Решение от 25 марта 2022 г. по делу № А48-300/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-300/2022
город Орёл
25 марта 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 18 марта 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 марта 2022 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, 302030, <...>) к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 302038, <...> каб. 25), 2) публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 117312, <...>) о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 2) ФИО2,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 01.07.2021),

от ответчика (1) – представитель ФИО4 (доверенность от 10.01.2022),

от ответчика (2) – представитель ФИО5 (доверенность от 03.02.2021),

в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 14.03.2022 до 18.03.2022,

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее – ответчик-1) и Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк», ответчик-2) о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021.

В обоснование заявленных требований истец указал, что договор ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021 является ничтожной сделкой, поскольку противоречит положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

18.02.2022 ответчик-1 уведомил суд об изменении наименования; 31.12.2022 в ЕГРЮЛ была внесена запись об изменении наименования ООО «Фортуна» на ООО «Специализированный застройщик «Фортуна».

В отзыве на иск от 18.02.2022 ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» возражало против удовлетворения исковых требований, мотивируя тем, что в рассматриваемом случае приоритет имеют нормы земельного законодательства, при этом пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора на передачу в залог своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с условием уведомления об этом арендодателя.

Ответчик-2 ПАО «Сбербанк» в отзыве на иск от 18.02.2022 также возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что оспариваемый договор соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Определением от 22.02.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее – Управление Росреестра по Орловской области, третье лицо 1) и ФИО2 (далее – третье лицо 2).

Управление Росреестра по Орловской области письменный отзыв на иск не представило.

ФИО2 в отзыве на иск от 28.02.2022 по существу спора поддержал позицию ответчиков, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

28.01.2022 Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области заявил ходатайство об обеспечении иска, в котором просил:

1) приостановить исполнение ООО «Фортуна» и ПАО «Сбербанк» договора об открытии невозобновляемой кредитной линии, а именно: запретить перечисление денежных траншей на финансирование затрат по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> сумма кредита: 1 414 624 032 руб., срок финансирования: до 27.12.2025, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен оспариваемый договор ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021;

2) запретить Управлению Росреестра по Орловской области вносить записи о переходе, ограничении, обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/-65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: <...>.

Определением от 31.01.2022 заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично: суд запретил Управлению Росреестра по Орловской области до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу вносить записи о переходе прав, а также об ограничении, обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/-65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: <...> за исключением обременений в виде прав залогодержателей - участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также обременений в виде государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты капитального строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и соответствующими разрешительными документами, выданными уполномоченными органами.

01.02.2022 суд выдал исполнительный лист ФС 038557907 на принудительное исполнение определения об обеспечении иска по делу №А48-300/2022.

14.03.2022 от ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» поступило ходатайство об отмене обеспечительных мер в части, в котором заявитель просил отменить принятые судом обеспечительные меры в части запрета вносить записи о государственной регистрации обременений в виде ипотеки объектов незавершенного строительства и объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652.

Определением от 18.03.2022 суд отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» об отмене обеспечительных мер, при этом разъяснил, что принятые определением от 31.01.2022 обеспечительные меры по настоящему делу не содержат запрета на внесение указанных выше регистрационных записей, поскольку в своей формулировке предусматривают исключение в отношении обременений прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 в виде государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты капитального строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и соответствующими разрешительными документами, выданными уполномоченными органами. Также обеспечительные меры не накладывались в отношении зарегистрированного на праве собственности за ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» объекта незавершенного строительства, поскольку данный объект недвижимости не является предметом спора.

В судебном заседании до перерыва 14.03.2022 и после перерыва 18.03.2022 Департамент исковые требования поддержал.

Ответчики возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах на иск.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела судом извещены надлежащим образом по правилам ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела в Картотеке арбитражный дел на официальном сайте суда в сети Интернет.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть спор в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц по представленным в дело доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает, что исковые требования Департамента не подлежат удовлетворению по следующим мотивам.

Суд установил, что 07.05.2019 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области (в качестве Арендодателя) и ООО «Фортуна» (в качестве Арендатора) на основании протокола о результатах аукциона по извещению № 150319/0042376/01 от 24.04.2019 заключен договор аренды земельного участка №110, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 площадью 34 881 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, местоположением: <...> с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей.

В силу пункта 8.1 договора аренды от 07.05.2019, указанный договор является актом приема-передачи земельного участка.

Срок действия договора установлен сторонами с 24.04.2019 по 23.10.2023 (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением №3 от 20.10.2020 стороны продлили срок действия договора до 23.10.2026.

13.05.2019 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 в пользу ООО «Фортуна» на основании договора от 07.05.2019 на срок с 24.04.2019 по 23.10.2026 (с учетом дополнительного соглашения №3 от 20.10.2020 к договору аренды от 07.05.2019).

