Решение от 24 июля 2023 г. по делу № А27-1266/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело № А27-1266/2023


Р Е Ш Е Н И Е именем Российской Федерации

24 июля 2023 г. г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 19 июля 2023 г Решение в полном объеме изготовлено 24 июля 2023 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Прима Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Москва (ОГРНИП 322774600767906, ИНН <***>)

индивидуального предпринимателя Сукиасяна Гагика Ерванди, г. Новокузнецк (ОГРНИП 308422003900021, ИНН <***>)

к комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным в части условия пункта 3.1. договора аренды № 78004 от 18.11.2019; о взыскании в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 897,99 руб. неосновательного обогащения за период с 26.12.2022 по 31.12.2022; о взыскании в пользу индивидуального предпринимателя Сукиасяна Гагика Ерванди 163 821,18 руб. неосновательного обогащения за период с 22.08.2021 по 31.12.2022 (с учетом уточнения)

при участии представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, доверенность от 06.04.2023;

индивидуального предпринимателя Сукиасяна Гагика Ерванди – ФИО2, доверенность от 23.12.2022;

ответчика (онлайн-подключение) ФИО3, доверенность от 30.12.2022 № 43,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка (далее – ответчик, Комитет) о признании договора аренды № 780-04 от 18.11.2019 недействительным в части условия пункта 3.1 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания произвести перерасчет арендных платежей в пределах 2% кадастровой стоимости земельного участка.

Требования мотивированы тем, что истцом у Сукиасяна Гагигка Ерванди приобретена ½ доли в праве собственности на здание торгового центра, расположенное на публичном земельном участке, в отношении которого действует договор аренды от 18.11.2019. К истцу в соответствующей части перешло право аренды на основании указанного договора. Из материалов землеустроительного дела на земельный участок истцу стало известно о том, что 19.04.1967 данный земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Дирекции строящихся ЗЖБК упр. «Сибметаллургстрой». В дальнейшем право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право аренды (первоначально истец считал первым договором договор аренды от 18.11.2004, затем представил договор от 16.12.2003). Данные обстоятельства являются основанием для установления регулируемой арендной платы за земельный


участок в размере не выше 2% его кадастровой стоимости. Фактически размер арендной платы в договоре установлен существенно выше, что свидетельствует о ничтожности соответствующего договорного условия.

При принятии заявления к производству второму сособственнику здания и соарендатору по договору аренды индивидуальному предпринимателю Сукиасяну Гагику Ерванди (указанному истцом в качестве третьего лица) судом было предложено определить свой процессуальный статус.

На основании определения от 26.04.2023 последний (далее – соистец, ФИО4) вступил в дело в дело в качестве соистца с требованием признать недействительным в части условия пункта 3.1. договор аренды № 780-04 от 18.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412008:82 заключенный между индивидуальным предпринимателем Сукиасяном Гагиком Ерванди и Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка; применить последствия недействительности сделки: обязать Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка произвести перерасчет арендных платежей в соответствии с императивной нормой права - в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка - абзац 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" за период с 22.08.2021 по 31.12.2022, в размере 52 826,79 руб.

Соистцами требования уточнены, в качестве подлежащего применению последствия недействительности частично ничтожной сделки заявлено о взыскании излишне начисленной и уплаченной арендной платы: ФИО1 – с момента перехода к нему доли в праве собственности на здание; ФИО4 – со дня, следующего за днем окончания периода взыскания по ранее рассмотренному иску о взыскании с него арендной платы и пени (дело № А27-20666/2021).

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Комитет, возражая против удовлетворения заявления, представил отзыв и дополнения к нему, в которых:

- заявил об истечении исковой давности по требованию ФИО4 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, исчисляя соответствующий срок с момента заключения договора аренды;

- указал, что договор аренды заключен не обладателем права постоянного (бессрочного) пользования – Дирекцией строящихся ЗЖБК упр. «Сибметаллургстрой», а покупателем здания Акционерным коммерческим сберегательным банком Российской Федерации (акционерное общество) 3.12.1998, которое таким правом не обладало, т.е. отсутствуют основания для исчисления арендной платы по льготной ставке;

- Сбербанк не обладал правом постоянного (бессрочного) пользования, поскольку оно подтверждено недопустимым доказательством – временным свидетельством, которое является ничтожным по двум основаниям: не соответствует форме, установленной законодательством для документов, подтверждающих права на землю на тот период времени; подписано органом, не обладающим полномочиями по выдаче свидетельств на право пользования землей;

