Решение от 29 октября 2019 г. по делу № А41-72185/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-72185/19
30 октября 2019 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Экспериментальный механический завод" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 15.07.2005, юридический адрес: 109428, <...>)

к Администрации городского округа Бронницы Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 19.02.1999, юридический адрес: 140170, <...>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>)      

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 12000 кв.м с кадастровым номером 50:62:0040102:26, оформленного решением от 29.07.2019 г. № 2296; об обязании предоставить в аренду без проведения торгов сроком на три года земельный участок и направить договор аренды

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 представитель по доверенности № б/н, паспорт РФ.

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом. 

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.   



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Экспериментальный механический завод" (далее – ООО "ЭМЗ", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Бронницы Московской области (далее – Администрация, заинтересованное лицо) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ Администрации городского округа Бронницы Московской области в предоставлении ООО "ЭМЗ" в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 12000 кв.м с кадастровым номером 50:62:0040102:26 по адресу: <...>, категория земли – земли населенных пунктов, вид использования земельного участка – под строительство офисно-инженерного центра, оформленный решением Администрации городского округа Бронницы Московской области № 2296 от 29.07.2019 г.;

- обязать Администрацию городского округа Бронницы Московской области предоставить ООО "ЭМЗ" в аренду без проведения торгов сроком на три года земельный участок площадью 12000 кв.м с кадастровым номером 50:62:0040102:26 по адресу: <...>, категория земли – земли населенных пунктов, вид использования земельного участка – под строительство офисно-инженерного центра, направив в адрес ООО "ЭМЗ" договор аренды на данный земельный участок с 10-дневный срок со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело слушалось в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица, извещённых надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, в отзыве арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 09.08.2011 г. между Администрацией (далее – арендодатель) и ООО "ЭМЗ" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 46-з/2011 (далее – договор аренды) по условиям которого заявителю в аренду с 09.08.2011 г. до 09.08.2014 г. предоставлен земельный участок площадью 12000 кв.м с кадастровым номером 50:62:0040102:26 расположенный по адресу: <...>, категория земли – земли населенных пунктов, под строительство офисно-инженерного центра (п. 1.1, 2.1 договора аренды).

20.06.2014 г. Администрацией принято постановление № 446  "О продлении срока аренды земельного участка, предоставленного обществу с ограниченной ответственностью "Экспериментальный механический завод" под строительство офисно-инженерного центра на территории "городской округ Бронницы" Московской области" в связи с чем, 20.06.2014 г. между Администрацией (далее – арендодатель) и ООО "ЭМЗ" (далее – арендатор) заключено Дополнительное соглашение № 27Д/2014 к договору аренды, по условиям которого срок аренды земельного участка с кадастровым номером 50:62:0040102:26 установлен с 09.08.2014 г. до 09.08.2019 г.

16.07.2019 г. ООО "ЭМЗ" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:62:0040102:26 в аренду сроком на три года (л.д. 24).

Решением от 29.07.2019 г. № 2296 (л.д. 27) Администрация отказала в предоставлении испрашиваемого заявителем земельного участка в связи с отсутствием совокупности условий, предусмотренных п.п. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а также в связи с нарушением заявителем условий договора аренды земельного участка (неиспользование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием более пяти лет). 

Посчитав, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

В силу пп. 4 пункта  4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданином или юридическим лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи если имеются предусмотренные пп. 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Заявитель ссылается на положения пп. 10 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи:

Пунктом 5 установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц участвовавших в торгах.       

Также заявитель в обоснование предоставления ему земельного участка ссылается на положения пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Из материалов дела следует, что ООО "ЭМЗ" является собственником сооружения площадью 2,8 кв.м с кадастровым (условным) номером 50-50/001-50/062/003/2016-6586 (л.д. 76).

По смыслу пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608).

Судом установлено, что ООО "ЭМЗ" земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому, по общему правилу, заявитель имеет право на заключение нового договора при доказанности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что в границах спорного земельного участка располагается сооружение площадью 2,8 кв.м – трансформаторная подстанция, а также сети коммунального хозяйства "наружные сети ливневой канализации" с кадастровым номером 50:29:0072406:198, принадлежащее на праве собственности  ООО "КАРОЙЛ" и вагончик-операторская (л.д. 25-26).

Между тем, частью 3 статьи 39.36 ЗК РФ, установлены случаи, когда размещение объектов может быть осуществлено без предоставления земельных участков или установления сервитута. Согласно указанным положениям виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

К таким объектам в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300, которым утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (далее - Перечень), относятся линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство (пункт 5).

Следовательно, наличие на земельном участке трансформаторной подстанции не предоставляет право собственнику данного объекта на предоставление земельного участка в аренду.

Более того, сам факт нахождения на земельном участке объекта недвижимого имущества не предоставляет право его собственнику на приобретение земельного участка в аренду или в собственность в площади, превышающей площадь земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации указанного объекта недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Подпунктом 3 п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В данном случае, исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ суд приходит к выводу, что собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставления ему в собственность без торгов только той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Иное противоречило бы основополагающему принципу земельного законодательства – предоставлению земельных участков на торгах и позволило бы заключить без торгов договор купли-продажи земельного участка, в том числе в отношении его части, на которой не располагается объект недвижимого имущества, и которая не необходима для использования данного объекта недвижимого имущества.

Как указывалось ранее, на испрашиваемом земельном участке, расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности обществу, площадью 2.8 кв.м.

В тоже время испрашиваемый в аренду земельный участок имеет площадь равную 12000 кв.м, что в несколько раз превышает площадь объекта недвижимого имущества, расположенного на нем.

Наличие на земельном участке подземных инженерных коммуникаций не предоставляет обществу право на приобретение земельного участка на каком-либо праве, поскольку данные коммуникации только свидетельствует о наличии определенных обременений у данного земельного участка.

Иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу, либо объектов незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке не имеется. Более того, в период действия Договора аренды разрешения на строительство ООО "ЭМЗ" не получалось. Доказательств обратного, в суд не представлено.

Доводы заявителя о том, что им предпринимались меры, направленные на начало освоения и начала строительства объектов капитального строительства, в том числе о том, что обществом получен градостроительный план земельного участка, получены технические условия, не могут по смыслу статьи 39.6 ЗК РФ и положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», являться основанием для предоставления земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Ссылки представителя заявителя на сложившуюся судебную практику, в том числе определение Верховного Суда РФ от 08.02.2017 года № 304-ЭС16-6168, не принимаются судом во внимание, поскольку позиция, сформулированная в данном деле, основана на иных фактических обстоятельствах.

В данном случае общий срок аренды обществом земельного участка на момент рассмотрения судом настоящего спора составил более восьми лет, разрешение на строительство за указанный период обществом не получались (доказательств, опровергающих данный вывод в суд не представлено).

Указанный вывод суда также подтверждается и судебной практикой, в том числе разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 28.03.2018 года.

При таких обстоятельствах, поскольку на земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, в целях возведения которых земельный участок и предоставлялся первоначально обществу в аренду, учитывая, что наличие на земельном участке трансформаторной подстанции и инженерных коммуникаций не предоставляют заявителю право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду, суд считает, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что общество обладает правом на предоставление ему в аренду земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, заинтересованным лицом правомерно отказано в заключении нового договора аренды земельного участка в связи с отсутствием совокупности условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, не имелось, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья                                                                    Р.Ш. Бирюков