Решение от 16 августа 2021 г. по делу № А63-644/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63- 644/2020
г. Ставрополь
16 августа 2021 года.
Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 августа 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН <***>, г. Невинномысск,

к обществу с ограниченной ответственностью «МК-Невпром», ОГРН <***>, г. Невинномысск,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общество с ограниченной ответственностью «Техно-Пром», ОГРН <***>, г. Невинномысск, общество с ограниченной ответственностью «МКСтрой», ОГРН <***>, г. Невинномысск

о признании самовольными постройками и об обязании в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м, расположенного по адресу: <...>, путем сноса и вывоза за свой счет двух объектов капитального строительства, один из которых представляет ангар арочного типа с ограждающими конструкциями из металлопрофиля, а второй объект незавершенного строительства - одноэтажное кирпичное нежилое здание,

о расторжении договора аренды от 26.07.2013 № 76 земельного участка, с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м, расположенного по адресу: <...> для строительства объектов промышленного назначения, о взыскании госпошлины,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «МК-Невпром», ОГРН <***>, г. Невинномысск

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска

о признании права собственности на самовольные постройки: нежилое здание площадью 1 539,5 кв.м, количество этажей 2 и объект незавершенного строительства – нежилое здание, общей площадью 29 кв.м, степень готовности 75%, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м, расположенные по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании представителя КУМИ ФИО1 по доверенности от 14.07.2021, представителя ООО «МК-Невпром» ФИО2 по доверенности от 28.02.2020, представителя третьего лица ООО «МКСтрой» ФИО2 (до перерыва), в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН <***>, г. Невинномысск (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МК-Невпром», ОГРН <***>, г. Невинномысск (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 26.07.2013 № 76, о признании построек самовольными и об обязании в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 12.01.2021 принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью «МК-Невпром» к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска о признании права собственности на самовольные постройки: нежилое здание площадью 1 539,5 кв.м, количество этажей 2 и объект незавершенного строительства – нежилое здание, общей площадью 29 кв.м, степень готовности 75%, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Представитель истца в судебном заседании просил суд вызвать инженера-строителя ФИО3 Азрет-Алиевича в качестве специалиста для дачи пояснений по представленной рецензии на строительно-техническую экспертизу №55/2021-Э от 13.05.2021.

Суд разъясняет истцу, что согласно части 1 статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

В судебное заседание явился специалист инженер-строитель ФИО3 Азрет-Алиевич, который предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний в соответствии со статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем отобрана соответствующая подписка.

Суд заслушал пояснения специалиста инженера-строителя ФИО3 Азрет-Алиевича, к материалам дела приобщена рецензия.

Представитель КУМИ в судебном заседании поддержал исковые требования и просил суд удовлетворить их, в удовлетворении встречных требований просил суд отказать.

Представитель ООО «МК-Невпром» в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении первоначального иска, удовлетворить встречные заявленные требования.

В судебном заседании 09.08.2021 объявлен перерыв до 09.08.2021 до 15 час. 00 мин. после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд считает первоначальные заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска выдано ООО «Техно-Пром» разрешение от 31.10.2012 № Ru26307000-83 сроком до 31.10.2013 на строительство завода синтетических биоцидов мощностью 2000 тонн в год, общая площадь здания 1 477 кв.м, строительный объем здания 9 420 куб.м, на территории регионального индустриального парка г. Невинномысска, на основании проектной документации, выполненной МУП «АПБ».

На основании постановления администрации города Невинномысска от 05.04.2013 № 1007 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:128, образованному земельному участку присвоен адресный ориентир: <...> 1T.

Для включения в перечень резидентов регионального индустриального парка между ООО «МК-Невпром» и государственным унитарным предприятием Ставропольского края «Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края» заключено соглашение от 06.02.2013 № 23 «О ведении деятельности резидента регионального индустриального парка на территории города Невинномысска Ставропольского края».

В соответствии с постановлением администрации города Невинномысска от 06.06.2013 № 1767 «О предварительном согласовании места размещения цеха по производству многослойных бумажных мешков по улице Низяева, 1T, на территории регионального индустриального парка города Невинномысска» утвержден акт выбора земельного участка для строительства цеха по производству многослойных бумажных мешков по улице Низяева, 1T, на территории регионального индустриального парка города Невинномысска.

