Решение от 24 января 2023 г. по делу № А40-172776/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

24.01.2023 Дело № А40-172776/22-11-1188

Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2023

Полный текст решения изготовлен 24.01.2023

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОСТУПНАЯ ПОЛИГРАФИЯ" (117292, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АКАДЕМИЧЕСКИЙ, ПРОФСОЮЗНАЯ УЛ., Д. 24, К. 1, ПОМЕЩ. IX, КОМ. 1-8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.08.2002, ИНН: <***>)

к ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МЭРИИ МОСКВЫ" (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.10.2002, ИНН: <***>)

ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании, обязании

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 07.07.2022, удостоверение

от ответчика 1): ФИО3 по доверенности от 09.01.2023, паспорт

от ответчика 2): ФИО4 по доверенности от 10.11.2022, паспорт

после перерыва:

в заседании приняли участие:

от истца: не явился, извещен

от ответчика 1): ФИО3 по доверенности от 09.01.2023, паспорт

от ответчика 2): ФИО4 по доверенности от 10.11.2022, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании за истцом наличие права выкупа нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...> общей площадью 165,8 кв.м. в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации; обязать ответчиков осуществить заключение с истцом договора купли-продажи нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...> общей площадью 165,8 кв.м., определив цену объекта недвижимости в размере 11 916 162 руб. на основании отчета № ОО22Н-77 от 16.12.2022, подготовленного ООО «Оценка-право» с рассрочкой платежей на 7 лет.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчиков возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав все представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Доступная полиграфия» является арендатором нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 165,8 кв.м., на основании договора аренды № 136/Х от 08.12.2003, а также дополнительного соглашения к нему от 30.12.2021 г., заключенного с ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы».

Арендуемые нежилые помещения находятся на праве оперативного управления у Ответчика (запись государственной регистрации права № 77-01/30-293/2002-2255 от 16.07.2002) и на праве собственности у Департамента городского имущества г. Москвы (запись государственной регистрации права № 77-01/30-190/2002-351 от 16.04.2002).

С 2003 года Истец добросовестно арендует нежилые помещения, своевременно оплачивает арендную плату.

Желая выкупить арендуемые помещения, Истец неоднократно обращался с заявлениями о выкупе как к титульному собственнику - ДГИ г. Москвы, так и к ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы».

Истец обращался в ДГИ г. Москвы 28.09.2021 г., на обращение был дан ответ от 01.10.2021№ ДГИ-Э-120599/21-1, в котором изложено, что основания для выкупа отсутствуют, так как арендуемые помещения находятся в оперативном управлении у ГБУ.

Аналогичный ответ дан на обращение от 02.12.2021 г. (ответ от 08.12.2021 № ДГИ-Э-151321/21-1).

Также Истец неоднократно обращался к ГБУ, на все обращения получены отказы, что подтверждается письмами ГБУ от 14.05.2021 № 07-01-08-3333/21, от 22.07.2021 № 07-01-08-5374/21, от 15.10.2021 № 07-01-08-8137/21, от 13.04.2022 № 07-01-08-1827/22.

Последний отказ ГБУ в выкупе помещений был выражен в письме от 14.07.2022 № 07-01-08-5485/22.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Действительно, п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что действие данного Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Вместе с тем, нежилые помещения, арендуемые Истцом не находятся в пользовании Ответчика, они не выбывали из обладания Истца.

Законом № 159-ФЗ установлены условия возмездного отчуждения арендуемого недвижимого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства.

Так, преимущественное право выкупа может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частями 2 и 3 ст. 2 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества. Решение собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, о согласии на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, принимается не ранее чем через тридцать дней после дня направления указанным собственником уведомления в координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если эти органы созданы при соответствующем уполномоченном органе) и арендатору или арендаторам такого имущества.

Вместе с тем, ГБУ ни по одному заявлению Истца не осуществлял действий, направленных на реализацию права Общества на выкуп.

Общество является субъектом малого предпринимательства.

