Решение от 21 ноября 2019 г. по делу № А20-2544/2019

185/2019-55978(2)

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А20-2544/2019
г. Нальчик
21 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена «14» ноября 2019 года Решение в полном объеме изготовлено «21» ноября 2019 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Х.Н. Шогенова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Заря" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

о признании незаконным решения от 01.03.2019 г. № 1-05/1050 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, обязании направить проект договора купли-продажи имущества

заинтересованные лица: Местная администрация городского округа Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик;

муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

при участии: от истца: ФИО2 -по доверенности от 10.01.2019 года;

от Местной администрация городского округа Нальчик: ФИО3 - по доверенности от 29.12.2018 года № 45-1-23/9490, ФИО4 -по доверенности от 29.12.2018г, № 45-1-23/9479;

от МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик»: ФИО5 -по доверенности от 24.04.2019г. № 45-ДГИ и 30-1- 08/19309;

УСТАНОВИЛ :

общество с ограниченной ответственностью "Заря" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к Местной администрации городского округа Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик, к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского

имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН 1150725001570, ИНН 0725017442) г. Нальчик в котором просил:

-признать незаконным отказ МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» от 01.03.2019г. № 1-05/1050 в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке и сроки, предусмотренные Федеральным законом № 159-ФЗ.

-обязать МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и направить ООО «Заря» копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложение о заключении договора купли-продажи названного имущества и проект договора купли-продажи в установленные в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Определением от 09.09.2019 года судебное заседание отложено на 07.11.2019 года в 10 час. 30 мин.

В судебном заседании начатом 07.11.2019 года приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Заря", Местной администрации г.о. Нальчик, МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик».

Представитель заявителя поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Представитель администрации возражал против заявленных требований, пояснил что заявителем не представлены доказательства регистрации договора, также пояснил, что имеются разногласия по площади объекта.

Представитель МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании, суд руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявил перерыв до 14.11.2019 года до 14

час. 30 мин. Информация о месте и времени продолжения слушания дела размещена на сайте суда в сети Интернет. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей заявителя, Местной администрации городского округа Нальчик и МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик».

Представитель заявителя поддерживал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Представитель администрации считал заявленные требования необоснованными и незаконными, просил отказать в иске.

Представитель МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» поддерживал позицию администрации, просил отказать в иске.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

22.08.2010 года между Департаментом по управлению городским имуществом (далее - арендодатель) и АО «Заря» (далее- арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение, общей площадью 8, 0 кв.м., в т.ч. площадь подсобных помещений- площадь подвала- расположенное по адресу: пр. ФИО6, 19 «а», для использования под -оказание услуг населению. Характеристики помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ.

Согласно пункта 2.1 договора срок действия договора установлен 22.08.2010 по 22.07.2011г.

Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик вынесено распоряжение № 4 от 19.01.2011г. о продлении договора аренды на нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности по пр. ФИО6, 19 «а», площадью-8, 8 кв.м., сроком на 11 месяцев.

Дополнительным соглашением б/н, б/д на основании Постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 21.01.2016 г № 53 «О продлении договорных отношений на нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, по пр. ФИО6, 19«а» срок договора аренды продлен сроком на 3 года до «21» января 2019 г.

Договор № 557 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик от 22.08.2010 г. и дополнительное соглашение к нему б/н, б/д в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

09.01.2019 года общество обратилось в департамент с заявлением о реализации

преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

По результатам рассмотрения указанного заявления МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» вынесено уведомление от 01.03.2019 года № 1-05/1050 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нальчик, пр-кт ФИО6, д. 19-а.

В качестве оснований для отказа департамент указал следующее:

- общество не соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной 3 собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159), поскольку на момент обращения с заявлением обществом предоставлено дополнительное соглашение б/д, б/н, к договору аренды от 19 января 2011 года № 557 заключенного между МКУ «Управление городского имущества Местной администрации г.о. Нальчик и АО «Заря», при этом сам договор от 19 января 2011 года № 557 в перечне документов приложенных к заявлению отсутствует. Также указанное дополнительное соглашение заключено на срок 3 года, при этом государственная регистрация отсутствует.

- в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра площадь нежилого помещения с кадастровым № 07:09:0104017:1000, расположенного по адресу: г. Нальчик, пр-кт, ФИО6, д19-а составляет 9,4 кв.м., при этом площадь объекта указанная в заявлении и в ранее заключенных договорах аренды составляет 8 кв.м.

Полагая, что уведомление об отказе в реализации преимущественного права на выкуп, нежилого помещения с кадастровым № 07:09:0104017:1000, расположенного по адресу: г. Нальчик, пр-кт, ФИО6, д19-а вынесенное 01.03.2019 за исх. № 1-05/1050 противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд КБР с соответствующим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: оспариваемый ненормативный правовой

акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Федеральный закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

На основании части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном

законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Одним из оснований для принятия оспариваемого отказа в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения департамент указал на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения б/н, б/н.

Согласно пункту 2.2 договора № 557 от 22.08.2010 г. договор подлежит регистрации в Департаменте по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик, а в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» -государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.

В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что на момент обращения общества в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и принятия ответчиком оспариваемого отказа договор аренды от 22.08.2010 г. № 557 и дополнительного соглашения к нему б/н, б/д, предусматривающий условия пользования имуществом более одного года, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, а потому является незаключенным.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении перечисленных в этой статье Закона условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный договор аренды от22.08.2010 г № 557 и дополнительное соглашение к нему б/н, б/д, заключенный на один год, государственную регистрацию не прошел и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, суд приходит к выводу, что общество с ограниченной ответственностью «Заря» не отвечает требованиям, установленным положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ и, следовательно, не обладает правом преимущественного выкупа арендуемого им имущества.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. В удовлетворении заявления ООО «Заря» отказать полностью.

2. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья Х.Н. Шогенов