На основании постановления администрации города Невинномысска Ставропольского края от 23.07.2013 № 2254 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по улице Низяева, 1T», ООО «МК-Невпром» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1278, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с местоположением: <...>, площадью 15 452 кв.м, в аренду сроком на 49 лет, для строительства объектов промышленного назначения (далее - земельный участок).

26 июля 2013 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска с ООО «МК-Невпром», заключен договор аренды земельного участка № 176, срок действия установлен с 26.07.2013 по 25.07.2062 (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.1. договора аренды от 26.06.2013 № 176 обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м., расположенный по адресу: <...> 1T, для строительства объектов промышленного назначения, для реализации инвестиционного проекта «Создание цеха по производству многослойных бумажных мешков» на территории регионального индустриального парка, созданного в целях повышения эффективности использования потенциальных возможностей городского округа - города Невинномысска Ставропольского края улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения города.

Факт передачи земельного участка подтверждается подписанным сторонами актом приема - передачи от 26.07.2013 (приложение № 2 к договору аренды).

Договор аренды от 26.06.2013 № 176 зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 11.01.2014 № 26-26-22/024/2013-562.

Согласно подпунктам 5.4.12 и 5.4.13 договора аренды арендатор ООО «МК-Невпром» до начала строительных работ обязан получить разрешение арендодателя в землеустроительных, пожарных, санитарных и природоохранных органах и вести застройку в точном соответствии с утвержденным проектом.

Согласно подпункту 5.1.1 договора аренды арендодатель комитет имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при строительстве на земельном участке зданий, сооружений без утвержденного в установленном порядке проекта или с отступлениями от него без согласия арендодателя.

ООО «Техно-Пром» передало ООО «МК-Невпром» проектную документацию, разработанную муниципальным унитарным предприятием «Архитектурно-планировочное бюро» г. Невинномысска и разрешение на строительство от 31.10.2012 № Ru26307000-83, выданное на основании постановления администрации города Невинномысска от 31.10.2012 № 3197 «О разрешении строительства завода синтетических биоцидов мощностью 2000 тонн в год на территории регионального индустриального парка города Невинномысска».

Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска на основании проектной документации, выполненной МУП «АПБ», ООО «Техно-Пром» выдано разрешение от 29.01.2014 № Ru26307000-04 сроком до 29.01.2015 на первый этап строительства завода по производству полимерных биоцидов, общая площадь здания 1 477 кв.м, строительный объем здания 9 420 куб.м, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:128, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1 100 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: <...>.

ООО «МК-Невпром» на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м по адресу: <...> 1T, на основании проектной документации «Цех по производству бумажных мешков по адресу: <...> 1T», выполненной ООО «ЮгПроект», осуществило строительство двух объектов недвижимости нежилое здание площадью 1 539,5 кв.м, количество этажей 2 и объект незавершенного строительства – нежилое здание, общей площадью 29 кв.м, степень готовности 75%.

В рамках проведения проверки соблюдения условий договора аренды и градостроительных норм и правил на территории города Невинномысска специалистом отдела земельных отношений, архитектуры и градостроительства комитета 02.12.2019 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1278, по результатам которого установлено, что в границах указанного земельного участка расположено два объекта капитального строительства, один из которых представляет ангар арочного типа с ограждающими конструкциями из металлопрофиля, а второй объект незавершенного строительства - одноэтажное кирпичное нежилое здание.

Согласие на строительство вышеуказанных объектов недвижимости комитет не давал, разрешения на строительство администрацией города Невинномысска не выдавались.

Указывая, что поскольку арендатором нарушились условия договора в части строительства объектов капитального строения в адрес ответчика направлены претензии от 02.12.2019 и от 04.12.2019 о расторжении договора аренды и сносе самовольной постройки с приложением дополнительного соглашения № 1 о расторжении договора аренды.

Однако ответа на указанные претензии или подписанного дополнительного соглашения в комитет не поступало, в связи с чем, комитет обратился с заявленным иском в суд, а общество в свою очередь со встречным иском о признании права на возведенные объекты недвижимости.

