Решение от 8 сентября 2025 г. по делу № А49-4751/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, <...>, тел.: <***>, факс: <***>,

http://www.penza.arbitr.ru/


Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-4751/2024
г. Пенза
09 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 27 августа 2025 года

Мотивированное решение изготовлено 09 сентября 2025 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Г.К. Иртугановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания М.А.

ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества города Пензы (Маршала ФИО2

пл., д. 4, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к непубличному акционерному обществу «Компания «Домостроитель»

(Специализированный застройщик)» (Перспективная ул., стр. 1, Пенза г.,

440004; ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 2 462 528,37 руб., при участии в судебном заседании: от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 14.08.2025;

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от

01.06.2025.,

У С Т А Н О В И Л :

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в

Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к непубличному

акционерному обществу «Компания «Домостроитель» о взыскании

задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №

002128 от 15.08.2000 за период с 01.08.2023 по 31.03.2024 в размере 137 846,42

руб., пеней за период с 08.08.2023 по 21.03.2024 в размере 116 876,54 руб.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 330, 420,

422, 606, 607, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьи 22, 65

Земельного Кодекса Российской Федерации.

Определением от 22.05.2024 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области с рассмотрением в порядке упрощенного производства (часть 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определение от 22.05.2024 размещено на официальном сайте Арбитражного суда Пензенской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

О принятии искового заявления к производству Арбитражного суда Пензенской области и возбуждении производства по делу в порядке упрощенного производства стороны извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьями 122, 123 АПК РФ, о чем свидетельствуют почтовые уведомления.

22.07.2024 суд постановил перейти к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 23.08.2024 на основании ст. 49 АПК РФ судом принято увеличение размера иска, постановлено: предметом заявленных исковых требований считать взыскание с ответчика задолженности по арендной плате за период с мая 2019 года по июль 2023 года в размере 736 358,13 руб., пеней за период с 07.05.2019 по 14.07.2023 в размере 1 471 447,28 руб., задолженности по арендной плате за период с 01.08.2023 по 31.03.2024 в размере 137 846,42 руб., пеней за период с 08.08.2023 по 21.03.2024 в размере 116 876,54 руб., а всего 2 462 528,37 руб.

Судебное заседание назначено на 27 августа 2025 года

В судебном заседании истец требования поддержал, основывая их на изложенном в исковом заявлении. Указывая, что земельный участок площадью 20 000 кв. м ответчику был передан в аренду в соответствии с условиями договора по акту приема-передачи, договор не расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен, новый договор аренды на земельный участок площадью 50 000 кв. м не заключен. В связи с этим просит суд взыскать задолженность по арендной плате и пеням.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поддержал мотивированный отзыв и дополнения к нему. Не оспаривает, что был заключен договор аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м для разработки карьера, однако в связи с предложением заключить договор аренды на земельный участок площадью 50 000 кв. м, предыдущий договор был расторгнут, земельный участок возвращен истцу, им направлен в адрес истца подписанный акт приема-передачи, который в адрес ответчика не возвращался. Договор аренды на земельный участок площадью

50 000 кв. м сторонами не заключен, земельный участок ответчиком не использовался с момента возврата истцу. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, постановлением Главы администрации г. Пензы № 1525 от 03.08.2000 постановлено предоставить ОАО «Домостроитель» в аренду, сроком на 5 лет, земельный участок площадью 0,2 га под разработку Лебедевского карьера для производства керамзитового гравия, по годам в следующих размерах: в 2000г. – земельный участок площадью 0,25 га, в 2001г. – земельный участок площадью 0,5 га, в 2002г. – земельный участок площадью 0,5 га, в 2003г. – земельный участок площадью 0,5 га, в 2004г. – земельный участок площадью 0,25 га.

Во исполнения вышеуказанного постановления, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (в настоящее время Управление муниципального имущества администрации города Пензы, арендодатель) и ОАО «Домостроитель» (в настоящее время НАО «Компания «Домостроитель» (Специализированный застройщик), арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 002128 от 15.08.2000 (далее – договор).