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, п. 1 ст.432 ГК РФ доводы и доказательства по делу, в том числе содержание договора, последующее поведение сторон, суд приходит к выводу, что спорные правоотношения сторон регулируются положениями главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), главы 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Судом установлены и сторонами не оспариваются следующие фактические обстоятельства:

(1) между Департаментом и ООО «Фортуна» 07.05.2019 по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652;

(2) земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 является государственной собственностью (право собственности Орловской области на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 13.08.2019, регистрационная запись №57:25:00010147:652-57/058/2019-5);

(3) договор аренды от 07.05.2019 заключен на срок более пяти лет, а именно на срок с 24.04.2019 по 23.10.2026;

(4) договор аренды от 07.05.2019 был зарегистрирован в установленном законом порядке, то есть стороны раскрыли информацию о возникших в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 обязательственных правоотношениях для третьих лиц.

Из материалов дела следует, что 25.11.2021 в адрес Департамента поступило письмо ООО «Фортуна» с просьбой о согласовании передачи права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 в залог ПАО «Сбербанк».

Письмом от 02.12.2021 исх. №657/з Департамент сообщил ООО «Фортуна» о наличии оснований для отказа в согласовании передачи права аренды земельного участка, предоставленного ООО «Фортуна» по результатам публичных процедур, в залог ПАО «Сбербанк».

10.12.2021 ООО «Фортуна» направило в адрес Департамента уведомление исх. № 2-10/12-2021 о передаче права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 в залог ПАО «Сбербанк» в целях обеспечения обязательств ООО «Фортуна» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии.

Письмом от 15.12.2021 №700-з Департамент повторно сообщил ООО «Фортуна» позицию относительно необходимости согласования с арендодателем передачи права аренды земельного участка в залог ПАО «Сбербанк».

Суд установил, что 15.10.2021 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области ответчику-1 было выдано разрешение №57- 301000-62-2021 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...> в границах земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652.

Для финансирования строительства многоквартирного жилого дома ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» 13.12.2021 заключило с ПАО «Сбербанк» Договор №630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств по Договору №630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 13.12.2021 между ответчиками был заключен Договор ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021, по условиям которого залогодатель ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» передал залогодержателю ПАО «Сбербанк» право аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652, возникшее на основании договора с Департаментом от 07.05.2019.

Согласно сведениям из ЕГРН 15.12.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк» на основании договора ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021, регистрационная запись №57:25:00010147:652-57/070/2021-9. Обременение прав на земельный участок в виде ипотеки зарегистрировано на срок с 15.12.2021 по 27.12.2025, то есть в пределах срока действия договора аренды земельного участка, заключенного между Департаментом и ответчиком-1.

09.02.2022 между ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» и ФИО2 был заключен договор №220/ГР1 участия в долевом строительстве, предметом которого является объект долевого строительства – квартира №220 проектной общей площадью 48,85 кв.м., расположенная в объекте недвижимости: девятнадцатиэтажный двухсекционный многоквартирный дом, входящий в состав комплекса из 4-х многоквартирных домов на земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652.

15.02.2022 зарегистрировано право собственности ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 40308 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 57:25:0010147:1910, степень готовности по состоянию на дату регистрации права – 4%.

15.02.2022 зарегистрирован также договор долевого участия в строительстве с ФИО2, регистрационная запись №57:25:00010147:652-57/058/2022-10.

Согласно ч.2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон №214-ФЗ), при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Частью 9 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Из изложенного следует, что в силу прямого указания закона после регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный на предоставленном для строительства многоквартирного дома земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652, при заключении ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» договоров долевого участия в строительстве гарантией защиты прав дольщиков является подлежащий государственной регистрации залог права аренды вышеуказанного земельного участка.

Дополнительным соглашением от 28.02.2022 ПАО «Сбербанк» (кредитор) и ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» (заемщик) внесли изменения в договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.12.2021, предусмотрели, что выдача кредитных средств в размере, превышающем 166 706 585,18 руб., производится после оформления залога вышеуказанного объекта незавершенного строительства в обеспечение исполнения обязательств по договору.

Во исполнение дополнительного соглашения от 28.02.2022 к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.12.2021, с целью возобновления финансирования строительства многоквартирного дома 28.02.2022 между ПАО «Сбербанк» (залогодержатель) и ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» (залогодатель) заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021, в соответствии с которым предметом залога является в том числе объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 40308 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 57:25:0010147:1910, степень готовности – 4%.

02.03.2022 ПАО «Сбербанк» и ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» обратились в Управление Росреестра по Орловской области с целью государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.02.2022 к договору ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела судом были установлены следующие фактические обстоятельства:

(1) для финансирования строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...> то есть для достижения цели заключения договора аренды №110 от 07.05.2021, ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» заключило с ПАО «Сбербанк» Договор №630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 13.12.2021, исполнение обязательств по которому обеспечено, в том числе, Договором ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021;

(2) по Договору ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021 ответчик-1 передал в залог ответчику-2 право аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652, возникшее на основании договора с Департаментом от 07.05.2021;

(3) Департамент был надлежащим образом уведомлен о переходе права аренды к ПАО «Сбербанк», что подтверждается письмом ООО «Фортуна» от 10.12.2021 исх. № 2-10/12-2021;

(4) обременение прав на земельный участок в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк» на основании Договора №630221014/И-1 от 13.12.2021 зарегистрировано в установленном законом порядке;

(5) ответчик-1 за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк» приступил к строительству многоквартирного дома, зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пп. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При этом в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 Земельного кодекса РФ свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" были даны следующие разъяснения: при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более пяти лет после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу прав по договору и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

В силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона.