В соответствии с требованиями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

В силу норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное. Созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применяя статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам необходимо учитывать следующее.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Пунктом 30 указанного постановления предусмотрено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного Кодекса РФ, земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, законодательство устанавливает приоритет норм Земельного кодекса в регулировании земельных отношений, а нормы Гражданского кодекса могут применяться к регулированию земельных отношений комплементарно. Данное обстоятельство подтверждается положениями, содержащимися в статье 264 ГК РФ, согласно которым лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В данном случае необходимо руководствоваться специальными нормами, которые установлены Земельным кодексом РФ. Так, в соответствии с частью 1 статьи 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка возводить на нем объекты капитального строительства в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанные нормы в их системной взаимосвязи с положениями, установленными ст. ст. 36, 37, 41, 42 Градостроительного кодекса РФ позволяют сделать вывод о том, что общество имело право возвести на спорном земельном участке объект капитального строительства, соответствующий его целевому назначению и разрешенному использованию при условии соблюдения обязательных требований и получения предусмотренных законом разрешений.

Однако, как установлено судом разрешение на строительство ООО «МК-Невпром» не получалось и за таким разрешением общество не обращалось.

Суд критически относится к доводу общества о том, что в администрации г. Невинномысска ответчиком были получены разъяснения, что ООО «МК-Невпром» имеет право возводить объект на основании уже подготовленной ООО «Техно-Пром» проектной документации и выданного разрешения и отклоняет довод общества о том, что строительство осуществлялось на основании разрешений на строительство, выданных ООО «Техно-Пром» (разрешения от 31.10.2012 № Ru26307000-83, от 29.01.2014 № Ru26307000-04), поскольку данные разрешения выдавались на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, выполненной МУП «АПБ», тогда как общество допустило отступления от разработанного проекта и осуществило строительство на основании ООО «Югпроект».

Вместе с тем, указанный проект не представлялся для согласования в администрацию г. Невинномысска и в разрешения на строительство не вносились изменения в установленном порядке.

Согласно экспертному заключению ООО «Центр строительных, землеустроительных и оценочных экспертиз «ЭкспертПро», г. Ставрополь, от 12.08.2020 № 075/2020-Э, заявленный объект недвижимости - нежилое здание, общей площадью 1539,5 кв.м, количество этажей - 2 и нежилое здание, общей площадью 29 кв.м, расположенные по адресу: <...> 1T обладают признаками объектов капитального строительства в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нежилое здание, общей площадью 1 539,5 кв.м, количество этажей - 2 и нежилое здание, общей площадью 29 кв.м, расположенные по адресу: <...> 1T соответствуют строительно-техническим, градостроительным, пожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, в том числе правилам землепользования и застройки г. Невинномысска, а также проектной документации («Цех по производству бумажных мешков по адресу: <...>», ООО «Югпроект») и не нарушают интересы третьих лиц. Нежилое здание, общей площадью 1539,5 кв.м, количество этажей - 2 и нежилое здание, общей площадью 29 кв.м, расположенные по адресу: <...> 1T не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права охраняемые законом интересы третьих лиц.

Таким образом, экспертное заключение подтверждает, что строительство осуществлено по проектной документации «Цех по производству бумажных мешков по адресу: <...>», выданной ООО «Югпроект».

При этом нежилое здание, общей площадью 1539,5 кв.м, количество этажей - 2 и нежилое здание, общей площадью 29 кв.м превышают строительный объем, согласованный разрешениями от 31.10.2012 № Ru26307000-83, от 29.01.2014 № Ru26307000-04, а именно общая площадь здания 1 477 кв.м, строительный объем здания 9 420 куб.м. А строительство второго объекта и вовсе не предусматривалось проектом МУП «АПБ».

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Таким образом, с учетом данных в постановлении №10/22 разъяснений, обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующие об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений и (или) обжаловании отказов в их получении.

Согласно подпунктам 5.4.12 и 5.4.13 договора аренды арендатор ООО «МК-Невпром» до начала строительных работ обязан получить разрешение арендодателя в землеустроительных, пожарных, санитарных и природоохранных органах и вести застройку в точном соответствии с утвержденным проектом.

