Решение от 13 марта 2024 г. по делу № А41-97701/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-97701/23
13 марта 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 12 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Искандаровой К.У., рассмотрев в предварительном судебном заседании дело

по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" (143985, Московская область, г.Балашиха, ул.Калинина (Саввино мкр.), дом 8, пом/эт/рм I/1/А, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 12.08.2013, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха (143904, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 11.01.2016, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор аренды № 6271 от 03.09.2018

при участии в судебном заседании - согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" (далее - ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее – Комитет, ответчик) с требованиями:

Внести изменения в Договор аренды земельного участка № 6271 от 03.09.2018 Дополнительным соглашением №1 от 20.05.2023, на следующих условиях:

1. Пункт 3.1. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:4879, начиная с 01 октября 2022 года, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается с 01 октября 2022 года в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору.

2. Приложение №1 к договору аренды земельного участка № 6271 от 03.09.2018 г. изложить в редакции Приложения № 1 к настоящему Дополнительному соглашению №1, являющегося неотъемлемой частью Договора № 6271 от 03.09.2018 г. 3. Изложить пункт 3.4. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.4. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.».

Приложение №1 к Дополнительному соглашению №1 от 20.05.2023 к договору аренды № 6271 от 03.09.2018 г.

Расчет арендной платы за земельный участок

Арендатор: ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик»

Адрес участка: <...>

1.1. Арендная плата (Ап) рассчитывается по формуле: Ап=Кс* Нс,

где Кс – кадастровая стоимость земельного участка.

Нс - налоговая ставка земельного налога

Расчет годовой арендной платы за год:

№ п/п

Кадастровый номер земельного участка

Разрешённое использование

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Годовая арендная плата

(ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка) (руб.)

1
50:50:020601:4879

Под комплексную много- этажную жилую застройку

51 304 724,16 в 2022 году

153 914,17

2
50:50:020601:4879

Под комплексную много- этажную жилую застройку

40 004 437,68

с 01.01.2023

120 013,31

Арендная плата за земельный участок в год в 2022 году составляла 153 914,17 руб., а с 2023 года в год составляет 120 013,31руб., а регулярные платежи:


Арендная плата (руб.)

Год

120 013,31

Квартал

30 003,33

4 квартал 2022 года

38 478,54


Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание явился, с доводами истца не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в иске просил отказать в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 03.09.2018 между Комитетом по управлению имуществом городского округа Жуковский правопреемником которого является истец (далее – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 6271, в соответствии с которым в аренду сроком по 26.04.2050 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:4879 площадью 6536 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для использования под комплексную многоэтажную застройку.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 25.04.2019 права и обязанности арендатора перешли к истцу.

Спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон "Центр-2".

Договораренды земельных участков в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:4879 заключен в соответствии с п.5 статьи 30.2 ЗК РФ (письмо Комитета по управлению имуществом от 23.12.2019 за №12180 и Постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области № 3916 от 0912.2010) и предоставлены в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.

Согласно позиции истца арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:50:020601:4879 не может быть выше размера земельного налога.

В ноябре 2022 года ответчик направил в адрес истца Уведомление об изменении арендной платы в связи с изменением базового размера арендной платы и коэффициентов.

В ответ на данное уведомление истец направил в адрес ответчика письмо от 16.12.2022 № ГСС-Исх-22-808 об установлении арендной платы в размере ставки земельного налога.

Поскольку требования истца в досудебном порядке не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Договором аренды от 03.09.2018 № 6271, арендная плата подлежит расчету на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Между тем, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601:4879 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.

27.08.2007 между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон «Центр-2». В соответствии с указанным контрактом Инвестор застройщик обязан построить школы - 4 шт, детские сады - 6 шт, поликлинику для взрослых, поликлинику для детей, здание администрации, пожарное депо, подстанцию скорой помощи, осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, а также передать администрации квартиры для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования.

Договоры аренды земельных участков в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:4879 заключены в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ (письмо Комитета по управлению имуществом от 23.12.2019 за №12180 и Постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области № 3916 от 0912.2010) и предоставлены в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.

Таким образом, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон "Центр-2".

Инвестиционный контракт от 27.08.2007 заключенный между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г. Инвестор- застройщик обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

Согласно подп.5.1 п.5 Решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10 июня 2015 года № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Вступившими в законную силу судебными актами №А41-96810/19, А41-95730/19, А41-5727/19, А41-95750/19, А41-95764/19, также установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В инвестиционный контракт от 27.08.2007 неоднократно вносились изменения, в том числе 15.10.2019 между Администрацией городского округа Балашиха Московской области (правопреемник Администрации городского округа Железнодорожный Московской области), ООО «Аврора» (инвестор-застройщик), ООО «Авеста-строй» (управляющая компания), ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (новый инвестор), ООО «Специализированный застройщик «Лидер подмосковья» (специализированный застройщик), АО «Монолитное Строительное Управление-1» (новый инвестор-2) заключено дополнительное соглашение № 8, согласно которому, учитывая состоявшийся переход прав аренды от инвестора-застройщика к новому инвестору на нижеперечисленные земельные участки, на территории которых реализуется инвестиционный проект: в том числе участок с кадастровым номером 50:50:020601:4879 площадью 6536 кв.м, инвестор застройщик и управляющая компания передают, а новый инвестор принимает права и обязанности инвестора-застройщика и управляющей компании по контракту в части строительства объектов на указанных земельных участках, а Администрация дает согласие на переход указанных прав и обязанностей по контракту к новому инвестору путем подписания настоящего дополнительного соглашения №8.

В пункте 2.6.2 статьи 2 инвестиционного контракта, изложенной в редакции дополнительного соглашения № 8, предусмотрено, что земельные учатки-2, на территории которых происходит реализация инвестиционного проекта новым инвестором, - это участки, в том числе с кадастровым номером 50:50:020601:4879 площадью 6536 кв.м.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:4879 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

Таким образом, в рассматриваем случае имеется совокупность условий для внесения изменений в спорный договор аренды земельного участка.

Доводы ответчика изложенные в пояснениях отклоняются судом поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, с учетом обстоятельств установленных судебными актами по делам А41-96810/19, А41-95730/19, А41-5727/19, А41-95750/19, А41-95764/19 данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре аренды на порядок определения размера арендной платы в размере ставки земельного налога.

Доводы ответчика судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о частичному удовлетворении заявленных требований.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Внести изменения в Договор аренды земельного участка № 6271 от 03.09.2018 Дополнительным соглашением №1 от 20.05.2023, на следующих условиях:

Пункт 3.1. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:4879, начиная с 01 октября 2022 года, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и

Изложить пункт 3.4. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.4. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха в пользу общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья Д.Н.Москатова