По условиям заключенного договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 58:29:0030708:0021, площадью 20 000 кв. м с разбивкой по годам, расположенный в границах Лебедевского карьера (далее – участок).

Согласно п. 1.2. договора участок предоставляется для разработки карьера.

Границы участка обозначены в плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1) (п. 1.3 договора).

Договор заключен на срок с 03.08.2000 по 03.08.2005 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Ответчик, как арендатор, принял на себя обязательство вносить арендную плату в размере 22 500 руб. в год за земельный участок площадью 2 500 кв. м.

Согласно п. 2.2 размер арендной платы может изменяться по инициативе арендодателя, в связи с изменением централизованно устанавливаемых ставок арендной платы.

П. 7.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае несвоевременного внесения арендной платы по договору в размере 0,7% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Земельный участок площадью 20 000 кв. м, с разбивкой по годам, передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 15.08.2000.

Дополнительным соглашением № 2 от 13.01.2002 сумма аренды за земельный участок площадью 5 000 кв. м с 01.01.2003 составила 4 510 руб. в месяц с 01.01.2003.

Дополнительным соглашением от 24.06.2004 сумма арендной платы за земельный участок площадью 5 000 кв. м составила 4 950 руб. в месяц с 01.04.2004.

Постановлением Главы администрации г. Пензы № 169 от 16.02.2007 был утвержден представленный ОАО «Домостроитель» проект границ земельного участка из состава земель поселений от 04.06.2006 № 312 для разработки Лебедевского карьера юго-западнее территории Пензенского аэропорта, по дороге на с. Ольшанку.

Прекращено право аренды ОАО «Домостроитель» на земельный участок площадью 20 000 кв.м по Лебедевскому карьеру, предоставленному постановлением Главы администрации г. Пензы от 03.08.2000 № 1525.

Этим же постановление ОАО «Домостроитель» предоставлен земельный участок площадью 50 000 кв. м для разработки Лебедевского карьера юго-западнее территории Пензенского аэропорта, по дороге на с. Ольшанку, сроком на 3 года. Участок образуется за счет земельного участка площадью 20 000 кв. м, на который прекращено право аренды и земельного участка площадью 30 000 кв. м, на который утвержден проект границ земельного участка из состава земель поселений от 04.06.2006 № 312

Доказательств направления в адрес ответчика проекта договора аренды земельного участка, площадью 50 000 кв. м, истцом в материалы дела не представлено.

26.07.2007 КУМИ был получен от ОАО «Домостроитель» протокол согласования разногласий без даты, без номера, подписанный руководителем со стороны ответчика (т.1 л.д. 55-56).

15.08.2007 в адрес ОАО «Домостроитель» КУМИ г. Пензы направило ответ, согласно которому протокол разногласий принять не представляется возможным.

22.03.2007 ответчик в одностороннем порядке направил в адрес истца акт приема-передачи земельного участка, подписанный арендатором, что подтверждается копиями акта и почтовой квитанции.

12.03.2008 в порядке муниципального контроля специалистом КУМИ г. Пензы был составлен акт муниципальной проверки соблюдения земельного законодательства № 121, согласно которому проверкой было установлено: договор аренды на земельный участок площадью 20 000 кв. м расторгнут, договора аренды на земельный участок площадью 50 000 кв. м не заключался. Арендные платежи уплачиваются ОАО «Домостроитель» по предыдущему договору по тарифам 2005 года.

Разработка карьера осуществлялась ранее, на момент проверки работы не ведутся.

Истец полагает, что ответчик не выполняет свою обязанность по внесению арендных платежей и числит за ним задолженность за период с мая 2019 года по июль 2023 года в размере 736 358,13 руб., пени за период с 07.05.2019 по 14.07.2023 в размере 1 471 447,28 руб., задолженность по арендной плате за период с 01.08.2023 по 31.03.2024 в размере 137 846,42 руб., пени за период с 08.08.2023 по 21.03.2024 в размере 116 876,54 руб., а всего 2 462 528,37 руб.