- если все же считать, что у Сбербанка было право постоянного (бессрочного) пользования, то переоформлено оно на аренду не в 2004 году, а 3.12.1998, т.е. до введения в действие ЗК РФ, и такое переоформление не сопровождалось предоставлением льготной ставки по арендной плате;

- земельный участок по спорному договору не равнозначен земельному участку, предоставленному Дирекции строящихся ЗЖБК упр. «Сибметаллургстрой»; в 2004 году после предпринятой Сбербанком реконструкции расположенного на нем здания увеличилась площадь участка, присвоен новый кадастровый номер, фактически образован новый участок.

Представитель соистцов в свою очередь заявил следующие возражения:


- срок исковой давности следует исчислять не с момента начала исполнения договора аренды, а с момента, когда ФИО4 ознакомился с землеустроительным делом;

- временное свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю, выданное Сбербанку, считает надлежащим доказательством, подтверждающим его право на землю, поскольку с его стороны никаких нарушений не допущено, нарушений по форме нет, а в оформлении прав на землю в тот период царил хаос, документы выдавалась и права регистрировались зачастую неуполномоченным органом;

- договор аренды от 3.12.1998 является ничтожным, как не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, зарегистрирован неуполномоченным органом. Поэтому первым договором аренды, переоформившим право бессрочного пользования, стал договор от 16.12.2003, соответственно уже действовала норма о льготной ставке и она подлежит применению;

- земельный участок остался все тем же, номер просто изменился, при этом в выписке из ЕГРН указан предыдущий, увеличение площади составило менее 10%, произошло за счет уточнения границ (первоначально по документам участок прямоугольной формы, а фактически видно, что его границы по контуру ограждения ломаные).

Из материалов дела следует, что 19.04.1967 на основании акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации Исполнительным комитетом Новокузнецкого городского совета депутатов трудящихся Дирекции строящихся ЗЖБК упр. «Сибметаллургстрой» был предоставлен земельный участок площадью 7 600 кв. м из городских земель в квартале 8 на ФИО5 площади Заводского района для строительства двухэтажного кирпичного детсада-ясли № 47 на 140 мест.

По договору купли-продажи № 3 от 12.10.1992 кирпичный двухэтажный дом 1967 г. постройки по адресу: <...> ВЛКСМ, д.24а был продан Зап. Сиб. СМНРУ «Алмаззолотопромсвязь» Заводскому отделению № 7924 г.Новокузнецка Сберегательного банка Российской Федерации, договор зарегистрирован 20.04.1993.

Каким образом право собственности на здание перешло к Зап. Сиб. СМНРУ «Алмаззолотопромсвязь», обладало ли данное лицо каким-либо правом на земельный участок – этих сведений в землеустроительном деле на земельный участок и в целом в материалах дела нет.

13.04.1993 Заводское отделение № 7924 г.Новокузнецка Сберегательного банка Российской Федерации обратилось в городской комитет по земельным ресурсам Главного управления архитектуры и градостроительства г.Новокузнецка с заявлением, в котором просило «оформить правовые документы на земельный участок по адресу: <...> ВЛКСМ, д.24А, в связи с приобретением отдельно стоящего административного здания под отделение Сбербанка».

Заводскому отделению Сбербанка № 7924 оформлено временное свидетельство КЕО-30-000042 зв на право постоянного (бессрочного) пользования землей на площадь 0,57 га под здание Сбербанка по ул. 40 лет ВЛКСМ, 24а, со ссылкой на решение Новокузнецкого горисполкома от 24.04.1991 № 185 (в землеустроительном деле отсутствует, по мнению сторон допущена описка в указании года – должен быть 1993). В дате выдачи свидетельства читается только месяц и год – 04.1993. Временное свидетельство подписано председателем комитета по экономике и земельным ресурсам Н.В. Чижом. Указано, что второй экземпляр хранится в отделе землепользования администрации г.Новокузнецка. Также указано, что свидетельство является временным документом и действует до выдачи государственного акта на право собственности на землю, бессрочное (постоянное) пользование землей.

Акт на право бессрочного (постоянного) пользование землей взамен временного свидетельства не оформлен, право не зарегистрировано.


