Решение от 18 марта 2022 г. по делу № А04-7892/2021

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А04-7892/2021
г. Благовещенск
18 марта 2022 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 18.03.2021. Резолютивная часть решения объявлена 11.03.2021.


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Наринской Светланы Алексеевны,


при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306280119500085, ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании стоимости объекта незавершенного строительства недостоверной, об определении стоимости объекта незавершенного строительства,

третьи лица: Администрация города Благовещенска, индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 304662734400116, ИНН <***>),


при участии в заседании до перерыва:

от истца: ФИО2 паспорт, ФИО4 паспорт, диплом, доверенность отсутствует;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц – не явились, извещены;

при участии в заседании после перерыва:

от истца: ФИО2 паспорт;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц – не явились, извещены;

от эксперта ФИО5 – ФИО5, паспорт,

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – ответчик) о признании стоимости объекта незавершенного строительства площадью 58,6 кв. м с кадастровым номером 28:01:0110122:67, расположенного по адресу <...> для продажи с публичных торгов, указанной в отчете независимого оценщика № Э-21/017-149 от 02.08.2021 в размере 303 000 руб., недостоверной, а также определить стоимость объекта незавершенного строительства площадью 58,6 кв. м с кадастровым номером 28:01:0110122:67, расположенного по адресу <...> для продажи с публичных торгов, указанную в отчете № 1026/21 от 30.09.2021, выполненном ООО «Методический центр» в размере 2 122 417 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что между муниципальным образованием г. Благовещенск в лице комитета по управлению имуществом и ФИО2 19.11.2015 был заключен договор аренды земельного участка площадью 415 кв. метров с кадастровым номером 28:01:0110122:67, расположенный по адресу <...> на срок до 20.10.2018, на котором предпринимателем возведен объект.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 27.08.2019 исковые требования администрации г. Благовещенска удовлетворены, у ИП ФИО2 изъят объект незавершенного строительства и выставлен на продажу с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2004 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно извещению о проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, в соответствии с постановлением администрации г. Благовещенска от 01.09.2021 года № 3405 начальная цена объекта незавершенного строительства определена по результатам рыночной оценки 363 000 руб.

По мнению истца, отчет о рыночной стоимости объекта не соответствует профессиональным стандартам оценки и закону № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем, предприниматель обратился с иском в суд.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО3, Администрация города Благовещенска.

Определением суда от 19.11.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Альфард» (ОГРН <***>, ИНН <***>), эксперту ФИО5.

24.02.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение.

Суд на основании ст. 146 АПК РФ возобновил производство по делу, о чем вынесено протокольное определение.

Истец на заявленных требованиях настаивал, придерживался доводов, изложенных в исковом заявлении.

Ответчик в письменном отзыве возражал относительно удовлетворения требований, указав, что заключение судебной экспертизы является недостоверным, поскольку в стоимость объекта включено право аренды земельного участка на основании договора аренды, который в силу закона является недействующим. При определении стоимости неверно учтен физический износ, так как объект не достроен, длительное время не эксплуатировался. Полагает, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства определена органом местного самоуправления в соответствии с действующими Федеральными стандартами оценки, является действительной, что является основанием для отказа в удовлетворении требований.

Суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил о перерыве в судебном заседании до 11.03.2022 до 09 час. 00 мин., о чем вынесено протокольное определение. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Амурской области 03.03.2022.

После перерыва истец на исковых требованиях настаивал, заявил устное ходатайство об уточнении исковых требований. Просил установить рыночную стоимость спорного объекта незавершенного строительства в размере 1 878 000 руб. согласно экспертному заключению.

Суд на основании ст. 49 АПК РФ принял уточненные требования к рассмотрению.

Эксперт в судебном заседании уточнил, что в заключении отдельно указана рыночная стоимость объекта незавершенного строительства и стоимость земельного участка. Пояснил, что при определении стоимость объекта учитывался износ каждой составной части в отдельности (фундамент, стены и т.д.).

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, по средствам телефонограммы направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя ответчика.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, каких-либо документов не направили.

