Решение от 12 октября 2017 г. по делу № А40-106891/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

Дело № А40-106891/17-10-947
12 октября 2017г.
г. Москва
Решение объявлено 28 сентября 2017г.

В полном объеме решение изготовлено 12 октября 2017г.

Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи Пуловой Л.В., единолично, при ведении протокола помощником Кузьминой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Байрам" (ОГРН 1147746622760)

о взыскании 48 307 363,48 руб., расторжении договора, выселении, встречное исковое заявление ООО "Байрам" (ОГРН 1147746622760)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании недействительной односторонней сделки по изменению договора аренды от 30.03.2008г. № 01-00355/08, оформленные уведомлениями Департамента городского имущества г.Москвы о ставке арендной платы, а так же об обязании Департамента городского имущества г.Москвы установить арендную плату исходя из условий дополнительного соглашения по рыночной ставке арендной платы с учетом применения коэффициента – дефлятора 1,10.

с участием:

от истца: Решетняк Е.А. по дов. № 33-Д-1476/16 от 30.12.2016г., Иванова Е.В. по дов. от 28.12.16, от ответчика: Важина А.Н. по дов. № б/н от 24.07.2017г.,

УСТАНОВИЛ:

исковые требования заявлены о взыскании 48 307 363,48 руб., составляющих в том числе: 42 483 477,13 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2014г. по 30.04.2017г., пени – 5 823 886,35 руб. за период с 06.09.2014г. по 30.04.2017г.; о расторжении договора от 20.03.2008г. № 01-00355/08 на аренду нежилого помещения площадью 846,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Серафимовича, д. 2; о выселении ООО "Байрам" из нежилого помещения, с обязанием передать помещение (этаж 1, помещение № 1а, комн. № 24-43, этаж 1а, помещение № IIIа, комн. 1-16) в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Ответчик не признает исковые требования, ссылается на несоблюдение истцом претензионного досудебного порядка урегулирования спора, что влечет оставление иска без рассмотрения, заявил встречный иск к ДГИ г. Москвы о признании недействительными односторонние сделки по изменению договора аренды от 30.03.2008г. № 01-00355/08, от 14.01.2014г. № 33-50558/14-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.07.2014г. и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 18 639 руб. за 1 кв. м. в год, от 24.12.2014г. № 33-А-127856/14-(0) об изменении ставки арендной платы с 01.01.2015г. и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 20 502,90 руб. за 1 кв.м. в год, от 24.12.2014г. № 33-А-129082/14-(0)-0 об

изменении ставки арендной платы с 01.01.2015г. и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 20.502,90 руб. за 1 кв. м. в год, от 27.11.2015г. № 33-А-202300/15-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.01.2016г. и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента- дефлятора в размере 22 553,19 руб. за 1 кв. м. в год, от 27.11.2015г. № 33-А-199565/15- (0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.01.2016г. и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 22 553,19 руб. за 1 кв. м. в год, от 20.12.2016г. № 33-6-98493/16-(0)-1 об изменении ставки арендной платы с 01.01.2017г. и установлении рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 24 808,51 руб. за 1 кв. м. в год, а также об обязании Департамента городского имущества г.Москвы установить арендную плату исходя из условий дополнительного соглашения по рыночной ставке арендной платы с учетом применения коэффициента – дефлятора 1,10: с 01.09.2014г. по 31.12.2014г. за 1 кв. м. в год в размере 8 519,50 руб., с 01.01.2015г. по 31.12.2014г. в размере 9 371,45 руб., с 01.01.2016г. по 31.12.2016г. по 31.12.2016г. в размере 10 308,59 руб., с 01.01.2017г. по 31.12.2017г. в размере 11 339,45 руб. Истец по встречному иску считает, что заявленная ко взысканию сумма не правомерна, поскольку департаментом не представлены доказательства изменения условий договора, предусматривающих возможность одностороннего перерасчета арендной платы путем направления в адрес ответчика уведомлений об изменении ставок арендной платы на соответствующие периоды, ссылается на ст.ст. 166,167,168 ГК РФ. Кроме этого, истец по встречному иску ссылается на дополнительное соглашение к договору аренды от 16.05.2011г., которым предусмотрено установление рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в размере 8 519,5 руб. за 1 кв.м., иных дополнительных соглашений сторонами не подписывалось и не согласовывалось. Судебными актами по делу № А40-145766/14 удовлетворены требования ООО «Байрам» о признании права уплачивать арендную плату за пользование нежилым помещением из расчета 3 500 руб. за 1 кв.м. за период с 01.07.2014г. по 31.08.2014г., следовательно, после указанного периода арендная плата подлежала начислению по ставке, согласованной дополнительным соглашением от 16.05.2011г. с учетом коэффициента-дефлятора в размере 8 519,50 руб. в год. Кроме этого, в соответствии с п.3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 01 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10., Таким образом, согласно расчету арендатора, общая сумма арендной плате за период, указанный в претензии департамента, составляет 17 604 542,17 руб., пени составляют 1 664 277,09 руб. за период с 06.09.2014г. по 31.10.2016г. На 2017г. ставка арендной платы должна составлять 11 339,45 руб. за 1 кв.м. в год, сумма начисления арендной платы за год составляет 9 596 576,53 руб.