Обществом не представлено доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в действующее разрешение на строительство, согласования иной проектной документации в период всего времени с момента заключения договора аренды от 26.06.2013 № 176.

Судом не установлено незаконных действий, бездействий администрации или управления имущественных отношений по выдаче разрешений на строительство или согласования необходимых изменений в проектной документации.

Между тем, вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец по встречному иску не представил доказательств принятия надлежащих мер к легализации спорных объектов, в частности к получению разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, своевременно не инициировано внесение изменений в разрешение на строительство, согласование проектной документации, чем нарушены условия договора аренды.

Указанное свидетельствует о том, что общество имеет целью ввести в оборот объект недвижимости, минуя установленный внесудебный порядок легализации объекта.

Таким образом, документальных доказательств, которые бы могли свидетельствовать о добросовестности застройщика, суду не представлено.

Заявляя иск по настоящему делу и не предоставляя доказательств, достоверно свидетельствующих о надлежащем соблюдении административного порядка, истец фактически стремится произвести признание права собственности, минуя административный порядок, закрепленный законодательством.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

При таких обстоятельствах суд считает, что строительство спорных объектов осуществлялось не в установленном законом порядке, без получения необходимого разрешения, а потому удовлетворение иска о признании права собственности на данные самовольные строения не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьям 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-0, от 13.10.2009 № 1276-0-0, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-0-0, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольно занятого земельного участка. В силу статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу абзаца 3 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Согласно разъяснениям пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, в случае возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Такие отклонения установлены судом, несмотря на положительное заключение эксперты о соответствии здания градостроительным и строительным нормам и правилам при реконструкции объекта.

Поскольку в заключении № 075/2020-Э от 12.08-2020 (эксперт ООО «ЭкспертПРО» ФИО4) не освещены вопросы надёжности фундаментов зданий позиций 1 и 2. Согласно представленной документации основанием зданий являются грунты ИГЭ 2 суглинок лёгкий пылеватый полутвёрдый просадочный мощностью до 6,6 метров (Шифр 2011.10-АС-ПЗ лист 3). В качестве фундаментов предусмотрены короткие сваи диаметром 400 мм высотой 1,5 м. Здание имеет двухэтажную вставку антресольного типа. Данная вставка требует либо устройства ленточного фундамента, либо куста свай. Обычная точечная короткая свая диаметром 400 мм в принципе не способна выдержать нагрузку от двухэтажной встройки. Необходимо полное перепроектирование конструкций фундаментов. Проектными решениями «снятие» посадочных свойств просадочных грунтов не предусмотрено, что при замачивании основания неизбежными утечками из водонесущих коммуникаций приведёт к неравномерным осадкам фундаментов и может повлечь травмы персонала вплоть до смертельных.

Судом назначена дополнительная экспертиза ООО «Центр строительных, землеустроительных и оценочных экспертиз «ЭкспертПро», г. Ставрополь, согласно экспертному заключению от 13.05.2021 № 55/2021-Э, фундаменты нежилого здания общей площадью 1539,5 кв.м., количество этажей - 2, расположенного по адресу: <...> 1T, соответствуют проектной документации. Для нежилого здания, общей площадью 29 кв.м, проектная документация в части архитектурно-строительных решений, отсутствует. Глубина заложения фундамента соответствует проектным решениям, определенным в проектной документации по проектированию основания (фундамента) здания, а также строительным нормам и правилам. Принятые проектные решения в проектной документации, соответствуют строительным нормам и правилам, с учетом состава и вида почв.

Вместе с тем, судом приняты во внимание заключение специалиста МУП «АПБ», изложенное в рецензии, приобщенной к материалам дела.

Рецензентом в программно-расчетном комплексе «Система расчета и анализа строительных конструкций «Фундамент версия 14.0» г. Тула, произведен расчет свайного фундамента объекта. В расчет по несущей способности приняты данные полученные от отрыва шурфов №№ 1,2 .

