Решение от 19 февраля 2024 г. по делу № А40-193896/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-193896/23-37-1588
г. Москва
19 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕЗУЛЬТАТ" (690091, ПРИМОРСКИЙ КРАЙ, ВЛАДИВОСТОК ГОРОД, ТИГРОВАЯ <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.07.2018, ИНН: <***>)

к ответчику ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ГЛАВНОЕ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ДИПЛОМАТИЧЕСКОГО КОРПУСА ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ИНОСТРАННЫХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (119034, Г МОСКВА, ПРЕЧИСТЕНКА УЛ, Д. 20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: <***>)

об обязании зарегистрировать договор аренды от 27.07.2023 № 23004600, об обязании передать объект аренды.


При участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 26.01.2024;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 16.05.2023 № 4448-021/дк.



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Результат» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию Дипломатического корпуса при Министерстве иностранных дел Российской Федерации», содержащим требования:

- зарегистрировать договор аренды жилых помещений от 27.07.2023 № 23004600, заключенный между Федеральным государственным унитарным предприятием «Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию Дипломатического корпуса при Министерстве иностранных дел Российской Федерации» и Обществом с ограниченной ответственностью «Результат» в отношении объекта аренды - жилого помещения по адресу: <...> (кадастровый номер 77:07:0007003:3630);

- обязать Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию Дипломатического корпуса при Министерстве иностранных дел Российской Федерации» передать Обществу с ограниченной ответственностью «Результат» объект аренды - жилое помещение по адресу: <...> - в течение 7 дней с даты государственной регистрации договора аренды по решению суда, а в случае неисполнения данной обязанности взыскать судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем истечения срока передачи объекта аренды, по дату фактического исполнения данного обязательства.

Иск заявлен со ссылкой на ст.ст. 164, 165, 308.3, 651 ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и мотивирован неисполнение ответчиком обязанности по передаче договора на государственную регистрацию.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, представил письменные возражения на отзыв ответчика.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, согласно которому, заявленные требования считает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и указал истец, 13.07.2023 состоялся открытый аукцион на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности и закрепленных на праве хозяйственного ведения за ГлавУпДК при МИД России (далее – Арендодатель, Ответчик).

Обществом с ограниченной ответственностью «Результат» (далее – Истец) подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды в отношении лота №4- квартиры по адресу: <...> с кадастровым номером 77:07:0007003:3630.

Победителем аукциона признан Истец, что подтверждается приложенным к иску протоколу аукциона.

Между сторонами подписан договор аренды жилых помещений № 23004600 (далее – Договор) сроком действия 3 года: с 27.07.2023 по 26.07.2026 года (п. 2.1 Договора).

25.07.2023 Ответчиком получены подписанные со стороны Истца оригиналы Договоров, как следует из прилагаемой переписки между сторонами по электронной почте.

26.07.2023 Истец обратился к Ответчику с требованием сообщить о дате государственной регистрации Договора, поскольку п. 14.3 Договора обязанность по совершению соответствующих действий по подаче документов возложена на Арендодателя (Ответчика).

При этом, п. 13.1 прилагаемой документации об аукционе предусмотрено, что победитель аукциона в течение 7 календарных дней со дня заключения Договора подписывает Акт на сдачу в аренду.

В ответном письме 26.07.2023 Ответчик сообщил Истцу, что Договор подлежит передаче на регистрацию после подписания акта, а процедура государственной регистрации потребует 1-1,5 месяцев.

В ходе дальнейшей переписки Истец настаивал на передаче Договора на регистрацию и выразил готовность принять помещения после расторжения Договора.

Письмом от 22.08.2023 № 8098-ДН/дк Ответчик повторном уведомил Истца об отказе от совершения указанных действий без подписания Истцом Акта на сдачу имущества в аренду.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 13.1 Документации об Аукционе, утвержденной директором Департамента недвижимости ГлавУпДК при МИД России от 30.05.2023 (далее - Документации об Аукционе), победитель Аукциона в течение 15 календарных дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов заключает с ГлавУпДК при МИД России договор аренды и в течение 7 календарных дней со дня заключения договора аренды подписывает акт на сдачу в аренду.

Договор заключен сторонами 27.07.2023.

Из условий п. 2.2 Договора следует, что в силу ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия Договора применяются с даты начала действия Договора, указанной в п. 2.1 Договора.

Согласно п. 2.1 Договора срок действия Договора установлен Сторонами с 27.07.2023 (с даты подписания Договора).

В соответствии с п. 3.1 Договора передача жилого помещения производится по Акту на сдачу в аренду, который подписывается арендодателем и арендатором. Датой начала пользования помещением является дата подписания двустороннего Акта на сдачу в аренду помещения.