Суд на основании ч. 4 ст. 137 АПК РФ открыл судебное заседание в первой инстанции после завершения предварительного заседания, поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании непосредственно после завершения предварительного заседания.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя истца, эксперта, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства площадью 58,6 кв. метров, расположенного в 122 квартале г. Благовещенска Амурской области, с кадастровым номером 28:01:010122:0067:01-101864, зарегистрированного в ЕГРЕН 07.11.2011, находящегося на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию г. Благовещенск.

Между муниципальным образованием г. Благовещенск в лице комитета по управлению имуществом и ФИО2 19.11.2015 был заключен договор аренды земельного участка площадью 415 кв. метров с кадастровым номером 28:01:0110122:67, расположенный по адресу <...> на срок до 20.10.2018, на котором предпринимателем возведен объект.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 27.08.2019 исковые требования администрации г. Благовещенска удовлетворены, у ИП ФИО2 изъят объект незавершенного строительства и выставлен на продажу с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2004 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно извещению о проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, в соответствии с постановлением администрации г. Благовещенска от 01.09.2021 года № 3405 начальная цена объекта незавершенного строительства 363 000 руб. определена по результатам рыночной оценки на основании отчета ИП ФИО3 от 02.08.2021.

Полагая, что определенная на основании указанного отчета стоимость объекта является заниженной, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (статья 11), в частности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с позицией ВС РФ при оспаривании результатов оценки используется аналогия права с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», - в силу которой при исследовании отчета об оценке объекта недвижимости подлежит проверке его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В целях проверки доводов истца о недостоверности величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, определенной отчетом ИП ФИО3 об оценке от 02.08.2021 № Э-21/017-149, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью " Альфард»" ФИО5.

Согласно заключению судебной экспертизы от 21.02.2022 № АЛ 103/22-1 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства площадью 58,6 кв. м с кадастровым номером 28:01:010122:128, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:0110122:67 (квартал 122 г. Благовещенск Амурской области) по состоянию на 21.02.2022 составляет 4 752 000 руб., в том числе объект незавершенного строительства площадью 58,6 кв. м с кадастровым номером 28:01:010122:128 – 1 878 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 28:01:0110122:67 – 2 874 000 руб.

Оценив имеющуюся в материалах дела доказательственную базу, в том числе заключение эксперта, по правилам, установленным в статье 71 АПК РФ, суд признает заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством. Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебного эксперта, в материалы дела не представлены.

Доводы ответчика о том, что при проведении судебной экспертизы экспертом не учтен процент износа, судом отклонен как не соответствующий материалам дела и экспертному заключению.

При указанных обстоятельствах, судом установлено, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства площадью 58,6 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010122:128, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:0110122:67 по адресу: <...> установленная в отчете Э-21/017-149 от 02.08.2021 является недействительной.

На основании результатов судебной экспертизы суд считает необходимым установить рыночную стоимость спорного объекта незавершенного строительства в размере 1 878 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 9 000 руб. платежными поручениями № 146 от 07.10.2021, № 294485 от 18.10.2021.

Определением суда от 22.10.2021 приняты обеспечительные меры в виде запрета Администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) совершать действия по реализации посредством продажи с публичных торгов (аукцион) либо иным способом объекта незавершенного строительства площадью 58,6 кв., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:0110122:67, (квартал 122 г. Благовещенска Амурской области) до принятия окончательного судебного акта Арбитражным судом Амурской области по настоящему делу.

В соответствии с п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины при подаче заявления об обеспечении иска разрешается судом по итогам рассмотрения дела по существу.

В связи с удовлетворением иска расходы истца по уплате государственной пошлины по иску 6 000 руб., а также по заявлению о принятии обеспечительных мер 3 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ст. ст. 106, 109 АПК РФ услуги экспертов оплачиваются им после выполнения соответствующего задания, а сумма вознаграждения относится к судебным издержкам, распределение которых между сторонами осуществляется по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований судебные расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 руб. подлежат отнесению на Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной рыночную стоимость объекта незавершенного строительства площадью 58,6 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010122:128, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:0110122:67 по адресу: <...> установленную в отчете Э-21/017-149 от 02.08.2021.

Установить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства площадью 58,6 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010122:128, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:0110122:67 по адресу: <...> в размере 1 878 000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306280119500085, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины 9 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы 20 000 руб., всего – 29 000 руб.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области обществу с ограниченной ответственностью «Альфард» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья С.А. Наринская