Решение от 4 мая 2025 г. по делу № А16-3543/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info.eao@arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: <***>, 3-82-40, факс <***>

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3543/2024
г. Биробиджан
05 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 05 мая 2025 года.


Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Шальновой Ю.В..,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алёшиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (с. Амурзет Октябрьского района Еврейской автономной области, ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к администрации Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области (с. Амурзет Октябрьского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на объекты недвижимости,

при участи: от истца – ФИО2, по доверенности от 23.09.2024,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – Глава КФХ ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области (далее – Администрация) о признании права собственности на объекты недвижимости: зерносклад, общей площадью 854,2 кв.м и теплой автомобильной стоянки, общей площадью 1209,2 кв.м, расположенные по адресу: <...>, в силу приобретательной давности.

            Определением от 13.12.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 28.01.2025.

От Администрации 20.12.2024 поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик указал, что администрация Октябрьского муниципального района является ненадлежащим ответчиком, поскольку не является ни стороной сделки, ни органом, осуществляющим государственную регистрацию, ни собственником имущества, указанного в исковом заявлении. Согласно справке администрации муниципального района от 13.11.2024 № 4046, объекты недвижимости, указанные в исковом заявлении не числятся в реестре муниципальной собственности МО «Октябрьский муниципальный район» и администрация муниципального района на спорное имущество не претендует.

Определением от 25.03.2025 приняты к рассмотрению уточнённые требования истца, согласно которым последний просил признать право собственности за главой КФХ ФИО1 на объекты недвижимости: здание – Зерносклад, общей площадью 854,2 кв.м; здание – Теплая автомобильная стоянка, общей площадью 1 209,4 кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, <...> м. на северо-восток от <...>.

Ответчик,  в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебный процесс своего представителя не направил.

            Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом уточнения по основаниям, указанным в заявлении.

            Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании участника процесса, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 21.03.2009 между обществом с ограниченной ответственностью  «Простор» (Продавец) и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (- Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество (далее - имущество):

• зерносклад, не жилое задание, общей площадью 854,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

• теплая автомобильная стоянка, не жилое двух этажное задание, общей площадью 1209,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В собственность Покупателю указанное имущество передается без составления передаточного акта приема-передачи, а Покупатель обязуется принять данное имущество и уплатить за него денежную сумму (цену имущества) в размере, в сроки и в порядке, предусмотренные статьей 4 настоящего договора.

На основании пункта 2.1 договора передача Покупателю имущества на основании настоящего Договора осуществляется Продавцом не позднее трех рабочих дней с момента исполнения Покупателем обязанности по уплате цены имущества.

Продавец обязуется передать Покупателю имущество не обремененным правами третьих лиц на него (правом залога, правом аренды и др.) в порядке и в срок, предусмотренные статьей 2 настоящего договора (пункт 3.1.1).

В силу пунктов 3.2.1, 3.2.3 покупатель обязуется принять от Продавца имущество в порядке и в срок, предусмотренные в статье 2 настоящего договора, а также уплатить Продавцу цену имущества в размере, в сроки и в порядке, предусмотренные в статье 4 настоящего Договора.

Цена передаваемого имущества, которую Покупатель уплатил Продавцу до подписания настоящего Договора, составляет сумму в размере 453 501 (Четыреста пятьдесят три тысячи пятьсот один) рубль.

Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу для сторон с момента его подписания (пункт 7.1).

Однако, право собственности истца на указанные выше объекты недвижимости не было зарегистрировано в уполномоченном государственном органе.

Согласно общедоступными сведениями из ЕГРЮЛ (выписки из Единого государственного реестра юридического лица), размещенным на официальном сайте Федеральной налоговой службы (https://egrul.nalog.ru/index.html) общество с ограниченной ответственностью «Простор» ликвидировано 30.03.2009.

С целью узаконивания прав на объекты недвижимости: зерносклад, общей площадью 854,2 кв.м, и теплой автомобильной стоянки, общей площадью 1209,4 кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, <...>, истцом 12.11.2024 направлено в адрес администрации соответствующее заявление (вх. № 1249).

Администрация письмом от 14.11.2024 № 4060 отказала в принятии заявления, указав, что не является ни органом осуществляющем государственную регистрацию, ни собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: ЕА, <...>, сообщила, что указанные объекты недвижимости в реестре муниципальной собственности МО «Октябрьский муниципальный район» ЕАО не числятся. Издание нормативного правового акта об узаконивании прав на недвижимость не относится к полномочиям Администрации.

Истец, полагая, что добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорными объектами недвижимости, обратился в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности.

Рассмотрев заявленные требования, суд полагает их подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а признание права собственности, в частности, по существу сводится к подтверждению приобретения такого права в установленном законом порядке.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

На основании пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Прекращение деятельности продавца - ООО «Простор» и невозможность подачи им заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, предполагает возможность применения положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения, и, соответственно, согласно положений пункта 3 статьи 551 ГК РФ, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о признании права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1.1 договора купли-продажи от 21.03.2009 имущество (зерносклад и теплая автомобильная стоянка) передается в собственность покупателю без составления передаточного акта приема-передачи.

Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

Из разъяснений, содержащихся пункте 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума № 10/22), следует, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 постановления Пленума № 10/22, в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Таким образом, для приобретения права собственности и силу приобретательной данности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным; владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

При этом разрешение заявленного истцом требования, основанного на статье 234 ГК РФ, не требует выяснения и проверки оснований возникновения права собственности ответчика.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (пункт 16 постановления Пленума № 10/22).

Согласно пунктам 19, 20, 21 постановления Пленума № 10/22, возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

В соответствии с техническими паспортами (представленным в судебном заседании 25.03.2025) в отношении объектов недвижимости: зерносклад, общей площадью 854,2 кв.м, и автомобильная стоянка, общей площадью 1209,4 кв.м, расположены по адресу: ЕАО, <...> м. на северо-восток от <...>.

Согласно уведомлениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.02.2025, от 03.04.2025 № 09-01/1018/25 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимости. 

Таким образом, право собственности на спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Из письма Администрации от 21.04.2025 № 1615 следует, что объекты недвижимости: здание - зерносклад, общей площадью 854,2 кв.м, и здание - автомобильная стоянка, общей площадью 1209,4 кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, <...> м. на северо-восток от <...> в реестре муниципальной собственности не числятся.

В соответствии с актом осмотра производственной территории главы КФХ ФИО1 от 03.03.2025, подписанным главой Администрации  Октябрьского муниципального района, заместителем главы Администрации  Октябрьского муниципального района, начальником отдела районного хозяйства администрации,  главой КФХ ФИО1 нежилое здание (зерносклад), по адресу: ЕАО, <...> м. на северо-восток от <...> площадью 854,2 кв.м, используется для производственных целей, а именно для хранения зерна, нежилое здание (теплая автомобильная стоянка) по адресу: ЕАО, <...> м. на северо-восток от <...> площадью 1209,4 кв.м, используется для производственных целей, а именно для хранения сельскохозяйственной техники.

Из материалов дела усматривается, что истец ссылается на длительное более 15 лет владение спорными объектами недвижимости (зерноскладом и теплой автомобильной стоянкой).

В судебном заседании установлено, что истец нес расходы на их содержание.

Кроме того, из материалов дела следует, что указанные объекты недвижимости  расположены на земельном участке с кадастровым номером: 79:02:1800001:83, площадью 32 369 кв.м.,  по адресу: ЕАО, <...> метра  на северо-восток от дома 1 по ул. Центральная.

Указанный земельный участок в ноябре 2024 года разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером: 79:02:1800001:272, площадью 3 675 кв.м., местоположение: ЕАО, <...> метра  на северо-восток от дома 1 по ул. Центральная;

- земельный участок с кадастровым номером: 79:02:1800001:273, площадью 28 694 кв.м., местоположение: ЕАО, <...> метра  на северо-восток от дома 1 по ул. Центральная;

Согласно выпискам из ЕГРН от 28.02.2025 земельные участки кадастровыми номерами: 79:02:1800001:272, 79:02:1800001:273, принадлежат на праве собственности Главе КФХ ФИО1

До настоящего времени спорными объектами (зерноскладом и теплой автомобильной стоянкой) беспрепятственно пользуется истец, владеет ими единолично.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что за время владения спорным имуществом ответчиком и третьими лицами заявлялись какие-либо права в отношении данного имущества.

Также в отношении указанных объектов не зарегистрированы вещные права иных (третьих) лиц.

Согласно отзыву ответчика по существу заявленных требований возражений не представлено (стать 65 АПК РФ).

Поскольку истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие возникновение и наличие у него прав на спорные объекты недвижимости, суд считает исковые требования Главы КФХ ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При обращении в арбитражный суд истец уплатил в федеральный бюджет 30 000 рублей государственной пошлины, что подтверждается чеками по операции от 02.12.2024.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Истец обратился в суд с требованиями о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности, при этом доказательств нарушения его прав со стороны органа публичной власти не представлено.

Поскольку удовлетворение заявленного иска о признании права собственности не обусловлено установлением обстоятельств нарушения прав истца со стороны Администрации, оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов не имеется.

С учетом характера рассматриваемых в настоящем деле требований, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца в размере 30 000 рублей

            Руководствуясь статьями 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>) удовлетворить.

            Признать право собственности за главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>) на объекты недвижимости: здание - зерносклад, общей площадью 854,2 кв.м, здание -теплая автомобильная стоянка, общей площадью 1209,4 кв.м, расположенные по адресу: <...> м. на северо-восток от <...>.

            Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.


Судья

Ю.В. Шальнова