Постановление от 15 июня 2018 г. по делу № А29-16023/2017

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-16023/2017
г. Киров
15 июня 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейПоляковой С.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон и третьего лица,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» и общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Печора»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.02.2018 по делу № А29-16023/2017, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании договора расторгнутым и обязании принять помещение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ресторан Печора» (далее – истец, Ресторан) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к Комитету по управлению муниципальной собственностью Муниципального района Печора (далее – ответчик, Комитет) о признании договора №95-н аренды недвижимого имущества от 31.05.2011 расторгнутым с 01.04.2017 и об обязании ответчика принять от истца помещения, указанные в договоре, а именно: №№1,2,6,7,8 и часть помещения №5 на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 14.02.2018 исковые требования удовлетворены частично, договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2011 №95-н расторгнут, суд обязал ответчика принять от истца помещения, указанные в договоре, а именно: №№1,2,6,7,8 и часть помещения №5 на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>.

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить в части определения даты расторжения договора и принять новый судебный акт о признании договора расторгнутым с 01.04.2017.

По мнению заявителя жалобы, имеющиеся в деле доказательства опровергают вывод суда первой инстанции о том, что о требовании истца расторгнуть договор ответчику безусловно стало известно из искового заявления по настоящему делу. Также суд не учел, что ответчик не оспаривает установленную истцом дату расторжения договора и освобождения имущества – 01.04.2017. Учитывая отсутствие доказательств фактического использования истцом помещениями ответчика для доступа в помещение ресторана при наличии иных отдельных входов, доводы ответчика об использовании его помещений являются голословными, а вывод суда о продолжении арендных отношения по спорному договору необоснованным. Учитывая признание судом первой инстанции права истца на отказ от договора, а также реализацию данного права, в случае частичного удовлетворения требований суду надлежало признать спорный договор расторгнутым с 28.04.2017.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу истца не представил.

Ответчик с принятым решением суда также не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить полностью.

По мнению заявителя жалобы, переданные в аренду помещения, используются для обеспечения входа в другие помещения, которые находятся в собственности истца. При расторжении договора доступ в помещения, принадлежащие истцу, будет отсутствовать. Учитывая отсутствие дополнительных входов в помещение 1 этажа договор аренды продолжается.

К апелляционной жалобе ответчиком приложены копии списка внутренних почтовых отправлений 28.12.2017, квитанции ФГПУ «Почта России», писем ответчика от 13.02.2017, 27.03.2017, 27.04.2017, 25.05.2017, от 23.06.2017, писем истца от 27.02.2017, от 04.04.2017, от 02.05.2017, 06.06.2017,свидетелсьтв о постановке ответчика на учет в налоговом органе и о регистрации ответчика, договора аренды недвижимого имущества от 31.05.2011 № 95-н. Поскольку указанные доказательств имеются в материалах дела, они подлежат возврату ответчику.

Представленные ответчиком копия акта приема-передачи от арендатора недвижимого имущества от 25.07.2011 и копия соглашения от 27.06.2011 № 1 к договору подлежат приобщению к материалам дела.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу ответчика считает требования апелляционной жалобы ответчика не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо отзыв на апелляционные жалобы не представило.

От истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части обязания ответчика принять от истца помещения № 6, 7, 8 площадью 43,1 кв.м. на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>.

В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая, что отказ от искового заявления в части совершен самим истцом, не противоречит требованиям закона, не нарушает права других лиц, последствия прекращения производства по делу, предусмотренные частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявителю известны и понятны, суд на основании частей 2, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять отказ от заявления, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Стороны, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета №199-р от 30.05.2011 между муниципальным образованием муниципального района «Печора» в лице ответчика (арендодателем) и истцом (арендатором) был подписан договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2011 № 95-н (далее – договор, л.д.9-11), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду помещения №№ 1,2,6,7,8 и часть помещения №5 на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, для использования под офис, общая площадь сдаваемых в аренду помещения – 83,79 кв.м.