Далее в структуре Сбербанка РФ произошли изменения, переименования, сведения о которых представлены в землеустроительное дело.

Руководителем Городского отделения № 2363 г.Новокузнецка Сбербанка РФ 31.08.1998 сдана декларация-заявление о факте использования земельного участка на территории Заводского района г.Новокузнецка, в которой заявлено об использовании земельного участка площадью 0,55 га по ул. 40 лет ВЛКСМ, 24а с целью размещения служебного здания. В декларации в качестве документа-основания для использования земельного участка указан только договор купли-продажи № 3 от 12.10.1992 (на здание). В числе приложенных документов имеется справка БТИ на здание, план-схема земельного участка, справка об отсутствии арендаторов. Временное свидетельство от апреля 1993 года не упомянуто. Просительная часть декларации такова: «прошу оформить право на земельный участок и выдать документы, удостоверяющие это право».

В связи с подачей декларации составлен акт согласования границ, расчет использования территории, администрацией г. Новокузнецка издано распоряжение от 6.11.1998 № 855 «О предоставлении прав на фактически занимаемые земельные участки», согласно которому Акционерному коммерческому сберегательному банку РФ предоставлено право аренды на 5 лет на земельный участок площадью 0,5796 га по ул. 40 лет ВЛКСМ, 24а. Оформлен договор аренды, зарегистрированный в Поземельной книге г. Новокузнецка 3.12.1998.

Следующий договор аренды от 16.12.2003 № 04-1157 на земельный участок оформлен между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г.Новокузнецка и Сбербанком РФ сроком до 1.12.2004. Земельный участок указан с кадастровым номером 42:30:0412008:21, площадь 0,5796 га, цель использования – под реконструкцию административного здания Городского отделения № 2363 Сбербанка РФ.

По завершении реконструкции здания («со значительным увеличением площади здания и изменением его конфигурации») составлен комиссионный акт обследования земельного участка от 1.10.2004 ,отмечено, что ранее отведенный под административное здание земельный участок был поставлен на кадастровый учет, в связи с изменениями, произведенными на территории здания в ходе реконструкции, возможна корректировка ранее установленных границ участка.

16.11.2004 из земельного участка 42:30:0412008:21 площадью 0,5796 га образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок 42:30:0412008:82 площадью – 0,6234 га, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 2.11.2020.

18.11.2004 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г.Новокузнецка и Сбербанком РФ оформлен договор аренды № 04-1516 на земельный участок 42:30:0412008:0082 (отличается от действующего номера только двумя нулями) сроком до 1.11.2005. В договоре указан тот же адрес, цель – под административное здание Городского отделения № 2363 Сбербанка РФ.

Расположенное на участке здание поставлено на кадастровый учет 3.07.2011 и имеет кадастровый номер 42:30:0412008:606, в настоящее время его площадь 1 524,5 кв. м, этажность – 3 этажа, используется как объект общественно-делового назначения (расположены магазины, отделение Сбербанка РФ и т.п.).

Здание приобретено у Сбербанка РФ в собственность ФИО4 (переход права зарегистрирован 19.09.2019), ½ доля в праве собственности отчуждена ФИО1 (переход права зарегистрирован 26.12.2022).

Между Комитетом и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 780-04 от 18.11.2019. Размер арендной платы по договору определен в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» (далее – Постановление № 47).


Ни один из договоров аренды не содержал условие о льготном размере арендной платы (2% от кадастровой стоимости земельного участка).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 1.12.2021 по делу № А2720666/2021 с индивидуального предпринимателя Сукиасяна Гагика Ерванди в пользу Комитета взыскано 2 842 230,09 руб. долга по договору аренды за период с 19.09.2019 по 21.08.2021, 164 759,13 руб. пени за период с 18.12.2019 по 31.08.2021. Возражений по размеру арендной платы заявлено не было. Решение вступило в законную силу.

Полагая свои права нарушенными, соистцы обратились в суд.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1.03.015, и статьи 39.7 ЗК РФ за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие ЗК РФ, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения его в действие.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему


желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

В пункте 17 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)» от 28.03.2018 отмечено, что если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 г. данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

Установленная пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 1.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, с 1.03.2015 – по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ.