Направленные в адрес ответчика претензии от 17.07.2023, от 21.03.2024 с требованием оплатить задолженность по арендной плате оставлена им без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчик арендную плату за земельный участок не вносил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с мая 2019 года по июль 2023 года в размере 736 358,13 руб., пеней за период с 07.05.2019 по 14.07.2023 в размере 1 471 447,28 руб., задолженности по арендной плате за период с 01.08.2023 по 31.03.2024 в размере 137 846,42 руб., пеней за период с 08.08.2023 по 21.03.2024 в размере 116 876,54 руб., а всего 2 462 528,37 руб.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик указывал, что договор аренды земельного участка от 15.08.2000 прекратил свое действие, новый договор аренды на земельный участок площадью 50 000 кв. м сторонами не заключен, участок им для разработки карьера не используется, а кроме того, ходатайствовал о применении сроков исковой давности.

Изучив представленные в материалах дела доказательства, действия сторон, нормативно-правовые акты, суд приходит к следующему.

Глава администрации г. Пензы издал постановление, в котором предоставил ответчику земельный участок общей площадью 20 000 кв. м, разбив его предоставление по частям. Договор аренды от 15.08.2000 заключен на 20 000 кв. м с указанием: «разбивкой по годам».

Дополнительное соглашение от 13.01.2003 предусматривает площадь земельного участка 5 000 кв. м, без оговорок о присоединении к ранее

предоставленной площади, в приложенном расчете арендной платы указание на площадь отсутствует.

В дополнительном соглашении от 24.06.2004 между сторонами вновь достигнута договоренность о предоставлении в аренду земельного участка площадью 5 000 кв. м, в приложенном расчете арендной платы, площадь указана в 5 000 кв.м.

Затем Глава администрации г. Пензы выносит постановление от 16.02.2007 № 169, которым прекращает право аренды ответчика на земельный участок площадью 20 000 кв. м и предоставляет ОАО АК «Домостроитель» земельный участок площадью 50 000 кв. м, при этом указывает, что земельный участок площадью 20 000 кв. м входит в состав земельного участка площадью 50 000 кв. м.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, администрация является не просто стороной договора, но и представляет интересы собственника земельного участка (муниципального образования). Ее акты имеют властный характер. Постановление о предоставлении земельного участка, прекращении договора является односторонним актом органа власти, который, при отсутствии оспаривания, создает или прекращает правоотношения.

Данные постановления являются официальным и публичным подтверждением того, что первоначальный договор аренды прекращен.

Была переписка, направлен проект договора на 50 000 кв.м (подписанный арендодателем) и протокол разногласий (подписанный арендатором).

Это доказывает, что стороны активно вели переговоры о заключении нового договора аренды на новых условиях (50 000 кв.м). Сам по себе несогласованный проект договора не создает обязательств, но он является неоспоримым доказательством конклюдентных действий арендодателя, направленных на прекращение старых и установление новых отношений. Направление протокола разногласий со стороны Общества говорит не об отказе от аренды вообще, а о несогласии с отдельными условиями.

22.03.2007 ответчиком в адрес истца был направлен акт приема-передачи земельного участка площадью 20 000 кв. м, подписанный им в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Статьей 622 ГК РФ закреплена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. При этом в пункте 37 данного информационного письма разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Общество как арендатор осуществило необходимые действия по возврату арендованного земельного участка арендодателю в состоянии, обусловленном договором аренды, направив акт приема-передачи почтой.. Между тем арендодателем доказательств подписания и возврата соответствующего акта арендатору не представлено, равно как и доказательств направления мотивированного отказа от приемки земельного участка и подписания акта возврата.

В 2008 году представителем муниципалитета был составлен акт, в котором прямо указано, что "договор аренды на 20 000 кв.м прекращен, договор аренды на 50 000 кв.м не заключен", работы по разработке карьера не ведутся.

Указанный акт фиксирует правовой статус участка на тот момент и является прямым подтверждением факта прекращения первоначального договора и не использования земельного участка по назначению.

Согласно акта осмотра земельного участка от 24.06.2025 и фотографий, приложенных к нему, участок залесен и не используется. На земельном участке объекты капитального строительства или временного характера, строительная техника отсутствуют.

