Решение от 9 марта 2022 г. по делу № А76-40074/2021

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-40074/2021
09 марта 2022 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2022 г.

Решение изготовлено в полном объеме 09 марта 2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Домострой», г. Магнитогорск, ОГРН <***>

о взыскании 11 990 391 руб. 01 коп.,

при участии в судебном заседании представителей

истца – ФИО2, по доверенности от 24.02.2022,

ответчика – ФИО3, по доверенности от 12.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 16.11.2021 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Домострой», г. Магнитогорск (далее – ответчик, общество) о взыскании

- 9 668 688 руб. 58 коп. задолженности по договору аренды УЗ№016343-Д-2018 от 13.07.2018 за период с 01.02.2020 по 28.10.2020;

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 04.12.2020 по 31.07.2021 в размере 2 321 702 руб. 43 коп (в редакции об уточнения периода взыскания от 09.03.2022, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, протокол судебного заседания).

В обоснование заявленных требований указано, что в пользовании у общества находится земельный участок, арендная плата ответчиком внесена с нарушением предусмотренных договором сроков. В качестве правового обоснования указаны ст.ст. 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Истец в судебном заседании на иске настаивал в полном объеме.

Ответчик в представленном отзыве заявил о том, что истцом при определении размера долга не учтены платежи, произведенные обществом по платежным поручениям №53 и №135, что влияет как на размер долга, так и на размер пени и период их возникновения. Заявил о снижении размера пени в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ, а также о снижении размера арендной платы в связи с консервацией объекта (л.д. 85-86).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела между истцом (арендодатель) и обществом «Домострой». (арендатор) 13.07.2018 подписан договор краткосрочной аренды УЗ №016343-К-2018 (л.д. 16-19), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 411 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0602004:55, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Бр. Кашириных,102В для строительства многоквартирного жилого дома по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (далее – участок) сроком на 38 месяцев (п. 1.1. – 2.1 договора).

Договор заключен на основании протокола от 31.05.2018 №16 по результатам открытого аукциона.

Размер арендной платы по результатам торгов составляет 13 058 083 руб., график внесения платежей определен в Приложении №2.

Сумма задатка в размере 4 324 141 руб. 50 коп., внесенная арендатором, включается в общий размер арендной платы.

Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет (п. 3.2 договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 18% годовых от суммы недоимки за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (п. 6.3. договора).

Участок передан арендатору по акту от 13.07.2018 (л.д. 23).

К договору подписана форма №2 - График платежей (л.д. 20-22).

13 августа 2020 г. сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды УЗ№016343-К-2018 (л.д. 24).

29 октября 2020 г за ООО «Ресурс» зарегистрировано право собственности на объект незавершенным строительством с кадастровым номером 74:36:0602004:6422, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602004:55 (л.д. 52).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды в период его действия как заключенный.

Земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости 048.12.2004, вид разрешенного использования – МКД, что следует из кадастрового паспорта от 19.08.2021 (л.д. 50).

В связи с неисполнением обязанности по своевременной уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.09.2021 № 37233 с требованием оплаты долга и пени (л.д. 10-15), которая оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 5.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору в порядке, предусмотренном разделом III настоящего договора и приложением (Форма № 2) к договору.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Положениями ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Абзацем 5 п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законом Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относится, в том числе, установление порядка 5 определения размеров арендной платы, порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности (п.7 ст.22).

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Так как в настоящем случае, договор аренды заключен по результатам торгов, арендная плата не является регулируемой, но подлежит уплате в порядке, сроки и размере, определенными договором.

К договору аренды подписана форма №2- расчет платы за аренду земли №1 (л.д. 20), в котором указан размер ежемесячных платежей, а также сроки их внесения.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды за период с 01.02.2020 по 28.10.2020- дату продажи объекта иному лицу, ответчик суду не представил, при этом возражения относительно не принятия при расчете долга Комитетом всех платежей ответчик отклонил, так как фактически все поступившие от общества платежи учтены.

Учитывая, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, платность землепользования в Российской Федерации, суд считает требование Комитета о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 9 668 688 руб. 58 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика о том, что размер арендной платы подлежит уменьшению в связи с невозможностью пользования участком и подлежащим применению расчета в порядке Закона Челябинской области №258-ЗО, судом отклоняется.

Так, ответчик указывает, что после начала строительства у него возникли трудности в окончании строительства по причине несогласия жителей близ стоящих домов с возведением спорного дома. Обществу, несмотря на согласованную для строительства документацию пришлось остановить строительство, а в дальнейшем и расторгнуть 13.08.2020 договор аренды земельного участка. При этом право собственности на спорный объект 29.10.2020 зарегистрировано за иным лицом (л.д. 52-53).

Между тем, из соглашения от 13.08.2020 о расторжении договора аренды не следует, что последний расторгнут в связи с невозможностью пользования земельным участком. Доказательств того, что при обращении в Комитет с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду по результатам торгов общество как застройщик оценило все риски связанные со строительством внутри жилого квартала нового многоэтажного дома с подземной автопарковкой, материалы дела не содержат.

Кроме того, на земельном участке расположен объект незавершенным строительством, поэтому оснований для изменения алгоритма расчета задолженности не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет пени за период с 04.12.2020 по 31.07.2021 в размере 2 321 702 руб. 43 коп. исходя из 18 % годовых ответчиком не оспорен, а судом проверен и признан верным, к взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 2 321 702 руб. 43 коп.

Что касается заявления общества о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ:

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 указанной статьи).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 77 названного постановления Пленума снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над размером возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации"). По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В настоящем случае установленный договором аренды размер неустойки составляет 18% годовых, что не свидетельствует о явной чрезмерности неустойки ни по отношению к сумме долга, ни по отношению в двойной ключевой ставке.

Доказательств того, что при заключении договора аренды между сторонами возник спор о размере неустойки, суду также не представлено.

На основании изложенного, суд не находит оснований для снижения размера неустойки.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 11 990 391 руб. 01 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 82 952 руб.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. Соответственно, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально от размера удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Домострой» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в размере 9 668 688 руб. 58 коп., пени в размере 2 321 702 руб. 43 коп., всего – 11 990 391 руб. 01 коп.

Продолжить начисление пени с 29.10.2021 на задолженность 9 668 688 руб. 58 коп. по 18% годовых до фактической уплаты долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Домострой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 82 952 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья Л.Д. Мухлынина


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.