Суд, рассмотрев доводы ответчика о несоблюдении Департаментом городского имущества города Москвы претензионного досудебного порядка урегулирования спора, отклоняет их как необоснованные, при наличии претензии истца от 11.11.2016г. № 33-6-66011/16-(0)-1 о наличии задолженности у арендатора по договору. Несовпадение суммы требования с требованиями, указанными в претензии не является основанием для оставлении иска без рассмотрения. При этом, суд принимает во внимание длящийся характер правоотношений сторон по договору аренды.

Встречное заявление принято судом к совместному рассмотрению с основным требованием.

Исследовав письменные материалы дела с позиции ст.71 АПК РФ, заслушав истца, ответчика, суд приходит к следующему.

Спорные правоотношения сторон возникли в связи с исполнением ответчиком (арендатор) договора от 20.03.2008г. № 01-00355/08 на аренду нежилого помещения площадью 846,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Серафимовича, д.2, с целью использования в качестве ресторана и культурно-развлекательного центра. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора установлен с 26.11.2007г. по 26.11.2022г.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.6.5 договора аренды арендная плата по договору оплачивается не позднее 5 числа текущего месяца.

С начала действия договора ответчику как субъекту малого предпринимательства была установлена минимальная арендная ставка арендной платы по договору.

Решением Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (протокол заседания от 25.12.2013 № 12-МВК/13) обществу отказано в предоставлении имущественной поддержки.

Пунктом 6.2 договора установлено, что в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения настоящего договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом РФ. При этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор.

Согласно п.6.3 договора стороны согласились, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесений соответствующих изменений и дополнений в договор.

В соответствии с уведомлением от 24.12.2014г. с 01.01.2015г. установлена ставка арендной платы в размере 20 502,90 руб. за 1 кв.м. в год.

В соответствии с уведомлениями от 27.11.2015г. с 01.01.2016г. установлена ставка арендной платы в размере 22 553,19 руб. за 1 кв.м. в год.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установлено, что ответчиком в течение срока исполнения договора допускались нарушения условий в части своевременной оплаты арендных платежей.

По состоянию на дату рассмотрения спора у ответчика имеется непогашенная задолженность по договору в размере 42 483 477,13 руб. за период с декабря 2012г. по 03.08.2015г.; пени – 247,97 руб. с 01.09.2014г. по 30.04.2017г.

На сумму долга истцом начислены пени в порядке ст. 330 ГК РФ, п.7.1 договора в размере 5 823 886,35 руб. за период с 06.09.2014г. по 30.04.2017г.

Претензией от 11.11.2016г. ответчику было предложено устранить допущенные нарушения в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга.

Претензией от 11.11.2016г. ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, однако ответчик нарушения не устранил, согласия на расторжение договора истцу не направил.

В ст. 619 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем. Согласно указанной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно ст. 450 ГК РФ существенным признается также нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, то она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Ответчиком более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока не внесена арендная плата, что является существенным нарушением условий договора, а также основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, следовательно, у ответчика отсутствуют основания для занятия спорного помещения.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При отсутствии доказательств надлежащего исполнения условий договора, с учетом ст.ст. 309, 310, 314, 330 ГК РФ, ст. 65 АПК РФ, суд считает исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Байрам» подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Рассмотрев встречные исковые требования ООО «Байрам» к Департаменту городского имущества города Москвы, суд не находит оснований для их удовлетворения, по следующим основаниям.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения

Таким образом, истец в настоящем случае должен доказать, что его права и законные интересы оспариваемой сделкой нарушены.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» (ред. от 29.10.2013 г. № 710-ПП, от 23.12.2013 г. № 869-ПП, от 01.07.2014 г. № 364-ПП) и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (ред. от 15.04.2013 г. № 236-ПП, от 01.07.2013 г. № 424-ПП, от 29.10.2013 г. № 710-ПП, от 01.07.2014 г. № 364-ПП).

В пункте 2.4 Приложения к указанному постановлению предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого

предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Аналогичное положение относительно установления рыночной ставки арендной платы, определенной на основании заключения независимого оценщика содержится в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП.

Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП и № 809-ПП являются нормативными актами, на основании которых устанавливаются права и обязанности сторон.

Субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 года предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП).

Согласно пункту 2.4 Постановления № 800-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Согласно п.5.1.3 договора арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в случаях, предусмотренных законодательством города Москвы.

Таким образом, требования о признании уведомлений департамента недействительными являются необоснованными.

Суд исходит из наличия у Департамента права изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2015 по делу № А40- 145766/2014, вступившим в законную силу, суд признал права ООО «Байрам» уплачивать арендные платежи за пользование нежилыми помещениями площадью 846,3 кв. м, расположенными по адресу: <...>, из расчета 3 500 руб. за 1 кв. м в год за период с 01.07.2014 по 31.08.2014 (с учетом принятых судом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

ООО «Байрам» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с иском о признании права уплачивать арендную плату за пользование нежилыми помещениями общей площадью 846,3 кв. м, расположенными по адресу: <...>, из расчета 3 500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС) за период с 01.09.2014 по 31.12.2014.