УМИ г. Пензы на протяжении 16 лет никаких попыток взыскать арендную плату, возвратить земельный участок не предпринимало.

Доводы ответчика об истечении лицензии на разработку недр в 2018 году само по себе не может свидетельствовать об отсутствии факта пользования земельным участком, но косвенно, в совокупности с другими вышеприведенными доказательствами, подтверждает позицию ответчика.

Вся совокупность поведения арендодателя свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м прекращен в 2007 году, новый договор аренды земельного участка площадью 50 000 кв. м не заключен, достоверных доказательств пользования ответчиком земельными участками площадью 20 000 кв. м, 5 000 кв. м, 50 000 кв. м суду, вопреки ст. 65 АПК РФ не представлено, поэтому требования истца в данной ситуации о взыскании арендной платы, суд расценивает как злоупотребление своими правами.

Принцип эстоппеля (ст. 5 ГК РФ) запрещает лицу действовать вопреки своему предыдущему поведению, на которое другая сторона разумно полагалась и совершила определенные действия (или воздержалась от них), понеся тем самым убытки.

Термин "эстоппель" в гражданском законодательстве РФ не закреплен, однако его содержание раскрыто в отдельных положениях ГК РФ, разъяснениях Верховного Суда РФ, судебной практике.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей...

Результат применения принципа "эстоппель" отвечает предусмотренным ст. 10 ГК РФ последствиям недобросовестного поведения - отказ лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Так, поведение УМИ г. Пензы (арендодателя) было последовательно противоречивым на протяжении многих лет, и общество разумно полагалось на это поведение, считая первоначальный договор прекращенным.

Действия (и бездействие) УМИ г. Пензы, которые создали у общества уверенность в прекращении договора на 20 000 кв.м: заключение допсоглашений с расчетом арендной платы исходя из площади 5 000 кв.м. Это прямое волеизъявление об изменении условия договора о предмете. Участие в переписке относительно нового договора аренды на 50 000 кв.м. Направление проекта договора на 50 000 кв.м, подписанного со своей стороны. Это конкретное предложение (оферта), подтверждающее намерение передать в аренду именно эту площадь.

Фактическое согласие с актом осмотра 2008 года, составленным муниципалитетом, где написано о прекращении договора на 20 000 кв.м. УМИ г. Пензы не оспорило этот акт и не заявило о его недействительности.

Многолетнее (с 2008 по 2025 гг.) непредъявление требований об уплате арендной платы за земельный участок площадью 20 000 кв.м. Молчание в течение такого срока в коммерческих отношениях позволяет расценить поведение истца как согласие с текущим положением вещей.

Участник гражданского оборота должен добросовестно осуществлять гражданские права и исполнять гражданские обязанности. Поведение одной из сторон не должно осуществляться в ущерб другой стороне, особенно если такое поведение является неожиданным для контрагента, который разумно полагался на предшествующие действия своего контрагента" (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2019)).

В данном случае требование истца о взыскании арендной платы за земельный участок является злоупотреблением правом и подпадает под действие принципа эстоппеля.

Истец на протяжении более чем 17 лет создавал у ответчика разумную уверенность в том, что первоначальный договор аренды на 20 000 кв.м прекращен.

Предъявление иска в 2024 году о взыскании платежей за земельный участок является недобросовестным, неожиданным и противоречит всей предшествующей модели поведения истца, на которую разумно полагался ответчик.

Удовлетворение иска в этой ситуации приведет к необоснованному обогащению истца за счет ответчика, который добросовестно руководствовался сложившейся практикой взаимоотношений.

Исходя из изложенного, суд полагает, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку исполнения обязательств по ее оплате удовлетворению не подлежат, поскольку они основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и злоупотреблении правом.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина в бюджет не взыскивается.

Почтовые расходы на основании ст. 110 АПК РФ также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска Управлению муниципального имущества города Пензы ИНН <***>, ОГРН <***> к непубличному акционерному обществу «Компания «Домостроитель» (Специализированный застройщик)» ИНН <***>, ОГРН <***> о взыскании задолженности, судебные расходы отнести на истца.

Решение суда может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Г.К. Иртуганова