Расчеты в программном комплексе показали, что данная конструкция сваи сооружения пригодна лишь только для малоэтажных сельскохозяйственных зданий, при условии не нахождения в нем ценного оборудования, (см. п. 12.11 СП 24.13330.2011). (см. прил. №10,11,12).

Согласно (см л. 6 доп. экспертизы №55/2021 от 13.05.2021) обследуемый объект запроектирован как «Цех по производству бумажных мешков», то есть по смыслу указанного производства в данном объекте планируется размещение ценного оборудования.

В заключении дополнительной экспертизы № 55/2021-Э (см. л. 10,14,15) установлено, что диаметр сваи предусмотрен 500 мм, длина тела сваи 1000 мм.

Согласно данных шурфа № 1 доп. экспертизы №55/2021-Э диаметр сечения сваи составляет 400 мм, а высота сваи 1370 мм. Проектное решение диаметр сваи 500 мм длина сваи 1000 мм (см. л.10 доп.экспертизы № 55\2021-Э от 13.05.2021 г.)

Согласно данных шурфа №2 доп. экспертизы №55/2021-Э диаметр сечения сваи составляет 400 мм, а высота сваи 1320-1370 мм. Проектное решение диаметр сваи 500 мм длина сваи 1000 мм (см. л. 10 доп.экспертизы № 55/2021-Э от 13.05.2021г.)

Рецензирование доп.экспертизы показало, что изменение конструкции свайного фундамента «застройщик» осуществил в нарушение СНиП 11-01-95 от 01-07-1995 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации».

Согласно проведенной экспертизе с производством земляных работ при отрывке фундаментов установлено:

- шурф №1, обзору представлены буронабивные сваи диаметром 400 мм и длиной -1370 мм. Согласно дополнительного экспертного заключения (см. л. 10 №55/2021-3 от 13.05.2021г.) диаметр сваи должен составлять 500мм и высота сваи (длина) должна составлять 1000 мм.

- шурф №2 обзору представлены буронабивные сваи диаметром 400 мм и длиной -1320 мм. Согласно дополнительного экспертного заключения (см. л. 10 №55/2021-3 от 13.05.2021г.) диаметр сваи должен составлять 500мм и высота сваи (длина) должна составлять 1000 мм.

Представленные геометрические размеры сваи, по вскрытым шурфам №№1,2 показали, что представленное заглубление по шурфу №1 составляет -1650 мм (1,65м) см. л. 14, и по шурфу №2 - 1410 мм, (см. л. 15. №55/2021-3 от 13.05.2021).

Рецензентом в части проверки глубины залегания произведены расчеты в программном комплексе «Фундамент версия 14.0» «Стройэкспертиза г. Тула, которые показали, что данная конструкция сваи сооружения пригодна только для малоэтажных сельскохозяйственных зданий, при условии не нахождения в нем ценного оборудования, (см. п. 12.11 СП 24.13330.2011). (см. прил. №10,11,12).

Руководствуясь п. 12.11 СП 24.13330.2011 «Свайные фундаменты» Актуализированная редакция СНиП 2.02.03-85, глубина заглубления в грунт свай в сейсмических районах должна быть не менее 4,0 м. (см. прил. №10,11,12).

Руководствуясь приложением «А» (обязательное) карта ОСР-97 СП 14.13330.2014 «Строительство в сейсмических районах» Актуализированная редакция СНиП 11-7-81* г. Невинномысск (Кочубеевский район) относится к районам с сейсмичностью от 7 до 8 баллов.

Таким образом, специалистом указано, что глубина заложения, длина сваи и диаметр не соответствует принятому проектному решению, а именно СП 24.13330.2011 «Свайные фундаменты» Актуализированная редакция СНиП 2.02.03-85.

На этом основании специалистом сделан вывод о несоответствии фундаментов нежилого здания проектной документации.

Рецензентом установлено, что при вскрытии основания фундамента (см. л. 12 д/эксперт №55/2021-3 от 13.05.2021 г), эксперт не описал по внешним признакам грунты, не описал их цветовую гамму (окраску), тем самым подставил под сомнение достоверность использования «ИГЭ-3» в качестве основания фундамента (свай).