В нарушение положений п. 13.1 документации об Аукционе, а также п. 3.1 и 3.2 Договора победитель аукциона – Истец уклонилось от подписания акта на сдачу в аренду.

В соответствии с п. 2.2 Документации об Аукционе материалы для проведения аукциона подготовлены на основании Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее - Приказ ФАС России от 10.02.2010 № 67, действовал на момент утверждения документации об Аукционе).

Согласно п. 108 Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 Документация об аукционе разрабатывается организатором аукциона, специализированной организацией и утверждается организатором аукциона.

В соответствии с пп. 16 и 17 п. 114 Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 в п. 14.1 и п. 14.2 Документации об аукционе содержатся положения о том, что условия Аукциона, порядок и условия заключения Договора с Победителем Аукциона являются условиями публичной оферты, а подача заявки на участие в Аукционе является акцептом такой оферты. При заключении и исполнении договора, изменение условий договора, указанных в Документации, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается, за исключением порядка пересмотра цены Договора.

Таким образом, подача заявки на участие в аукционе в срок и по форме, которые установлены Документацией об аукционе, в соответствии со ст. 438 ГК РФ является акцептом оферты, то есть ответом лица о ее полном и безоговорочном принятии.

При этом любое заинтересованное лицо вправе направить в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, запрос Организатору Аукциона о разъяснении положений Документации об Аукционе (п. 6.3 Документации об аукционе).

Письмом от 22.08.2023 № 8098-ДН/дк Ответчик уведомил Истца о необходимости подписать акт на сдачу в аренду Квартиры.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем содержание и смысл приведенной нормы дает основание для вывода о том, что Договор порождает правоотношеня между сторонами с момента его подписания.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

По смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Таким образом, Истец, согласившись принять участие в Аукционе, был ознакомлен с условиями п. 13.1 Документации об Аукционе и о необходимости в течение 7 календарных дней со дня заключения Договора подписать акт на сдачу в аренду.

При этом Истец не обращался за разъяснениями положений Документации об Аукционе (п. 6.3 Документации об аукционе).

Также, подписав Договор, Истец согласился с условиями п. 2.2 Договора, согласно которому, в силу ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия Договора применяются с даты начала действия договора, указанной в п. 2.1 Договора (27.07.2023 - дата подписания Договора).

При этом дата подписания Акта на сдачу в аренду прямо связана с началом получения Ответчиком оплаты по Договору и началом пользования Истцом квартирой Ответчика, что прямо следует из п. 4.1. Договора, согласно которому арендная плата начинает начисляться с даты подписания Акта на сдачу в аренду. Суд также отмечает, что, вопреки позиции Истца, для государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган необходимо предоставлять подписанный акт приема-передачи.

При этом при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества невозможна государственная регистрации договора, что следует из положений п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Исходя из той степени заботливости и осмотрительности, какова требуется от участника гражданского оборота, подписав 27.07.2023 Договор, однако уклонившись от подписания Акта приема-передачи, обязанность подписать который возложена на Истца п. 3.1. Договора и следует из п. 13.1 Документации об Аукционе, суд пришел к выводу Истец, должен был предвидеть возможные неблагоприятные последствия несовершения им указанных действий, влекущих невозможность исполнения Ответчиком встречной обязанности по регистрации Договора.

Обратный подход при котором государственная регистрация Договора предшествует исполнению Истцом обязанности по подписанию Акта приема-передачи означал бы освобождение Истца от обязанности, возложенной на него п. 3.1. Договора, п. 13.1 Документации об Аукционе, а также потерю Ответчиком платы за арендуемые по Договору помещения на время государственной регистрации Договора, что противоречит принципу использования имущества за плату и п. 4.1. заключенного сторонами Договора.

По смыслу п. 3 ст. 165 ГК РФ суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки в том случае, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вопреки требованиям упомянутой законодательной нормы Истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о необоснованном уклонении Ответчика от государственной регистрации договора либо о чинении Истцу препятствий в получении документов, необходимых для государственной регистрации договора.

Учитывая изложенное, суд также признал не подлежащим удовлетворению требование о предоставлении Истцу права на обращение в регистрирующий орган в одностороннем порядке с заявлением о регистрации перехода права собственности Ответчика на нежилое здание площадью 562,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, к.н. 77:01:0001060:1038 на основании договора купли-продажи от 23.05.2017 № 59-4567 в случае неисполнения Ответчиком решения суда в течение месяца с даты вступления судебного акта в законную силу на совании ч. 4 ст. 175 АПК РФ.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на Ответчика. Учитывая, что Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с Ответчика в доход Федерального бюджета РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 65, 71, 75, 102, 110, 167-171, 181, 226-229, 307, 309, 310, 330, 614 ГК РФ и руководствуясь ст. ст. 110, 150, 151, 167-171 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья Ю.А. Скачкова