Исходя из изложенного, поскольку договор аренды №110 от 07.05.2019 заключен после введение в действие Земельного кодекса РФ, по смыслу разъяснений, изложенных в пунктах 17, 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 №11, предусмотренный пунктом 4.4.17 договора аренды запрет Арендатору уступать права и обязанности по договору третьим лицам не подлежит применению как противоречащий п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 №305-ЭС21-4791 и включена в Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации №4 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022 (п.22).

Исходя из совокупного толкования вышеуказанных норм права и положений договора аренды, суд приходит к выводу, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены статьей 22 Земельного кодекса РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка.

Абзацем 2 п.1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ также предусмотрено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Ввиду изложенного, приведенное судом совокупное толкование норм права и положений судебной практики, в силу которого у арендатора находящегося в государственной собственности земельного участка, при условии заключения договора аренды после введения в действие Земельного кодекса РФ на срок свыше пяти лет, отсутствует обязанность по согласованию с арендодателем передачи права аренды в залог в пределах срока действия договора, соответствует комплексному законодательному регулированию, направленному на создание преференций для долгосрочной аренды с целью повышения эффективности использования земли.

По вышеприведенным мотивам доводы Департамента о том, что ответчик-1 нарушил требования земельного законодательства, передав в залог ответчику-2 право аренды земельного участка без согласия арендодателя, основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

Доводы истца относительно недопустимости передачи в залог права аренды земельного участка, возникшего по итогам конкурса (аукциона), суд также считает несостоятельными.

Действительно, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, как указывалось выше, при регулировании спорных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка, приоритет имеют нормы земельного законодательства. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2021 №306-ЭС20-21765 по делу №А49-15269/2019.

При этом статья 22 Земельного кодекса РФ предусматривает право арендатора, получившего государственный земельный участок на срок свыше 5 лет в целях строительства, передать права и обязанности по договору другим лицам в пределах срока действия договора при условии уведомления арендодателя.

Кроме того, необходимо учитывать, что введенное пунктом 7 статьи 448 ГК РФ требование об исполнении договора лично победителем торгов означает запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ, оказании услуг, поставке и получении имущества, в том числе во временное пользование. Обязанность личного исполнения государственного (муниципального) контракта обусловлена необходимостью обеспечения принципов открытости, прозрачности и сохранения конкуренции при проведении закупок. Данное правило согласуется с требованиями части 5 статьи 95 Закона о контрактной системе, согласно которой при исполнении контракта не допускается перемена поставщика (подрядчика, исполнителя).

Вместе с тем в результате заключения оспариваемого договора ипотеки не производится замена стороны договора - арендатора, по смыслу ст. 334 ГК РФ у залогодержателя возникает лишь право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество).

Ввиду изложенного, в результате передачи ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» в залог ПАО «Сбербанк» права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 не нарушаются требования пункта 7 статьи 448 ГК РФ относительно личного исполнения заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка, арендатором по такому договору и лицом, обязанным по отношению к Департаменту, остается ответчик-1. При этом в случае, если ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» не исполнит обеспеченные залогом обязательства по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.12.2021, у залогодержателя ПАО «Сбербанк» возникнет право потребовать удовлетворение за счет стоимости принадлежащего ответчику-1 права аренды земельного участка, а Департамент как арендодатель не лишается права заявлять возражения относительно перехода прав по заключенному в результате торгов договору к иным лицам на стадии реализации заложенного имущества.

Также необходимо учитывать, что в силу пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Федеральный закон №102-ФЗ) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В силу пункта 1 статьи 64 Федерального закона №102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При этом статьей 64.2 Федерального закона №102-ФЗ предусмотрено, что земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение. Залогодержателем по залогу при этом является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона №102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, в силу прямого указания закона при регистрации ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» 15.02.2022 права собственности на построенный за счет кредитных средств объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 40308 кв.м., кадастровый номер 57:25:0010147:1910, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652, право аренды земельного участка перешло в залог к ПАО «Сбербанк».

Аналогичная правовая позиция изложена в постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.06.2019 №Ф05-21043/2017 по делу N А40-56736/2017, в постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.07.2018 №Ф10-2503/2018 по делу №А48-979/2016(6).

Ввиду изложенного, у суда отсутствуют основания для признания договора ипотеки №630221014/И-1 от 13.12.2021 ничтожной сделкой по смыслу пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Истец не доказал, что оспариваемая сделка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Нарушений императивных требований земельного законодательства, нормы которого являются специальными при регулировании спорных правоотношений, судом не установлено.

Следовательно, исковые требования Департамента не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. Вместе с тем, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п.1.1 ч.1 ст. 333.37 НК РФ, госпошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Аксенова Т.В.