Помещения арендуются Обществом более 20 лет на основании упомянутого договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, и из его владения по настоящее время не выбывали. Задолженность по арендной плате отсутствует, площадь помещения соответствует предельным значениям площади арендуемого имущества, установленным в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемое имущество не включено в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В настоящий момент, не являясь титульным собственником, ГБУ препятствует в реализации Обществу своего права на выкуп арендуемых помещений.

Так, из письма ГБУ в ДГИ г. Москвы от 22.12.2020 № 07-01-08-10338/20 следует, что в адрес ГБУ поступало обращение ДГИ г. Москвы от 25.11.2020 № ДГИ-И-84228/20 по вопросу рассмотрения возможности прекращения права оперативного управления на нежилые помещения площадью 164,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Вместе с тем, ГБУ дал ответ, из которого следует о нежелании прекращать право оперативного управления, в целях сдачи в аренду данных помещений Истцу и получения дополнительных финансовых средств.

Однако в настоящий момент ГБУ в отсутствие законных оснований пытается выселить Истца из занимаемых помещений, в результате чего к производству Арбитражного суда г. Москвы принято исковое заявление ООО «Доступная полиграфия» к ГБУ о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды № № 136/Х от 08.12.2003, признании договора аренды № 136/Х от 08.12.2003 действующим (дело№ А40-152817/22-135-1173).

ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы» и Департамент городского имущества города Москвы представили отзывы на исковое заявление в котором возражали против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Действительно, письмами от 20.04.2021 (вх. №07-01-08-3333/21 от 21.04.2021), от 30.06.2021 (вх. №07-01-08-5374/21 от 30.06.2021, от 27.09.2021 (вх. № 07-01-08-8137/21 от 28.09.21), от 03.03.2022 (вх. № 07-01-08-1827/22 от 03.03.2022) Истец обращался в ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы» о предоставлении выкупа нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 165,8 кв. м., однако, в связи с нахождением данных помещений в оперативном управлении Учреждения, на основании п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ), в выкупе данного помещения Истцу было отказано (письма № 07-01-08-3333/21 от14.05.2021, № 07-01-08-5374/21 от 22.07.2021, № 07-01-08-8137/21 от 15.10.2021, № 07-01-08-1827/22 от 13.04.2022).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права 77 АА № 195629 от 16.07.2002, за ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы» на основании постановления Правительства Москвы №783-ПП от 28.08.2001 «О передаче в оперативное управление ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы» помещений в корп. 1 по ул. Профсоюзной, д. 24, контракта на право оперативного управления №0-294 от 18.02.2002 с дополнительным соглашением, акта приема-передачи №1140 от 29.12.2001, помещения, расположенные по адресу <...>, общей площадью 164,2 кв. м. переданы в оперативное управление Учреждения, то есть до вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ.

Распоряжение о передаче недвижимого имущества в оперативное управление Учреждения Истцом не оспорено, доказательства его незаконности не представлены.

В соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно п. 2.6. Устава ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы» Учреждение вправе сдавать в аренду объекты недвижимости в качестве осуществления приносящей доход деятельности.

В целях осуществления уставной деятельности Учреждения, на основании разрешения собственника имущества, 08.12.2003 между Арендатором и Арендодателем был заключен Договор аренды №136/х (№00-00455/2004 от 27.12.2004) на недвижимые помещения, расположенные по адресу <...>, общей площадью 164,2 кв. м.

Таким образом, на момент заключения договора аренды право оперативного управления на указанные помещения уже было закреплено за Учреждением.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 3 части 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что его действие не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным и муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности реализации имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, в случае если такое имущество передано иному лицу на праве оперативного управления.

Кроме того, положениями Федерального закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность Учреждения принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его отчуждение. В связи с чем, принятие решения Учреждением и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

При этом, в силу статей 209 и 295 ГК РФ исключительно собственнику государственного и муниципального имущества принадлежит право распоряжаться таким имуществом, передавать его на праве оперативного управления учреждению, осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего учреждению имущества, никто не вправе требовать от собственника принять решение об изъятии имущества из оперативного управления учреждения, в том числе и в целях предоставления его в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства.

