Решение от 14 февраля 2018 г. по делу № А29-16023/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16023/2017
14 февраля 2018 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2018 года, полный текст решения изготовлен 14 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 06 и 13 февраля 2018 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Ресторан Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Индивидуальный предприниматель ФИО2.

о признании договора расторгнутым и обязании принять помещение,

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца:Кутькин И.В.- по доверенности от 14.11.2017г.;

от третьего лица:Кутькин И.В.- по доверенности от 14.11.2017г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ресторан Печора» (Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (Ответчик, Комитет) о признании договора №95-н аренды недвижимого имущества от 31.05.2011г. расторгнутым с 01.04.2017г. и об обязании Ответчика принять от Истца помещения, указанные в договоре, а именно: №№1,2,6,7,8 и часть помещения №5 на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, изложив свои доводы в письменном отзыве на иск.

Третье лицо в письменном отзыве на иск поддержало позицию Истца.

Рассмотрение дела по иску было назначено на 06 февраля 2018 года. В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 09 час. 40 мин. 13 февраля 2018 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено. Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

31.05.2011г. на основании распоряжения Комитета №199-р от 30.05.2011г. между Муниципальным образованием муниципального района «Печора» в лице Комитета (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был подписан Договор № 95-н аренды недвижимого имущества (Договор - л.д.9-11), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду помещения №№ 1,2,6,7,8 и часть помещения №5 на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, для использования под офис.

П. 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор заключен на срок с 01.02.2011г. по 30.12.2011г. (п.1.2 Договора). Передача помещений по Договору сторонами не оспорена.

По истечении указанного срока действия Договора, помещения Арендодателю не возвращены, что не вызвало возражений сторон.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Суд считает необходимым отразить, что из ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции) следует, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Договор №95-н от 31.05.2011г. заключен после установления требований о проведении торгов.

В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации (п. 4.1 Постановления № 73).

Согласно п. 4.2 Постановления № 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрена автоматическая пролонгация Договора на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны Арендатора.

Наличие каких-либо возражений от сторон к моменту истечения срока сторонами не подтверждено.

Соответственно, произошла трансформация срочного договора аренды в договор аренды на неопределенный срок.

27.01.2017г. письмом №6 Истец уведомил Комитет о расторжении Договора с 01.04.2017г. (л.д.13).

На данное письмо Комитет в письме №05/19/604 от 13.02.2017г. сообщил о том, что помещения по спорному Договору являются проходными к собственным помещениям Истца, доступ к которым в случае расторжения Договора будет отсутствовать (л.д.12). Для расторжения Договора предложено оборудовать отдельный вход в собственные помещения.

Письмом №22 от 27.02.2017г. Истец со ссылкой на п.2.2.8 Договора указал на наличие у себя права на одностороннее расторжение Договора (л.д.14).

Письмом №05-19/1110 от 27.03.2017г. Комитет предложил решить вопрос о расторжении Договора в судебном порядке.

Письмом №43 от 04.04.2017г. Общество настаивает на расторжении Договора и осуществлении приёма-передачи помещений (л.д.16), на что Комитет письмом от 27.04.2017г. ответил отказом (л.д.17).

В материалы дела представлена последующая переписка по указанному вопросу (л.д.18-21), вопрос о расторжении Договора и возврате помещений стороны не разрешили, вынесли его на разрешение в суд.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.06.2015 статье 450.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установлено императивной нормой (пункт 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Таким образом, законом прямо предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Положениями указанной статьи предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Абзацем 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ни нормами статей 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни условиями заключенного Договора не предусмотрено такое основание для досрочного расторжения заключенного сторонами Договора, как отсутствие необходимости в использовании арендуемых объектов недвижимого имущества, договором не предусмотрено право арендатора на изменение условий договора исходя из прибыльности либо убыточности их использования.

Соглашение о расторжении Договора сторонами не достигнуто.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд пришел к выводу о том, что утрата арендатором интереса в использовании объекта не свидетельствует о существенности нарушения договора.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, суд пришёл к выводу о расторжении спорного Договора и прекращении арендных отношений между сторонами и, не установив наличие каких-либо иных законных или договорных оснований для продолжения пользования Истцом спорным имуществом, руководствуясь положениями статьи 610, 622 ГК РФ, удовлетворяет заявленное требование об обязании Ответчика принять спорное имущество из аренды.

При этом несогласие Комитета с иском, включая его мнение по необходимости оборудования отдельного входы в иные помещения (не являющиеся собственностью Истца, но собственностью Третьего лица), отклоняется судом, поскольку, независимо от наличия или отсутствия указанных обстоятельств, законодательство наделяет каждую из сторон договора аренды, заключённого на неопределенный срок, правом в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункта 1 статьи 622 ГК РФ).

Поскольку материалами дела подтверждено соблюдение Истцом досудебного порядка расторжения договора, суд полагает возможным расторгнуть Договор и обязать Ответчика принять имущество из аренды.

По заявленному доводу Истца о признании Договора расторгнутым с 01.04.2017г. позиция Истца судом не принимается обоснованной. Отсылка Истца к срокам по п.2.2.8 Договора в данном случае неправомерна, поскольку данным пунктом предусмотрен порядок информирования Арендодателя о сдаче имущества по окончании срока действия Договора и /или при его досрочной сдаче.

Имущество до настоящего времени не возвращено Ответчику.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.07.2011 N 3318/11 по делу № А40-111672/09-113-880 указал, что лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления. Аналогичный подход изложен в п. 30 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа о практике применения гражданского законодательства (по итогам заседания Совета, проведенного 08.06.2012 на базе Арбитражного суда Республики Марий Эл).

С 01.06.2015г. вступила в силу новая редакция Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем направления соответствующего уведомления. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.

Обратившись к Ответчику с уведомлением от 27.01.2017г., Истец, тем не менее, в последующий период продолжил деятельность и переписку по Договору (что подтверждено, в том числе, Договором аренды от 01.01.2017г., расторгнутому только 05.05.2017г. – л.д.22-25). Если после направления уведомления о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, его стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается прекращенным.

Соответственно, о требованиях Истца о расторжении договора в отношении спорного имущества безусловно стало понятно/известно Ответчику из соответствующего иска по настоящему делу.

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. По смыслу п. 2 ст. 655 ГК РФ указанные условия должны быть соблюдены при прекращении договора аренды здания или сооружения и возврате арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, исходя из необходимости внесения определенности в правоотношения сторон, основанные на Договоре, принимая во внимание реализацию путем предъявления иска права на односторонний отказ от договора, судом удовлетворяются требования о расторжении Договора. Прекращение договора в связи с отказом обуславливает обязанность арендодателя принять имущество из аренды.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор № 95-н от 31.05.2011г. аренды недвижимого имущества.

Обязать Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) принять от Общества с ограниченной ответственностью «Ресторан Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) принять помещения, указанные в договоре №95-н от 31.05.2011г., а именно: №№1,2,6,7,8 и часть помещения №5 на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ресторан Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина