Решение от 14 февраля 2023 г. по делу № А67-1798/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Томск Дело № А67-1798/2022

14.02.2023 г.


Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск (ИНН <***>) к жилищно-строительному кооперативу «Набережный», г. Томск (ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельных участков № ТО-21-22377 от 25.07.2019 за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 282 994,06 руб., пени за период с 16.11.2021 по 18.01.2022 в размере 4 884,74 руб.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Виста Томи», г. Томск (ИНН <***>),

при участии в заседании представителей:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица – не явился, извещен,



У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – истец, департамент) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу «Набережный» (далее – ответчик, кооператив) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельных участков № ТО-21-22377 от 25.07.2019 в размере 383 910,48 руб., пени в размере 5 364,22 руб., в том числе задолженности по основному долгу за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>, за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 116 161,23 руб., пени за период с 16.11.2021 по 18.01.2022 в размере 1 623,07 руб.; задолженности по основному долгу за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...> за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 267 749,25 руб., пени за период с 16.11.2021 по 18.01.2022 в размере 3 741,15 руб.

Определением суда от 10.03.2022 исковое заявление принято к производству с рассмотрением его в порядке упрощенного производства. Стороны надлежащим образом извещены о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.

Определением от 11.05.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств.

Определением от 20.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Виста Томи» (организация, осуществляющая эксплуатацию и обслуживание многоквартирного дома по адресу <...>).

Ответчик, третье лицо отзыва на исковое заявление не представили, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание также не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Согласно доводам истца, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельных участков № ТО-21-22377 от 25.07.2019 (далее – договор аренды), расположенных по адресу: <...>, <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Земельный участок по ул. Киевская, 1/1 (кадастровый номер 70:21:0200004:8135) площадью 3 336 кв.м. предоставлен для строительства гаражного комплекса, а земельный участок по ул. Киевская, 1 (кадастровый номер 70:21:0200004:378) площадью 3 066 кв.м. предоставлен для строительства многоквартирного дома (МКД). Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца о взыскании задолженности по основному долгу и пени (процентам) за пользование земельными участками подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 25.07.2019 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «Набережный» (арендатор) был заключен договор аренды земельных участков № ТО-21-22377, согласно которому в соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельные участки, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> с кадастровым номером 70:21:0200004:378 общей площадью 3066 кв.м.; <...> с кадастровым номером 70:21:0200004:8135 общей площадью 3366 кв.м. (п. 1.1).

Кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером 70:21:0200004:378 – 9 521 463 руб.; с кадастровым номером 70:21:0200004:8135 – 21 946 776,72 руб. (п. 1.2).

Согласно п. 1.3 договора земельные участки предоставляются для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Из п. 1.4 договора следует, что вид разрешенного использования (назначение):

- с кадастровым номером 70:21:0200004:378: многоквартирные многоэтажные жилые дома выше 16 этажей, многоквартирные многоэтажные жилые дома 11-16 этажей;

- с кадастровым номером 70:21:0200004:8135: для строительства гаражного комплекса.

По акту приема-передачи от 25.07.2019 земельные участки переданы арендатору при отсутствии у последнего претензий к состоянию переданных участков.

Согласно п. 2.1 договора аренды срок действия договора устанавливается с 25.07.2019 по 24.07.2022.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендная плата взимается с 01.04.2019.

Согласно п. 3.2 договора размер арендной платы за пользование земельными участками, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Уведомление арендатора об изменениях, указанных в пункте 3.2 договора, производится путем опубликования информации о таких изменениях в средстве массовой информации для официального опубликования (обнародования) муниципальных нормативных правовых актов. Внесение изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения в указанном случае не требуется (п. 3.3 договора).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что арендная плата по договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет:

- ставка арендной платы – 4% кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы – 1.

В случае изменения в государcтвенном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельных участков исчисление арендной платы за его пользование производится исходя из новой кадастровой стоимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами (п. 3.6 договора).

Согласно п. 3.8 договора плата за пользование земельными участками производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Как указано в п. 3.9, 3.10 договора, сумма арендной платы на последующие годы ежегодно указывается в расчете арендной платы за землю, составляемом арендодателем в соответствии с нормативным правовым актом на данный календарный год. При этом арендатор в период с 01 января до 15 февраля каждого года направляет в адрес арендодателя своего представителя для получения расчета. Неявка арендатора для получения расчета не освобождает от обязанности по уплате арендной платы.

В случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 3.12).

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить в соответствии с условиями договора плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>, за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 116 161,23 руб.; за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...> за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 267 749,25 руб.

