акта со состоянию на 01.05.2016.

Представители общества позицию заявителя жалобы отклонили, представив дополнительные письменные пояснения.

Заседание апелляционного суда откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.

Повторно исследовав материалы дела с учетом дополнительно представленных лицами, участвующими в деле, доказательств, обсудив обоснованность доводов жалобы с учетом дополнения, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, вторая инстанция приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, между Администрацией городского поселения «Город Амурск» и ООО «Шамкир» 21.07.2008 заключен договор аренды объекта нежилого фонда городского поселения «Город Амурск» № 65, по условиям которого последний принял во временное пользование танцевальную площадку, расположенную по адресу: г. Амурск, парковая зона, площадью 1369 кв.м. с целью использования для организации отдыха и развлечения сроком с 01.06.2008 по 02.09.2008.

На основании распоряжений администрации № 423 от 18.06.2010, № 479 от 18.05.2011, № 1165 от 14.11.2011, № 557 от 30.05.2013, № 448 от 27.05.2014, № 619 от 26.05.2015, № 435 от 29.03.2016, и соглашениями сторон от 26.06.2009, от 18.06.2010, от 18.05.2011, от 14.11.2011, от 29.06.2012, от 27.05.2014, от

26.05.2015, от 29.03.2016 сроки аренды ежегодно продлевались с 03.09.2008 по 30.08.2009, с 31.08.2009 по 29.08.2010, с 29.08.2010г. по 27.08.2011, с 27.08.2011 по 27.07.2012, с 27.07.2012 по 27.06.2013, с 27.06.2013 по 27.05.2014, с 27.05.2014 по 27.04.2015, с 27.04.2015 по 27.03.2016, с 27.03.2016 по 27.02.2017, соответственно.

01.04.2016 арендатор обрался в администрацию с заявлением о приватизации танцевальной площадки в порядке Закона № 159-ФЗ, но решением от 20.04.2016 последняя сообщила, что преимущественное право выкупа арендуемого имущества может быть реализовано только при включении объекта в прогнозный план приватизации на 2016-2018 годы.

После обращения общества в Амурскую городскую прокуратуру администрация дополнительно уведомила заявителя о том, что по состоянию на 01.05.2016 за арендатором числилась задолженность по арендной плате с учетом пени 1 020 654,24 руб. (письмо от 15.06.2016).

22.06.2016 общество вновь обратилось в уполномоченный орган с заявлением о приобретении арендуемого имущества в порядке статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приложив копию платежного поручения № 1719 от 22.06.2016.

Решением от 14.07.2016 администрация отказала заявителя со ссылкой на наличие задолженности в сумме 29 542,96 руб. по состоянию на 01.07.2016.

Не согласившись с отказом администрации, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо

обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В качестве оснований для этого процессуальный закон предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, рассмотрев спор и установив данную совокупность, удовлетворил заявленные требования, с чем соглашается и апелляционный суд в силу следующего.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, установлены Законом № 159-ФЗ, в соответствии со статьей 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при выполнении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1

статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретение арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 закона № 159-ФЗ).

Из материалов дела установлено, что общество арендует объект нежилого фонда городского поселения «Город Амурск» (танцевальная площадка, расположенная по адресу: г. Амурск, парковая зона, площадью 1369 кв.м.) по договору с 2008 года.

Арендатор обратился с заявлением о приватизации танцевальной площадки в порядке Закона № 159-ФЗ.

Первоначальным решением от 20.04.2016 администрация отказала в преимущественном праве выкупа в связи с тем, что спорный объект не включен в прогнозный план приватизации на 2016-2018 годы.

Далее, письмами от 15.06.2016 и от 14.07.2016 указала, что по состоянию на 01.05.2016 и на 01.07.2016 за арендатором числилась задолженность по арендной плате.

Проверяя данные основания для отказа, суд первой инстанции указал, что 23.06.2016 Советом депутатов городского поселения «Город Амурск» принято решение № 223, которым спорный объект, арендуемый обществом, включен в Перечень муниципального имущества, используемого в целях предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением от 13.11.2008 № 432.

Следовательно, отказ в реализации права по вышеназванному основанию обоснованно признан незаконным.

Относительно наличия задолженности по арендным платежам вторая инстанция приходит к следующему.

Из ответа администрации от 15.06.2016 видно, что за обществом числится задолженность по состоянию на 01.05.2016 в сумме 1 021 439,24 руб.

Платежным поручением от 22.06.2016 № 1719 арендатор оплатил данную сумму в полном объеме, и в этот же день вновь обратился с заявлением о предоставлении преимущественного права приватизации танцевальной площадки.

Решением от 14.07.2016 администрация отказала ООО «Шамкир» с обоснованием того, что за последним по состоянию на 01.07.2016 имеется задолженность по договору аренды от 21.07.2008 в сумме 29 542,96 руб.

В подтверждение данного вывода представитель администрации в суде второй инстанции сослалась на условия договора № 65 и акт сверки взаимных расчетов за период с 01.06.2008 по 01.05.2016.

