Решение от 27 октября 2024 г. по делу № А29-8174/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-8174/2024
27 октября 2024 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2024 года, полный текст решения изготовлен 27 октября 2024 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бердниковой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании 11 октября 2024 года дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий по договору,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – по доверенности от 01.06.2024,

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 14.08.2023,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (Ответчик, Общество) с требованием урегулировать разногласия, возникшие при изменении суммы арендной платы, в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2024 к договору аренды нежилого помещения № АМ-3709-10/2021 от 14.04.2021.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 18.06.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможным переходом в судебное заседание назначено к рассмотрению на 06.08.2024.

Определением от 21.06.2024, согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2 (Третье лицо), в соответствии со статей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд истребовал дополнительные доказательства.

10.07.2024 Ответчик в отзыве на исковое заявление выразил несогласие с заявленными истцом требованиями, в иске просил отказать.

Представитель Истца поддержал исковые требования в полном объёме, представитель Ответчика возражает против удовлетворения иска.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, судом установлено следующее.

14.04.2021 между ООО «Альфа-М» и ИП ФИО2 (Третьим лицом), был заключен договор аренды № АМ-3709-10/2021 согласно которому, арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 131 (сто тридцать один) квадратный метр (в том числе: торговая площадь 81,9 кв. м, складская 15 кв.м.), назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение в осях А-Д по осям 12-13, этаж № отм.-4,200 с кадастровым номером: 11:05:0201021:2427, находящееся по адресу: <...> для размещения магазина "Красное и Белое".

Срок аренды 10 лет (пункт 5.1 договора).

В соответствии с Договором Арендодатель обязан своевременно и полностью оплачивать арендную плату.

Арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы согласован в сумме 80 000 руб. в месяц (пункт 3.1.1 договора). Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсация затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показателей счетчиков, либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых Помещений. (п. 3.1.2. Договора).

Пунктом 3.2 договора стороны установили, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный государственным органом статистики Республики Коми, но не более 5%.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

В случае, если индекс потребительских цен (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, то размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%.

С момента заключения договора аренды от 14 апреля 2021 г, арендная плата не индексировалась.

В связи со сменой собственника, ИП ФИО1 полностью принял на себя права и обязанности Арендодателя по Договору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода указанных прав и обязанностей (п.1 Дополнительного соглашения от 18.04.2023), в связи с переходом права собственности на нежилое помещение к новому собственнику – к Истцу.

Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения.

Истцом неоднократно предпринимались попытки урегулировать спорные вопросы по перезаключению договора аренды нежилого помещения с изменением суммы арендной платы с 80 000 т.р. на 84 000 т.р. На все обращения и претензии ответчик ответил отказом.

Требование истца от 01.03.2024г; 22.05.2024г. об урегулировании разногласий по договору путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения № АМ-3 709-10/2021 от 14 апреля 2021 года ответчиком в добровольном порядке не исполнено.

Переговоры о заключении договора аренды в редакции истца спорных пунктов не проводились в связи с отказом принимать дополнительное соглашение к договору.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 432. 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, Истец обратился в суд с требованием в судебном порядке урегулировать разногласия, возникшие при изменении суммы арендной платы в договоре аренды, в редакции дополнительного соглашения от 01 марта 2024 г.

Ответчик просит в исковых требованиях отказать, указывая следующее.

Договором не закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. При этом само по себе слово "пересмотр" не равнозначно безусловной ежегодной индексации/ежегодному увеличению арендной платы, оно указывает на то, что арендная плата может быть изменена при этом как в большую, так и в меньшую стороны. Далее по тексту пункта регламентировано в каком именно порядке пересмотр постоянной части арендной платы может быть реализован (направление стороной письменного предложения, рассмотрение этого предложения и далее). Указанный пункт применяется как единое условие договора, устанавливает единый и общий порядок для изменения арендной платы, каждое предложение пункта 3.2 не применяется в отдельности и не имеет какого-либо индивидуального смысла.

Пункт 3.2 договора не наделяет Истца правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на Ответчика обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца или обязанность по подписанию дополнительного соглашения.

Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В адрес Ответчика поступило несколько предложений (требований) об увеличении арендной платы: 01.03.2024 г. и от 25.04.2024 г., на которые были даны ответы об отказе ввиду того, что действующая ставка арендной платы соответствует рыночной стоимости, и не подлежит обязательному увеличению, поскольку ни закон, ни условия договора аренды не обязывают Ответчика по требованию Истца подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении размера арендной платы.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду установлено ст. 608 ГК РФ и принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 стати 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

По условиям договора изменение размера арендной платы производится по соглашению сторон. Доводы истца сводятся к тому, что по условиям договора размер арендной платы может увеличиваться в одностороннем порядке.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Исходя из буквального толкования, производимого в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена лишь возможность пересмотра обеими сторонами размера постоянной части арендной платы, а также пределы осуществления такой возможности (по периодичности, размеру и процедуре). Условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора заключить требуемое истцом соглашение, а значит, арендатор не может считаться не исполнившим обязанность. Само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части; в указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

Как следует из абзаца второго пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в настоящем деле судами не установлено.

Суд при толковании спорного пункта 3.2 договора исходит из того, что по условиям договора отсутствует возможность одностороннего изменения договора.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Пункт 3.2 договора не наделяет Истца правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на Ответчика обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца или обязанность по подписанию дополнительного соглашения. Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Проанализировав условия заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения, исследовав иные представленные в материалы дела доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Е.С. Скрипина