Договор заключен на срок с 01.02.2011 по 30.12.2011 (пункт 1.2 договора). Передача помещений по договору сторонами не оспорена.

Согласно соглашению от 27.06.2011 № 1 к договору абзацы 1 и 2 пункта 1.1 договора изложены в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду помещения №№ 1,2 и часть помещения №5 на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, для использования под офис, общая площадь сдаваемых в аренду помещения – 40,69 кв.м. Также сторонами подписан акт приема-передачи от арендатора арендодателем 31.05.2011 недвижимого имущества, а именно помещений № 6,7,8 площадью 43,1 кв.м.

Согласно пункту 2.2.8 договора арендатор письменно обязался сообщить арендодателю не позднее чем за месяц о предстоящей сдаче имущества как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочной сдаче имущества.

По истечении указанного срока действия договора, помещения арендодателю не возвращены, что не вызвало возражений сторон.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена автоматическая пролонгация договора на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендатора.

Истец уведомил ответчика о расторжении договора с 01.04.2017 в письме от 27.01.2017 № 6, которое получено Комитетом 27.01.2017 (л.д.13).

В ответ на данное письмо ответчик в письме от 13.02.2017 №05/19/604 сообщил о том, что помещения по спорному договору являются проходными к собственным помещениям истца, доступ к которым в случае расторжения договора будет отсутствовать, в связи с чем для расторжения договора предложено оборудовать отдельный вход в собственные помещения (л.д.12).

Письмом от 27.02.2017 №22 истец со ссылкой на пункт 2.2.8 договора и письмо от 21.01.2017 №6 указал на наличие у себя права на одностороннее расторжение договора, возражал о продлении аренды (л.д.14).

В письме от 27.03.2017 №05-19/1110 ответчик предложил решить вопрос о расторжении договора в судебном порядке.

Согласно письму от 04.04.2017 №43 истец настаивает на расторжении договора и осуществлении приема-передачи помещений (л.д.16), на что ответчик письмом от 27.04.2017 ответил отказом (л.д.17).

Письмом от 02.05.2017 № 55 истец вновь предложил подписать соглашение о расторжении договора и произвести процедуру приема-передачи имущества (л.д.18).

Письмами от 07.06.2017, 09.08.2017 истец сообщал о том, что считает спорный договор аренды расторгнутым, оснований для обращения в суд для защиты своих прав и законных интересов не усматривает, поскольку бездействие ответчика по приему имущества не затрагивает права и обязанности истца (л.д.19,20).

Вместе с тем, уклонение ответчика от приемки спорных помещений и продолжение выставления ответчиком счетов на оплату по договору аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционную жалобу ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Спорный договор аренды был заключен без проведения торгов.

Поскольку срок действия договора аренды истек 31.12.2011, а по истечении указанного срока заявитель продолжал пользоваться помещением в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установлено императивной нормой (пункт 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

С учетом изложенного судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что законом прямо предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора аренды.

При этом в отличие от расторжения договора по соглашению сторон, либо по решению суда, отказ от договора является односторонней сделкой, для которой достаточно выражения воли одной стороной, в связи с чем применение правил статей 450, 620 ГК РФ судом первой инстанции является неправильным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Иной срок предусмотрен пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае арендатором реализовано право на односторонний отказ от договора путем вручения ответчику 27.01.2017 письма от 27.01.2017 № 6.

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Доводы ответчика о том, что истец не вправе отказаться от договора, поскольку в таком случае будет отсутствовать доступ к собственным помещениям истца, подлежит отклонению в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истец по договору аренды, заключенному с третьим лицом, получил в пользование встроенное помещение 1 этажа ресторана «Печора», лит II, встроенное помещение ресторана «Печора» - подвал, лит. А1, назначение торговое, общей площадью 698,4 кв.м. (л.д.22-24). Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается факт принадлежности третьему лицу на праве собственности помещения первого этажа и подвала в спорном доме (л.д.56-59).