Рецензирование показало, что основанием свайных фундаментов явился грунт «ИГЭ-2», физико-механические характеристики которого не учтены в расчете при разработке проектного решения.

Рецензированием установлено, что при производстве свайных работ «застройщик» нарушил требования СНиП 11-01-95 от 01-07-1995 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации», так как основанием фундамента явились грунты отличные от проектного решения.

В экспертном заключение основном и дополнительном эксперт не отразил мероприятия «застройщика», в части осуществления согласований, по замене грунта основания.

Для достоверности установления факта по отрывке шурфов, рецензент выехал на объект и осмотрел.

Объект не находится под охраной, и не имеет законченное ограждение по периметру территории, так что доступ к объекту беспрепятственный.

По «юго-восточному», «северо-западному» фасадам, заборное ограждение отсутствует, по «северному» фасаду ограждение выполнено частично.

В месте произрастания растительности камыш, усматривается формирование водной глади, «водный мешок», что является причиной возникновения явления «суффузия», что негативно отражается на прочностной характеристики грунта.

Так осмотр ливневого колодца закрытой ливневой системы расположенной на «северо-западной» стороне фасада показал, что уровень грунтовых вод в ливневом колодце находится на глубине 40 см от уровня планировочной отметки, т.е. на отметке 325.20-0,40=324.80.

Исследование представленного инженерно-геологического разреза показало, что на данной территории при проведении изыскательских работ уровень грунтовых вод был вскрыт на отметке 321,60, т.е. на отметке водонесущего слоя «ИГЭ-4» (галечниковый грунт), с дебитом подъема до 1 м.

Данные исследования показали, что «застройщик» нарушил требования СП 255.1325800.2016 «Правила эксплуатации. Основные положения».

Исследования показали, что данный колодец к каким либо другим системам открытого или закрытого типа отвода ливневых вод не подключен.

Установленный уровень грунтовых вод в колодце, и обнаруженные «водные мешки» на «юго-восточной» стороне фасада, нарушают требования п.5.9.2 СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений», и СП 255.1325800.2016 «Правила эксплуатации. Основные положения».

Указанные выводы специалиста обществом не опровергнуты, представителем даны пояснения, что в связи со сложной экономической обстановкой деятельность общества фактически не осуществляется, участок действительно не охраняется, при этом заявлений, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Поскольку в отсутствие разрешения на строительства спорный объект является самовольным, а поведение общества недобросовестным, то самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

При таких обстоятельствах суд признает иск комитета о сносе подлежащим удовлетворению.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть первая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд также учитывает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Осуществление самовольного строительства расценивается судом как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Кроме того, суд пришел к выводу о необходимости сноса самовольных построек и освобождении земельного участка от них, что само по себе свидетельствует о виновном поведении общества, нарушающем условия договора аренды и права собственника.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу наличии оснований для расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за первоначальный иск (два требования неимущественного характера о сносе и о расторжении договора аренды) и расходы по оплате дополнительной судебной экспертизе, оплаченной комитетом, относятся на ответчика в связи с удовлетворением иска и отказе во встречном иске.

Руководствуясь статьями 65, 110, 159, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН <***>, г. Невинномысск, удовлетворить.

Признать нежилое здание площадью 1 539,5 кв.м, количество этажей 2 и объект незавершенного строительства – нежилое здание, общей площадью 29 кв.м, степень готовности 75%, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м, расположенные по адресу: <...>, самовольными постройками и обязать общество с ограниченной ответственностью «МК-Невпром», ОГРН <***>, г. Невинномысск в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу снести за свой счет указанные объекты недвижимости.

Расторгнуть договор аренды от 26.07.2013 №176 земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:1278, общей площадью 15 452 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для строительства объектов промышленного назначения, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН <***>, г. Невинномысск и обществом с ограниченной ответственностью «МК-Невпром», ОГРН <***>, г. Невинномысск.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «МК-Невпром», ОГРН <***>, г. Невинномысск отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МК-Невпром», ОГРН <***>, г. Невинномысск в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН <***>, г. Невинномысск судебные расходы на проведение дополнительной судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Исполнительные листы выдаются по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МК-Невпром», ОГРН <***>, г. Невинномысск в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Безлепко