Ввиду того, что у Учреждения и собственника имущества отсутствует предусмотренная Федеральным законом № 159-ФЗ обязанность принять решение об отчуждении Истцу нежилого помещения, закрепленного за Учреждением на праве оперативного управления, а право субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендованного помещения может быть реализовано исключительно при наличии согласия Учреждения и собственника имущества, оснований для обязания Ответчиков совершить действия, направленные на отчуждение Истцу данных помещений, не имеется, в связи с чем, довод Истца, что Учреждение препятствует ему в реализации права на выкуп арендуемых помещений, несостоятелен.

Довод Истца, что он вправе на основании ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, также несостоятелен, поскольку Истец не соответствует критериям, указанным в п. 1, п. 2 данной статьи.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.

Однако, договор аренды, заключенный между Арендатором и Арендодателем расторгнут с 08.08.2022 в связи с произведенной Истцом незаконной перепланировкой в арендуемом помещении без согласия Арендодателя в нарушение п.п. 2.2.6 договора аренды, на основании вынесенного Арендодателем в соответствии с п. 4.4 договора аренды одностороннего отказа от договора, направленного уведомлением 07.07.2022.

При этом, первая перепланировка затронула несущие конструкции и была узаконена силами Арендатора только 23.12.2021, то есть спустя почти двадцать лет после проведения перепланировки по результатам многочисленных требований Арендодателя по устранению нарушений в части выполненных перепланировок.

После оформления перепланировки общая площадь помещения согласно выписки из ЕГРН от 23.12.2021 стала составлять 165,8 кв. м.

Вторым критерием, необходимым для использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ является отсутствие задолженности по арендной плате за арендуемое имущество.

Согласно справки ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы» Истец имеет задолженность за аренду помещений в размере 156 000 (сто пятьдесят шесть тысяч) рублей. При этом, несмотря на односторонний отказ Арендодателя от договора и расторжение договора аренды, Истец не освободил помещение, продолжает им пользоваться без внесения платы, что также свидетельствует о его недобросовестном поведении.

Таким образом, в связи с тем, что действие Федерального закона № 159-ФЗ не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным учреждениям на праве оперативного управления, а также в связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие на основании одностороннего отказа Арендодателя от договора и с учетом имеющейся задолженности Арендатора по арендной плате за арендуемое имущество, а также отсутствия добровольного волеизъявления Учреждения и собственника на отчуждение имущества, у Истца отсутствует право на заключение договора купли-продажи нежилых помещений в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

На основании вышеизложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с тем, что Объект недвижимости площадью 164,2 кв. м по адресу: <...> (кадастровый номер 77:06:0009001:2081) находится в собственности города Москвы и передан в оперативное управление ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы» (записи в Едином государственном реестре недвижимости от 16.04.2002 № 77-01/30-190/2002-351 и от 16.07.2002 № 77-01/30-293/2002-2255).

На указанный объект недвижимости между ГБУ «ФХУ Мэрии Москвы» и ООО «Доступная полиграфия» заключен договор аренды от 08.12.2003 № 136/х.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действие данного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Учитывая изложенное, основания для выкупа ООО «Доступная полиграфия» нежилого помещения площадью 164,2 кв. м по адресу: <...> в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ отсутствуют.

На основании вышеизложенного, а также п. 3 ч. 2 ст. 1, п. 1, п. 2 ст. 3, Федерального закона № 159-ФЗ требования Истца о наличии преимущественного права выкупа нежилых помещений, а также об обязании заключения договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 165,8 кв. м., удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь № 159-ФЗ , ст.ст. 8, 10, 11, 12, 209, 296 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 64-66, 71, 75, 101-103, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.



Судья:

В.Г. Дружинина