Исходя из указанных норм права в предмет доказывания по делу входит вопрос о том, являлся ли Сбербанк РФ, продавший здание ФИО4, субъектом права постоянного бессрочного пользования на земельный участок или его универсальным правопреемником. Право на применение льготной ставки арендной платы возникает у него (и соответственно переходит к соистцам при покупке здания), только если Сбербанк являлся таким субъектом и своевременно переоформил его на право аренды.

В период первичного предоставления земельного участка площадью 7 600 кв. м под строительство детского сада в 1967 году Дирекции строящихся ЗЖБК упр. «Сибметаллургстрой» и при приобретении здания Сбербанком у Зап. Сиб. СМНРУ «Алмаззолотопромсвязь» в 1992 действовали нормативные акты СССР и РСФСР.

Согласно статье 8 Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 (далее – Основы законодательства о земле) право владения и право постоянного пользования землей удостоверяется Государственным актом.

При переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком в порядке и на условиях, устанавливаемых законодательством союзных и автономных республик (статья 10 Основ законодательства о земле).

Статьей 6 Земельного кодекса РСФСР предусматривалось, что земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность за исключением случаев, предусмотренных законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.

Согласно статье 12 Земельного кодекса РСФСР в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки предоставлялись колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам (если в них не введена собственность на землю),


совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридические лица союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы их деятельности.

Также было предусмотрено право аренды (до 50 лет – статья 13) и временного пользования (до 3 лет – статья 14)), оформляемые договором.

Компетенцией по предоставлению земельных участков в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование и передача их в собственность и аренду были наделены Советов народных депутатов (статья 19, 23 Земельного кодекса РСФСР). Местные Советы народных депутатов могут передавать свои полномочия по изъятию, предоставлению и передаче земель их исполнительным и распорядительным органам или президиумам.

С 24.12.1993 ряд статей Земельного кодекса РСФСР (в т.ч. 19, 23) признаны недействующими Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Соответствующие полномочия переданы местным администрациям.

Статья 31 Земельного кодекса РСФСР регулировала вопрос о документах, удостоверяющих право на земельный участок. Согласно данной статье право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» для предприятий, учреждений, организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств была утверждена форма № 2, обязательным приложением к которой являлся чертеж границ земельного участка.

В силу пункта 9 статьи 3 Закона № 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП, в частности, государственные акты на право пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей».

Из смысла указанных правовых норм в их взаимосвязи следует, что именно государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей, имевший равную юридическую силу с записями в ЕГРП, являлся единственным доказательством существования права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, размер и границы которого должны были быть указаны в чертеже, прилагаемом к государственному акту на право бессрочного (постоянного) пользования (определение Верховного Суда РФ от 23.10.2012 № 18-КГ12-40, определение Верховного Суда РФ от 18.05.2018 № 306-ЭС18-1282, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.07.2021 № Ф05-14104/2021 по делу № А41-31533/2020).

При первичном предоставлении земельного участка площадью 7 600 кв. м под строительство детского сада в 1967 году Дирекции строящихся ЗЖБК упр.


«Сибметаллургстрой» был выдан государственный акт на постоянное (бессрочное) пользование установленной формы.

Дальнейшая судьба здания и земельного участка до 1992 года неизвестна и документально не подтверждена.

В деле имеется договор купли-продажи № 3 от 12.10.1992 о приобретении здания Сбербанком у Зап. Сиб. СМНРУ «Алмаззолотопромсвязь», зарегистрирован 20.04.1993. Данный договор подтверждает наличие у продавца права собственности на здание, но не касается земельного участка.

Исходя из действовавшего на тот момент законодательства право на земельный участок могло быть как постоянного (бессрочного) пользования, так и аренды (до 50 лет), и временного пользования. Если говорить о праве постоянного (бессрочного) пользования, то оно могло подтверждаться только государственным актом установленной формы, который в отношении Зап. Сиб. СМНРУ «Алмаззолотопромсвязь» в материалах дела отсутствует.

Суд отмечает, что из поведения Сбербанка не следует, что что к нему перешло какое-то конкретного право на земельный участок. Так в заявлении от 13.04.1993 он просил «оформить правовые документы на земельный участок по адресу: <...> ВЛКСМ, д.24А, в связи с приобретением отдельно стоящего административного здания под отделение Сбербанка».

Таким образом, материалы дела не подтверждают, что к Сбербанку с приобретением здания перешло и право постоянного (бессрочного) пользования спорным участком.

