Решение от 29 ноября 2020 г. по делу № А53-492/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-492/20
03 ноября 2020 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 03 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Блок Пост» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2- представитель по доверенности от20.06.2020;

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Блок Пост» о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35330, обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6 и привести земельный участок в первоначальное состояние; в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону свободный 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон №. 6, по акту приема-передачи.

Представитель истца в судебном заседании не явился.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил свою позицию, против иска возражает по изложенным в отзыве и дополнении к нему основаниям.

В судебном заседании, состоявшемся 27.10.2020, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 29.10.2020 до 10 час. 45 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области в сети Интернет - http://rostov.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из представленных в материалы дела документов, 12.05.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 35330 (договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:65, имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, для использования в целях строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно- и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, площадью 2828 кв.м.

В силу п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с момента регистрации договора до 13.09.2022.

В силу п. 4.1.3 договора арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным видом использования (п. "б"), неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора.

Согласно п. 4.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

27.02.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью «БЛОК ПОСТ» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО «БЛОК ПОСТ» приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка № 35330 от 12.05.2014. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2019.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, площадью 2828 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу:, виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО «БЛОК ПОСТ».

При проведении контроля за соблюдением условий договора Департаментом было установлено, что спорный земельный участок используется ООО «БЛОК ПОСТ» с нарушением условий договора, а именно: земельный участок эксплуатируется под плоскостную платную автостоянку, о чем свидетельствует акт обследования земельного участка от 09.10.2019 № 3376,

09.10.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. № 59.30-18/06-ПЗК с требованием устранить нарушением условий договора до 08.11.2019.

Однако, как указывает истец, нарушения не были устранены, о чем свидетельствуют акты обследования земельного участка от 18.11.2019 № 3790, от 13.12.2019 № 4156.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 09.10.2019 исх. № 59.30-18/06-ПЗК с предложением в срок до 03.12.2019 расторгнуть договор аренды от 12.05.2014 № 35330.

В ответ на претензию в Департамент поступило обращение от 31.10.2019 № 17279/59.30 ООО «БЛОК ПОСТ» о подготовке документов для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства "Наземная одноуровневая открытая автостоянка".

Как указывает истец, участок продолжает использоваться не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в суд с иском о расторжении договора.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из общих положений статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Данная обязанность по направлению претензии была исполнена истцом. Однако, как следует из материалов дела, ООО «БЛОК ПОСТ» от исполнения обязательств уклонился.

Договором аренды № 35330 от 12.05.2014 спорного земельного участка предусмотрено, что жилищное и иное строительство должны быть завершены в срок не более 10 лет (до 13.09.2022), соответственно, в настоящее время, срок предусмотренный договором для строительства не истек.

Ответчик возражает против удовлетворения требований истца, по основаниям изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что в настоящее время участок эксплуатируется для автостоянки, а также разрабатывается проектная документация по возведению на нем сооружений, в том числе линейных и благоустройству территории.

Ответчик также пояснил, что им ведется непрерывная работа по сбору документов необходимых для получения разрешения па строительство, что подтверждается получением градостроительного плана земельного участка 61:44:0073012:65, выполнением инженерных изысканий, по результатам которых изготовлена топографическая съемка земельного участка, получены технические условия о присоединении планируемого к строительству объекта: к сетям электроснабжения, водопотребления и водоотведения, ливневой канализации, получено согласование о присоединении к инженерным сетям с определением точек подключения, разработан проект на подключение объекта к инженерным сетям, составлен акт о выполнении технических условий по прокладке инженерных сетей к объекту, заключен договор с индивидуальным предпринимателем ФИО3 имеющим допуск к проектированию на разработку проектной документации.

13.01.2020 распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону принято решение о присвоении объекта адресации: <...>.

Ответчик также ссылается на то, что 18.12.2019 общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Одноуровневой открытой автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:65 по адресу: <...>".

По результатам рассмотрения заявления департаментом принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, оформленное письмом от 25.12.2019 № 59-34-2/49334. Отказ мотивирован тем, что параметры планируемого к строительству объекта капитального строительства по представленной проектной документации требованиям не соответствуют документации по планировке территории, а именно – предусмотрено размещение подземной многоуровневой автостоянки на 180 м/мест (4 500 кв.м.).

Полагая, что данный отказ департамента в выдаче разрешения на строительство не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Блок Пост» обратилось в арбитражный суд с заявлением (дело № А53-11340/2020).

Решением суда от 14.08.2020 суд признал незаконным решение департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 25.12.2019 № 59-34-2/49334 об отказе ООО «Блок Пост» в выдаче разрешения на строительство наземной одноуровневой открытой автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:65 по адресу: <...>, а также обязать департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону выдать обществу с ограниченной ответственностью «Блок Пост» разрешение на строительство наземной одноуровневой открытой автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:65 по адресу: <...>.

Ответчик задолженности по арендной плате не имеет, срок освоения земельного участка (осуществление строительства) предусмотрен до 13.09.2022.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, площадью 2828 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу:, виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами суд приходит к выводу, что земельный участок не используется ООО «БЛОК ПОСТ» с нарушением условий договора.

При указанных обстоятельствах, требования истцом заявлены необоснованно и в их удовлетворении надлежит отказать.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 №281-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, вопрос об уплате государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.П. Захарченко