Решением Арбитражного суда города Москвы, вступившим в законную силу, по делу № А40-59055/16 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Основанием для отказа в удовлетворении требования явился тот факт, что судебными актами по делу А40-145766/2014 было установлено, что льготная ставка подлежит применению только в течение периода с 01.07.2014г. по 31.08.2014г., в связи с тем обстоятельством, что 6-месячный срок с даты направления уведомления от 14.01.2014г. № 33-А-505558/14-(0)-0 истекает только 01.09.2014г., после чего подлежит применению ставка аренды на основании соответствующего уведомления.

Таким образом, за период с 01.07.2014г. по 31.08.2014г. по спорному договору аренды установлена ставка арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв.м в год, с 01.09.2014г. установлена рыночная ставка арендной платы в размере 18 639 руб. за 1 кв.м. в год (уведомление от 14.01.2014г. № 33-А-505558/14-(0).

Независимой оценочной комиссией на основании заключенного с департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлен отчет от 14.10.2013 № 880-14/2013-С и положительное экспертное заключение СРО оценщиков, используемые для принятия управленческих решений.

Рыночная стоимость объекта исчисляется путем умножения рыночной цены предыдущего года с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент- дефлятор, который устанавливается постановлением Правительства Москвы.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Постановлением Правительства Москвы № 800-ПП обязанность Департамента направлять в качестве приложения к уведомлению отчет об оценке не предусмотрена.

Оценка независимого эксперта арендатором в судебном порядке оспорена не была.

С 01.09.2014г. по договору установлена рыночная ставка арендной платы в

размере 18 639 руб. за 1 кв.м. в год (уведомление от 14.01.2014 № 33-50558/14-(0)-0). Рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в год за 1 кв.м. составила: с 01.01.2015г. – 20 502,90 руб., с 01.01.2016г. – 22 553,19 руб., с

01.01.2017г. – 24 808,51 руб.

Уведомления от 24.12.2014 № 33-А-129082/14-(0)-0, от 24.12.2014 № 33-А- 127856/14-(0)-0, от 27.11.2015 № 33-А-199565/15-(0)-0, от 27.11.2015 № 33-А-202300/15-

(0)-0, от 20.12.2016 «33-6-98493/16-(0)-1 о ставке арендной платы на 2015-2017 годы направлены ответчику в установленном порядке.

Исходя из п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», фактическое изменение

размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере

арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Так как ставка арендной платы является регулируемой, то в соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 19,20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановлений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношении сторон происходит автоматически и не требует изменения договоров аренды.

Учитывая изложенное, Департаментом правомерно проводилась корректировка арендной платы, не требующая оформления сторонами в письменном виде дополнительных соглашениях в порядке п.9.3 договора.

С учетом условий договора, уведомление, направленное ответчиком истцу в соответствии с нормативными актами Правительства Москвы, обладает признаками односторонней сделки в порядке ст. 153 ГК РФ, не требует достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Условия договора аренды в части определения ставки арендной платы были известны арендатору. Поэтому арендатор при должной заботливости и осмотрительности вправе был получить необходимую информацию об изменении ставок арендной платы, в том числе путем обращения в расчетный отдел Департамента с целью проведения сверки расчетов, однако своими правами не воспользовался.

Кроме этого, суд принимает во внимание, что ответчик совершал платежи, начиная с 07.10.2014г. в размере 1 314 515,48 руб. по рыночной ставке 18 639 руб. за 1 кв.м. в год, установленном уведомлением от 14.01.2014г. № 33-А-50558/14-(0)-0, что расценивается как согласие с установленной ставкой в соответствии с п.1 и п.3 ст. 438 ГК РФ.

Расходы на оплату государственной пошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 307 - 310 ГК РФ, ст. ст. 65, 69, 71, 110, 156,167 - 171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

взыскать с ООО "Байрам" (ОГРН <***>) в пользу Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>) 48 307 363,48 руб. (сорок восемь миллионов триста семь тысяч триста шестьдесят три руб. 48 коп.), составляющих в том числе: 42 483 477,13 руб. (сорок два миллиона четыреста восемьдесят три тысячи четыреста семьдесят семь руб. 13 коп.) основного долга, 5 823 886,35 руб. (пять миллионов восемьсот двадцать три тысячи восемьсот восемьдесят шесть руб. 35 коп.) – пени.

Расторгнуть договор от 20.03.2008г. № 01-00355/08 на аренду нежилого помещения площадью 846,30 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Выселить ООО "Байрам" из нежилого помещения площадью 846,30 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с обязанием ООО "Байрам" передать помещение (этаж 1, помещение № 1а, комн. № 24-43, этаж 1а, помещение № IIIа, комн. 1-16) в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Взыскать с ООО "Байрам" (ОГРН <***>) в доходы федерального бюджета госпошлину в размере 200 000 (двести тысяч) руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Байрам" (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

СУДЬЯ Л.В.ПУЛОВА