Представитель соистцов полагал, что право Сбербанка подтверждается временным свидетельством КЕО-30-000042 зв на право постоянного (бессрочного) пользования землей на площадь 0,57 га от апреля 1993 года, указывал на возможность оформления права постоянного (бессрочного) пользования иным бланком кроме государственного акта, ссылаясь на пункт Указа Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».

Согласно данному пункту коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, до 1.03.1992 предписывалось принять решение о переходе к частной, коллективно - договорной и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР. Местной администрации – обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.

Суд отклоняет данный довод.

Во-первых, указанное положение исходя из наименования и текста нормативных актов, самой формы свидетельства (с подразделением предоставляемых земель на виды сельскохозяйственных угодий) относилось только к землям сельскохозяйственного назначения, а не землям населенных пунктов. Что касается Указа Президента РФ от 27.12.1991 N 323, то он установил возможность выдачи свидетельств только гражданам, что вполне объяснимо масштабами оформления прав на землю членами колхозов, совхозов и т.п. по всей стране в ходе проведения земельной реформы. Для юридических лиц в отношении земель населенных пунктов никакого масштабного переоформления в 1993 году предписано не было.

Во-вторых, данное положение не исключало необходимость соблюдения установленного порядка оформления права на землю, а прямо указывало на возможность использования свидетельства до момента выдачи государственного акта установленного образца. Так пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» было установлено, что бланки свидетельства о праве


собственности на землю могут временно (до момента выдачи государственного акта установленного образца) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей.

Суд отмечает, что Сбербанку было выдано не свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной указанным постановлением, а временное свидетельство по форме, не утвержденной каким-либо нормативно-правовым актом, без приложения графического документа с описанием границ земельного участка.

Сбербанк не совершил никаких действий, которые свидетельствовали бы о наличии у него права постоянного (бессрочного) земельным участком и о намерении его переоформить. Напротив, 31.08.1998 им сдана декларация-заявление о факте использования земельного участка без указания на какое-либо на земельный участок. В числе документов – оснований пользования участком указан только договор купли- продажи № 3 от 12.10.1992 (на здание), временное свидетельство от апреля 1993 года не упомянуто. Просительная часть декларации такова: «прошу оформить право на земельный участок и выдать документы, удостоверяющие это право».

Во всех трех, заключенных Сбербанком договорах аренды земельного участка, отсутствует указание на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, размер арендной платы определен без льгот. Никаких правопритязаний в этой связи Сбербанк не заявлял.

Из изложенного следует вывод, что наличие у Сбербанка права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и последующее переоформление данного права на право аренды не доказано, соответственно он не имел право на применение льготной ставки арендной платы. Следовательно, данное право не могло перейти к соистцам при приобретении здания.

В части признания договора аренды недействительным требования удовлетворению не подлежат, соответственно не подлежат удовлетворению и вытекающие из них требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата излишне уплаченных сумм арендной платы.

Суд отклонят довод ответчика об отсутствии юридической связи между земельными участками 42:30:0412008:21 и 42:30:0412008:82, как не соответствующий данным ЕГРН, и отмечает что первичное формирование и предоставление при наличии на исходном участке объекта недвижимости невозможно.

Суд признает обоснованным довод ответчика об истечении исковой давности по требованиям ФИО4 о применении последствий недействительности сделки.

Согласно пункту 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

Данное правило является специальным по отношению к общему правилу об исчислении срока исковой давности с момента, когда лицо узнало или должно было


узнать о нарушении своих прав. По данному основанию суд отклоняет довод ФИО4 о том, что он узнал о нарушении при ознакомлении с землеустроительным дело.

Соответствующие разъяснения также содержатся в ответе на 2 вопрос в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)» от 26.06.2015.

Исполнение оспариваемого договора аренды ФИО4 началось с момента его заключения. В качестве соистца ФИО4 вступил в процесс по истечении 3 лет с момента начала его исполнения.

При установленных обстоятельствах остальные доводы стороны не имеют правового значения для рассмотрения спора.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ФИО1 в соответствии со статьей 110 АПК РФ и его волеизъявлением об уплате государственной пошлины за обоих соистцов.

Руководствуясь статьями 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Исаенко

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 28.02.2023 23:16:00Кому выдана Исаенко Елена Викторовна