Из названного договора усматривается, что первоначальный срок аренды согласно был установлен на период с 01.06.2008 по 02.09.2008 (п.1.2).

Далее, на основании распоряжений администрации № 423 от 18.06.2010, № 479 от 18.05.2011, № 1165 от 14.11.2011, № 557 от 30.05.2013, № 448 от 27.05.2014, № 619 от 26.05.2015, № 435 от 29.03.2016, и соглашениями сторон от 26.06.2009, от 18.06.2010, от 18.05.2011, от 14.11.2011, от 29.06.2012, от

27.05.2014, от 26.05.2015, от 29.03.2016 срок аренды ежегодно продлевался с 03.09.2008 по 30.08.2009, с 31.08.2009 по 29.08.2010, с 29.08.2010 по 27.08.2011, с 27.08.2011 по 27.07.2012, с 27.07.2012 по 27.06.2013, с 27.06.2013 по 27.05.2014, с 27.05.2014 по 27.04.2015, с 27.04.2015 по 27.03.2016, с 27.03.2016 по 27.02.2017, соответственно.

Кроме того, ранее оговоренная ставка аренды (первоначально 3353,20руб./мес.) изменялась: в 2009г. - 5476,20руб./мес., в 2010 году - 68405руб./мес., в 2011 году - 7440,52руб./мес., в 2012 году - 8074,20руб./мес., в 2013 году - 10657,94руб./мес., в 2014 году - 11788,30руб./мес., в 2015 году - 13080,20руб./мес., в 2016 году – 14 533,56руб./мес., а также срок оплаты (первоначально до 1-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, затем с 2009 года –– до 10-го числа оплачиваемого месяца).

При этом при заключении всех дополнительных соглашений к договору администрацией арендатору представлялся расчет аренды исходя из трех месяцев.

Из представленного в материалы дела акта сверки (в редакции администрации) усматривается, что задолженность общества в сумме 1 020 654 руб. сформировалась за период с 01.06.2008 по 01.05.2016 исходя из ежемесячных платежей, начисленных по вышеуказанным ставкам арендной платы, и составила по основному долгу в сумме 641 471,30 руб. и пени 379 182,94 руб.

Данный документ направлен в адрес общества только 29.06.2016, что подтверждается дополнением к апелляционной жалобе.

Вместе с тем, в письме от 15.06.2016 арендодатель указывает сумму заложенности по состоянию на 01.05.2016 - 1 021 439,24 руб.

20.06.2016 арендатор направляет в адрес администрации свой акт сверки за период с 01.06.2013 по 31.06.2016, а 22.06.2016 оплачивает указанную в письме сумму долга 1 021 439,24 руб.

При этом позиция общества сводится к тому, что в расчетах арендной платы, прилагаемых ко всем соглашениям к договору аренды № 65 вплоть до

2012 года, были определены только ежемесячные ставки арендной платы и ее общая сумма за летние месяцы., следовательно, по состоянию на 22.06.2016 общество переплатило арендные платежи в сумме 543 912,50 руб.

Суд первой инстанции, оценивая в соответствии со статьей 431 ГК РФ соответствующие условия договора № 65 и соглашений к нему, а также содержание справки о платежах за 2015 год, направленной администрацией обществу от 18.04.2016, отсутствие в течение шести лет каких-либо действий арендодателя по взысканию задолженности (при трехгодичном сроке исковой давности) либо расторжению договора, а также подтверждением воли сторон на ограничение срока аренды имущества тремя летними месяцами в год, пришел к выводу, что после оплаты заявителем 22.06.2016 суммы 1 021 439,24 руб. у администрации явно не было оснований считать заявителя по делу имеющим задолженность по арендной плате, в том числе и начисленной с 01.05.2016 по 01.07.2016.

Убедительных доказательств обратному заявителем жалобы суду второй инстанции не представлено.

Ссылка администрации на протоколы о ликвидации недоимки от 06.11.2008, 13.03.2009, 18.12.2009, 25.02.2011, 27.10.2014, 25.11.2015, представленные в апелляционный суд, не принимается во внимание, поскольку из данных документов установлено, что на заседаниях комиссии администрации рассматривался вопрос о наличии задолженности, в том числе и ООО «Шамкир», которая, в большинстве случаев, уплачена арендатором до заседаний.

Довод о недобросовестном поведении арендатора при оплате арендных обязательств также подлежит отклонению, поскольку для установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в Законе № 159-ФЗ, необходимо руководствоваться

положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Учитывая выше установленное, суд апелляционной инстанции соглашается тем, что заявленные обществом требования подлежали удовлетворению.

При этом суд первой инстанции, исходя из обстоятельств настоящего спора и предмета заявленных требований, правомерно в виде восстановительной меры нарушенного права обязал уполномоченный орган совершить действия по заявлению ООО «Шамкир» в соответствии с Законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 11.11.2016 по делу № А73-11310/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.И. Сапрыкина Судьи И.И. Балинская Т.Д. Пескова