В соответствии с соглашением от 05.05.2017 договор аренды между истцом и третьим лицом расторгнут с 10.05.2017.

Доказательства принадлежности истцу на праве собственности помещений в этом здании в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, необходимость доступа в арендованные у третьего лица помещения в связи с расторжением договора отпала.

Кроме того, как следует и материалов дела (выписок из ЕГРН) и пояснений третьего лица, доступ в переданные по договору аренды им помещения ресторана осуществляется через отдельный вход с обратной стороны здания через подвальную часть помещения.

Вместе с тем, доводы ответчика о невозможности расторгнуть договор аренды в связи с отсутствием отдельного входа не могут препятствовать реализации императивно установленного права арендатора на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Доводы истца о том, что договор подлежит признанию расторгнутым с 01.04.2017, отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Пунктом 2.2.8 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно, не позднее чем за месяц, сообщить о предстоящей сдаче имущества, в том числе при досрочной сдаче имущества.

Договором срок предупреждения об одностороннем отказе от расторжения договора не предусмотрен, в связи с чем подлежит применению установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок.

Кроме того, письмо от 27.01.2017 не содержит уведомление о сдаче имущества, а указывает на расторжение договора с 01.04.2017. С предложением о производстве процедуры приема-передачи имущества истец обратился лишь в письме от 04.04.2017 № 43.

В рассматриваемом случае договор аренды прекратил свое действие в связи с отказом арендатора от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении трех месяцев с момента отказа от договора (с 28.04.2017), следовательно, оснований для его расторжения у суда первой инстанции не имелось.

Выводы суда первой инстанции о том, что о намерении истца отказаться от договора ответчику стало известно из иска по настоящему делу, противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Так, письмом от 27.01.2017 № 6 истец известил ответчика о расторжении договора с 01.04.2017. В последующем истец неоднократно направлял ответчику письма, свидетельствующие о расторжении договора путем одностороннего отказа от договора со ссылкой на ранее направленное уведомление от 27.01.2017 № 6 о расторжении договора и намерении истца возвратить переданное по договору имущество.

Таким образом, основания для вывода о совершении истцом действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, у суда отсутствовали.

Согласно статье 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку арендодатель необоснованно уклоняется от принятия помещений, требования истца об обязании принять помещения, с учетом удовлетворения требования о признании договора аренды расторгнутым, являются законными и обоснованными. Арендодатель имел возможность самостоятельно, так и с участием арендатора, осмотреть и принять арендованное имущество, однако указанные действия не выполнил, не направил своего представителя для получения арендованного имущества.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в силу положений пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены и изменения судебного акта.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению, а решение Арбитражного суда Республики Коми подлежит изменению в части требований о признании договора расторгнутым с принятием нового судебного акта о признании договора расторгнутым с 28.04.2017.

Производство по делу в части обязания ответчика принять от истца помещения № 6, 7, 8 площадью 43,1 кв.м. на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, в связи с частичным отказом от иска подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.02.2018 по делу № А29-16023/2017 подлежит отмене в указанной части.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе истца относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в сумме 9000 рублей.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении государственной пошлины по апелляционной жалобе последнего судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) от иска к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в части обязания принять помещения № 6, 7, 8 площадью 43,1 кв.м. на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.02.2018 по делу № А29-16023/2017 в указанной части отменить, производство по делу прекратить.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ресторан Печора» удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.02.2018 по делу № А29-16023/2017 изменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Печора» удовлетворить частично.

Признать договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2011 № 95-н расторгнутым с 28.04.2017.

Обязать Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) принять от общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) помещения № 1, 2 и часть помещения № 5 на первом этаже кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 40,69 кв.м.

Апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района Печора оставить без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Печора» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 9000 рублей 00 копеек расходов по оплате государственной пошлины.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

ФИО4

А.В. Тетервак