На основании пункта 3.12 договора истец начислил ответчику проценты за несвоевременное исполнение обязанности по уплате арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 16.11.2021 по 18.01.2022 в размере 1 623,07 рублей, а также проценты за несвоевременное исполнение обязанности по уплате арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 16.11.2021 по 18.01.2022 в размере 3 741,15 рублей.

Истец направил в адрес ответчика претензии об оплате задолженности от 22.11.2021 № 14503/5 и № 14503/6 с требованиями погасить задолженность по арендной плате и уплатить пеню исходя из ст. 395 Гражданского кодекса РФ в течение 30 дней с момента направления указанного уведомления. До настоящего времени требования истца, изложенные в претензиях, ответчиком не исполнены.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела.

Расчет истцом произведен на основании решения Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков» (далее – Решение № 172).

Порядок расчета арендной платы установлен пунктом 2.1.3 Решения № 172 и определяется по формуле:

A = S х УПКС х С х К х Ки, где:

A – сумма арендной платы за год, руб.;

S – площадь земельного участка, облагаемая арендной платой в соответствии с договором аренды, кв. м;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования согласно утвержденным результатам государственной кадастровой оценки, руб./кв. м;

C – ставка арендной платы за землю, %;

K – коэффициенты к ставкам арендной платы, установленные для конкретного вида разрешенного использования земельного участка, экономической деятельности арендаторов и площади земельного участка;

Ки – коэффициент инфляции, установленный п. 2.7.2 (в ред. решения Думы г. Томска от 01.11.2016 № 396).

Пунктом 2.1.4 Решения № 172 предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства, размер годовой арендной платы за такой земельный участок устанавливается в размере годовой арендной платы, рассчитанной в отношении данного земельного участка по ранее заключенному договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.

Как следует из материалов дела, 02.11.2015 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска и жилищно-строительным кооперативом «Набережный» был заключен договор аренды земельных участков № ТО-21-21069 по адресу: <...> для завершения строительства объектов незавершенного строительства. Соглашением сторон от 25.07.2019 договор аренды земельных участков № ТО-21-21069 от 02.11.2015 прекращен.

Согласно п. 2.2 Решения № 172 значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Сумма ежегодных арендных платежей подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала. При этом первый платеж по арендной плате за землю производится Арендатором в сумме, подлежащей к уплате на дату подписания договора аренды, в соответствии с расчетом арендной платы в 15-дневный срок с даты подписания договора (п. 3.4 Решения № 172).

В соответствии с пунктом 2.7.1 Решения № 172 ежегодно, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором был заключен договор аренды, размер арендной платы изменяется путем умножения на прогнозируемый в очередном финансовом году сводный индекс потребительских цен (максимальный – при наличии вариантов), указанный в муниципальном правовом акте администрации Города Томска о прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на среднесрочный период.

Значение данного коэффициента на 2017 год определено постановлением Администрации города Томска от 14.09.2016 № 979 «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов и прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» до 2030 года». В соответствии с п. 3.3 Приложения 2 данного постановления в 2017 году значение индекса потребительских цен составит 105,6% - 105,2%. В связи с тем, что постановление предусматривает применение максимального значения индекса при наличии вариантов, в расчете применено значение 105,6 %.

Значение коэффициента Ки на 2018 год определено постановлением Администрации города Томска от 01.09.2017 № 780 «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов и на период до 2030 года». В соответствии с п. 3.3 Приложения 2 данного постановления в 2018 году значение индекса потребительских цен составит 103,9%.

Значение коэффициента Ки на 2019 год определено постановлением Администрации города Томска от 13.09.2018 № 820 «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов и на период до 2030 года». В соответствии с п. 3.3 Приложения 2 данного постановления в 2019 году значение индекса потребительских цен составит 103,7%.

Значение коэффициента Ки на 2020 год определено постановлением Администрации города Томска от 17.09.2019 № 817 «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на 2020 год и плановый период 2021 и 2022 годов и на период до 2030 года». В соответствии с п. 3.3 Приложения 2 данного постановления в 2020 году значение индекса потребительских цен составит 103,7%.

Значение коэффициента Ки на 2021 год определено постановлением Администрации города Томска от 08.09.2020 № 816 «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов и на период до 2030 года». В соответствии с п. 3.3 Приложения 2 данного постановления в 2021 году значение индекса потребительских цен составит 103,4%.

Поскольку индекс потребительских цен рассчитывается по отношению к базовому периоду (то есть к базовым ценам предыдущего года), то применение индекса потребительских цен, установленного на 2018, 2019, 2020 и 2021 годы, предполагает увеличение на соответствующую величину базовых цен предыдущего, 2017, 2018, 2019 и 2020 годов соответственно.

Так как спорный договор аренды был заключен с учетом ранее действовавшего договора аренды № ТО-21-21069 от 02.11.2015, стороной по которому также являлся ответчик, истец правомерно увеличил сумму арендной платы на соответствующие значения индекса потребительских цен. При этом такой индекс определяется ежегодно в соответствующем нормативном правовом акте муниципального образования, в связи с чем при расчете должен применяться именно утвержденный индекс.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.12.2021 № КУВИ-002/2021-171131236 на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200004:378 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200004:9953 (многоквартирный жилой дом по ул. Киевская, 1 в г. Томске).

09.11.2020 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 70-301000-031-2020 в отношении 12-17-19-20-этажного жилого здания со встроенными помещениями общественно-административного назначения и пристроенной крытой 2-4-этажной автостоянкой по ул. Киевская, 1, 1/1 в г. Томске. 1, 2 этапы строительства (1, 2, 3 этапы ввода в эксплуатацию) – 1 этап ввода.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от 28.04.2022 № 10-04182/22 дата первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме – 17.08.2021.

Как следует из проектной документации, предусмотрена необходимость ввода в эксплуатацию встроенных помещений отдельно от основного здания.

Таким образом, в данном случае у первого собственника квартиры (иного помещения) в соответствующем многоквартирном жилом доме наряду с возникновением права собственности на квартиру возникло неразрывно с ним связанное право на долю в общем имуществе, в том числе ту часть земельного участка, на которой расположен такой дом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 3, 4, 5 статьи 16 данного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (п. 67 указанного постановления).

Согласно положениям ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12- П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО2 и ФИО3» положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации – как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него – признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Аналогичные разъяснения даны в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Президиум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.01.2012 по делу № 11642/11 указал, что исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация города утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона – на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 308-ЭС15-450.

Как следует из представленной в материалы дела проектной документации на объект «Многоэтажное жилое здание со встроенными помещениями общественно-административного назначения и пристроенной крытой автостоянкой по ул. Киевская, 1 в г. Томске», строительство объекта разделено на 2 этапа: на первом этапе возводится жилой дом и встроенные помещения общественно-делового назначения, на втором – автостоянка. Также проектной документацией предусмотрен ввод объекта в эксплуатацию в 3 этапа. На первом этапе вводятся жилые помещения (жилая часть блок-секций), на втором этапе вводятся встроенные помещения общественно-делового назначения, на третьем этапе ввода вводится автостоянка. Как указано выше, в настоящее время ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении 1 этапа ввода (жилые помещения), права на квартиры зарегистрированы за участниками долевого строительства.

Согласно акту обследования земельного участка по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200004:8135), площадью 3335 кв.м. от 31.05.2022 на указанном земельном участке расположены: 1) кирпичное нежилое строение, переменной этажности (2-3 этажа) с гаражными боксами (паркинг), часть которого находится на соседнем земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200004:378. Помещения боксов на момент обследования не эксплуатировались и были частично захламлены строительным мусором. Въезд на третий этаж осуществляется через возведенную эстакаду. На части второго яруса находится детская площадка (песочница, качели и футбольное поле (замкнутое металлическое ограждение)); 2) одноэтажный кирпичный объект (трансформаторная подстанция); 3) часть автомобильной парковки.

Согласно акту обследования земельного участка по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200004:378), площадью 3066 кв.м. от 31.05.2022 на указанном земельном участке расположены: 1) часть кирпичного нежилого строения, переменной этажности (2-3 этажа) с гаражными боксами (паркинг), которое находится на соседнем земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200004:8135; 2) многоквартирный жилой дом (частично обшит сайдингом) разной этажности (14-19 этажей, первый этаж – цокольный (подвал)). Также установлено, что на 1-3 этаже находятся нежилые помещения, провести обследование которых не представилось возможным, так как на момент обследования были закрыты и не использовались; 3) часть автомобильной парковки.

Содержание актов подтверждается приложенными к ним фотографиями.

Поскольку в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, за физическими лицами зарегистрированы права собственности на квартиры, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, следовательно у этих лиц с момента возникновения права собственности на квартиры возникло право общей долевой собственности на часть земельного участка, необходимую для эксплуатации дома.

При таких условиях суд приходит к выводу о том, что в отношении указанной части земельного участка департамент утратил права владения, пользования и распоряжения.

