Решение от 14 декабря 2020 г. по делу № А48-7771/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-7771/2020
город Орел
14 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тереховой Г.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области (302530, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Экоферма «Загорье» (302000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земли № 37 от 20.06.2016,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 09.01.2020),

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Экоферма «Загорье» (далее - ответчик, ООО «Экоферма «Загорье») 1) о расторжении договора аренды земли № 37 от 20.06.2016, 2) о взыскании задолженности по договору аренды земли № 37 от 20.06.2016 за период с 20.06.2016 по 30.06.2020 в размере 62 536 руб. 96 коп., пени за период с 16.12.2016 по 30.06.2020 в размере 4 067 руб. 33 коп., всего 66 604 руб. 29 коп.

В связи с добровольной оплатой ответчиком задолженности по договору аренды земли № 37 от 20.06.2016, истец 29.10.2020 представил в материалы дела заявление об уточнении исковых требований, в котором просил расторгнуть договор аренды земли №37 от 20.06.2016.

Заявление об уточнении исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнения.

Ответчик письменный отзыв на исковое заявление не представил, в судебное заседание 07.12.2020 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статьи 121-123 АПК РФ, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 20.06.2016 года между Администраций Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области (арендодатель) и ООО «Экоферма Загорье» (арендатор) был заключен договор аренды земли № 37 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 544 000 кв.м., расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодское с/п, ОАО «Орловские Просторы», СП «Новоселовское» (бывшие ТОО «Новоселовское»), кадастровый номер земельного участка 57:10:0020101:3220, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора данный земельный участок принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию Неполодское сельское поселения Орловского района Орловской области на основании Свидетельства о государственной регистрации права № 833441 от 01.03.2016, выданного на основании Решения Орловского районного суда Орловской области от 23.10.2014, Апелляционного определения Орловского областного суда от 24.12.2014, Решения Орловского районного суда Орловской области от 28.08.2014, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.02.2016 года сделана запись о регистрации №57-57/014-57/014/001/2016-537/1.

Договор аренды земельного участка одновременно является актом приема-передачи земельного участка. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и регистрации в Управлении Росреестра по Орловской области и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий договора (п. 2.7 договора).

23.08.2016 заключенный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области за № 57/001/007/206-7451/1.

Пунктом 2.3 договора аренды земли установлен расчет арендной платы за период с 20.06.2016 по 31.12.2016 в размере 11 563,24 рубля. Платежи по настоящему договору вносятся арендатором ежегодно не позднее 15 декабря текущего года.

Перерасчет арендной платы производится не более 1 раз в год в одностороннем порядке арендодателем с учетом изменений кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента инфляции, а также договором предусмотрено, что перерасчетная арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором (п. 2.7 договора).

Согласно п. 2.1 договор заключен сроком с 20.06.2016 по 19.06.2065.

В соответствии с п. 8.2 договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно в судебном порядке при нарушении условий договора, в том числе когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договорам срока платежа не вносит арендную плату.

ООО «Экоферма «Загорье» обязательства по договору аренды земли № 37 от 20.06.2016 надлежащим образом не исполнило, в связи с чем на дату обращения в суд с иском у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 20.06.2016 по 30.06.2020 в размере 62 536 руб. 96 коп.

В целях досудебного урегулирования спора Администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области направила в адрес ООО «Экоферма «Загорье» претензию №991 от 17.07.2020 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Кроме того, 03.08.2020 Администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области на основании решения Неполодского сельского Совета народных депутатов направила ООО «Экоферма Загорье» уведомление о расторжении договора аренды земли № 37 от 20.06.2016.

Поскольку претензионные требования истца в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, Администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3 статьи 125 ГК РФ).

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч.1 ст.9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений ч.3.1 ст.70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснением, данным в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

В соответствии с п. 8.2 договор аренды земли № 37 от 20.06.2016 может быть расторгнут досрочно в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договорам срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, на дату обращения в суд с иском у ответчика имелась задолженность по арендной плате за период с 20.06.2016 по 30.06.2020, то есть ООО «Экоферма Загорье» более двух раз подряд по истечении установленного договорам срока платежа не вносило арендную плату.

17.07.2020 истец направлял ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, 03.08.2020 - предложение расторгнуть договор.

Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного толкования п. 2 ст. 452, п.3 ст. 619 ГК РФ, суд считает соблюденным досудебный порядок предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды земли № 37 от 20.06.2016. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 02.11.2016 №Ф10-3974/2016 по делу №А83-3190/2015.

Задолженность по арендной плате погашена ответчиком после общения истца в арбитражный суд, что подтверждается копиями чеков об оплате от 05.10.2020, от 08.10.2020.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняется, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 24.09.2015 №302-ЭС15-12764.

Поскольку иск предъявлен до уплаты ответчиком задолженности по арендной плате за период с 20.06.2016 по 30.06.2020, суд полагает, что у истца возникло право требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой уплаты арендных платежей более двух раз подряд.

Суд считает допущенные ООО «Экоферма «Загорье» нарушения срока уплаты арендных платежей по договору аренды земли №37 от 20.06.2016 существенными, поскольку просрочка внесения арендной платы имела место систематически, на протяжении четырех лет, ввиду чего истец (арендодатель) в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 по делу №А36-932/2009.

При таких обстоятельствах на основании статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о расторжении договора аренды №37 от 20.06.2016 подлежит удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Поскольку в соответствии с п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины, то с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земли № 37 от 20.06.2016, заключенный между Администрацией Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области (302530, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Экоферма «Загорье» (302000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экоферма «Загорье» (302000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Т.В. Аксенова