Согласно п. 2.9 Решения № 172 в случае когда на земельном участке, предоставленном в аренду для жилищного строительства, предусмотрено строительство нескольких многоквартирных домов (либо проектной документацией на данном земельном участке предусмотрено несколько этапов строительства многоквартирного дома) и на дату окончания срока действия договора аренды указанного земельного участка не все объекты (части объекта капитального строительства, являющиеся этапами строительства) введены в эксплуатацию, размер арендной платы при продлении (заключении на новый срок) договора аренды определяется исходя из площади земельного участка за исключением площади под введенными в эксплуатацию многоквартирными домами (частями объекта капитального строительства, являющимися этапами строительства).

При этом площадь территории, подлежащая исключению из общей площади земельного участка для целей определения размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом, определяется на основании предоставленного арендатором и согласованного с уполномоченным в установленном порядке отраслевым органом администрации Города Томска, осуществляющим управленческие функции по решению вопросов местного значения в сфере градостроительства, архитектуры и землепользования на территории муниципального образования "Город Томск", расчета, выполненного в соответствии с положениями проектной документации, определяющими размер земельного участка, необходимого для организации строительства соответствующего многоквартирного дома (части объекта капитального строительства, являющейся этапом строительства), утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для строительства и эксплуатации многоквартирных домов, документации по планировке территории.

По ходатайству истца судом назначена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Кадастровые технологии» (<...>), эксперты ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов судом поставлен следующий вопрос:

Какая площадь земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200004:378 необходима для эксплуатации жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <...> , с учетом его функционального назначения и существующей застройки?

Согласно экспертному заключению № 00807122/25.01.2023 от 25.01.2023 площадь земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200004:378 необходима для эксплуатации жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <...> , с учетом его функционального назначения и существующей застройки, составляет 2 619,2 кв.м.

При рассмотрении настоящего спора суд считает возможным руководствоваться указанным экспертным заключением, которое мотивировано, содержит подробное обоснование избранной экспертами методики исследования. В заключении экспертов исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности. При решении поставленной судом задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Заключение обосновано ссылками на нормативные документы, информацию, полученную из открытых источников с указанием данных источников. Заключение не содержит противоречий, выводы эксперта последовательны. Каких-либо пороков, влияющих на достоверность проведенного исследования, судом не выявлено. Эксперт ФИО5 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (статья 307 УК РФ).

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта суд признает указанное заключение надлежащим доказательством.

С учетом результатов экспертизы истец уменьшил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по основному долгу за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>, за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 16 927,87 руб., проценты за период с 16.11.2021 по 13.02.2023 в размере 1 167,10 руб.; задолженность по основному долгу за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...> за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 266 066,19 руб., проценты за период с 16.11.2021 по 18.01.2022 в размере 3 717,64 руб.

При расчете площади земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200004:8135 истцом учтено нахождение на нем объекта недвижимости (трансформаторная подстанция), принадлежащего иному лицу, соответствующая площадь земельного участка, приходящаяся на этот объект (20,97 кв.м.), исключена из общей площади участка 3 336 кв.м., что в итоге составило 3 315,03 кв.м. Именно этот показатель и использован департаментом в расчете.

Проверив указанные расчеты, суд находит их арифметически верными. Таким образом, истцом предъявлено требование только в отношении тех частей земельных участков, которые используются ответчиком для строительства; часть же земельного участка, которая необходима для эксплуатации жилой части многоквартирного дома, исключена из расчета, что соответствует требованиям законодательства.

С учетом указанных положений законодательства, ввиду установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.

Истцом предъявлена к взысканию неустойка, начисленная ответчику на основании пункта 3.12 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно положениям п. 1, 3 ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления просрочки исполнения обязательства. Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату неустойки при просрочке внесения арендных платежей.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным, не нарушающим прав и интересов ответчика. Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен. Таким образом, требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по иску в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

Стоимость проведенной по делу экспертизы составила 43 000 руб. (письмо экспертной организации исх. № 021 от 26.01.2023). Истцом на депозитный счет суда внесены денежные средства в указанном размере (платежное поручение № 399735 от 16.11.2022). Стоимость проведенной по делу экспертизы подлежит оплате экспертной организации в порядке ст. 109 АПК РФ за счет средств, внесенных истцом. Расходы по оплате экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца с учетом результатов рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Набережный», г. Томск (ИНН <***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск (ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельных участков № ТО-21-22377 от 25.07.2019 за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 282 994,06 руб., пеню за период с 16.11.2021 по 13.02.2023 в размере 4 884,74 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 43 000 руб.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Набережный», г. Томск (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 758 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья Е.И. Бутенко