Решение от 16 апреля 2020 г. по делу № А40-180282/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-180282/19-60-1449
16 апреля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 апреля 2020 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 20.03.2019г.,

от ответчика – ФИО3 – сотрудник, по доверенности от 06.11.2019г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ГАРАНТИЯ» (ОГРН 1187746934540, ИНН 9729277141, 105118, г.Москва, 9-я ул. Соколиной горы, д.19, эт. 1, пом. I, ком.1, 1А, 3, 3А, дата регистрации: 14.11.2018г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 123112, г.Москва, 1й Красногвардейский пр-д, д.21, стр.1; дата регистрации: 15.11.1991г.) о приведении помещения в состояние в соответствие с договором и техпаспортом на помещения по состоянию на 12.07.2017г.; обязании освободить от арендной платы с даты подписания акта приема-передачи (25.02.2019г.) до окончания работ

Установил:

ООО «ГАРАНТИЯ» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании ответчика привести нежилое помещение общей площадью 1215,9кв.м., (подвал пом. II, комн. 1,10-17,17а, 18-21; 2-этаж, пом.1, комн. 1,1а,3,3а,4-11,14,16-20,23,24,24а,25-27,27а,28) расположенное по адресу: <...> горы, д.19 в состояние, предусмотренное договором аренды №00-00188/19 от 26.02.2019 года и техническим паспортом №1640/9 БТИ по состоянию на 12.07.2017 г., освободить ООО «Гарантия» от оплаты арендной платы по договору аренды №00-00188/19 от 26.02.2019 года с даты подписания акта приема-передачи помещения (25.02.2019) до даты окончания работ по приведению помещения в состояние, предусмотренное договором аренды №00-00188/19 от 26.02.2019г. и техническим паспортом №1640/9 БТИ по состоянию на 12.07.2017г.

Протокольным определением суда от 20.02.2020 суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы.

Исковые требования мотивированы тем, что после принятия помещений в аренду, была обнаружены несогласованная перепланировка внутри помещения и выявлены изменения по фасаду, что, по мнению истца, являются недостатками помещений, не оговоренными при заключении договора аренды.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик заявленные требования по делу не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Заслушав в отрытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 26.02.2019 года между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Гарантия» заключен договор аренды объекта нежилого фонда №00-00188/19, в соответствии с условиями которого, Департамент передает, а Общество принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1215,9кв.м., (подвал пом. II, комн. 1,10-17,17а,18-21; 2-этаж, пом. 1, комн. 1,1а,3,3а,4-11,14,16-20,23,24,24а,25-27,27а,28) расположенное по адресу: <...> горы, д. 19.

Согласно п. 1.2 Договора технические характеристики и иные сведения об Объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ №1640/9 по состоянию на 12.07.2017г. Неотъемлемой частью настоящего договора аренды являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план и справка БТИ о состоянии здания. Объект аренды передается в аренду для использования в целях торговли, общественное питание, аптека, медуслуги, мультисервис, отель, салон красоты (п.1.3). Срок договора аренды с 09.01.2019г. по 09.01.2029г. (п.2.1).

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что при заключении договора аренды Общество не было поставлено в известность, о том, что в арендуемом помещении имеется перепланировка и фактическое состояние помещения не соответствует технической документации; изменения невозможно заметить при первичном осмотре выставленного на аукцион нежилого помещения.

Также, истец указывает на то, что:

При вселении в помещение Общество обратилось в ООО «Гибрид» с целью проведения обследования арендуемого помещения на соответствие его фактического состояния технической документации БТИ.

Согласно акту обследования №18695 от 27.05.2019 года установлено:

1. Выявлена несогласованная внутренняя перепланировка,

2. Выявлены изменения по фасаду:

3. Выявлена реконструкция здания путем пристройки между осями 2-8 и между осями Ж-К.

Из размещенной на сайте информации не следовало, что в помещении имеется несогласованная перепланировка, возведена пристройка и фактическое состояние помещение не соответствует технической документации, размещенной на сайте.

При заключении договора перечисленные недостатки не были оговорены между арендатором и арендодателем, напротив, в договоре имеется ссылка не техническую документацию, которой спорное помещение не соответствует.

Истец считает, что передача в аренду нежилого помещения с несогласованной перепланировкой и пристроенным помещением нарушает условия договора и права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности и создает угрозу нарушения прав Истца, так в соответствии с п.7.12 Договора - «В случае выявления Арендодателем факта нарушения Арендатором обязанности, предусмотренной п.5.3.4 (производство перепланировки помещения) настоящего договора, арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты прав (ст.12 ГК РФ).

При этом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора согласно п.4 ст.421 ГК РФ определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из материалов дела усматривается, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды запрашиваемых помещений, состоявшегося 20.12.2018, с победителем торгов ООО «Гарантия» заключен договор аренды (далее - Договор) от 26.02.2019 №00-00188/19 сроком на 10 лет, который прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Порядок проведения аукционов на право заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, регулируется Приказом ФАС России от 10.02.2010 №67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

В соответствии с заявкой, подаваемой заявителем на участие в аукционе, заявитель подтверждает, что на дату подписания заявки был ознакомлен с порядком проведения аукциона в электронной форме, порядком перечисления задатка, проектом договора аренды, документацией об аукционе по объекту нежилого фонда, выставленному на аукцион. Также заявитель подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и был ознакомлен с реальным состоянием выставленного на аукцион объекта нежилого фонда в результате осмотра, который был осуществлен по адресу нахождения объекта и согласен на участие в аукционе на указанных условиях.

Таким образом, в соответствии с правилами проведения аукциона заявитель дает согласие на участие в аукционе в соответствии с условиями, указанными в документации об аукционе, а также заявитель подтверждает, что был ознакомлен с реальным состоянием выставленного на торги объекта в результате осмотра, который был осуществлен по адресу нахождения объекта нежилого фонда, ознакомлен с приложенной документацией Объекта аукциона, и согласен на участие в аукционе на указанных условиях.

На основании распоряжения Департамента о проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, по адресу: <...>, от 21.08.2018 №27608 по результатам аукциона между Департаментом и «Гарантия» заключен договор аренды (далее - Договор) от 26.02.2019 №00-00188/19 сроком на 10 лет.

В целях получения более подробной информации о характеристиках нежилого помещения любое заинтересованное лицо было вправе осмотреть выставленный на продажу объект в период приема заявок.

25.02.2019 в соответствии с условиями Договора аренды сторонами подписан акт приема-передачи помещения, истец возражений относительно соответствия спорного нежилого помещения технической документации БТИ, а также условиям договора не заявлял.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды стороны согласились, что на момент подписания акта приема-передачи Арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществлялся по адресу нахождения объекта нежилого фонда.

Истец правовым основанием иска указывает положения ст.ст.611, 612 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Однако, из материалов дела не следует, что недостатки помещения носили такой характер, который полностью исключает использование помещения по назначению, равно как и доказательств невозможности обнаружить наличие пристройки, которую истец расценивает как перепланировка, переустройство помещений, с учетом имеющегося поэтажного плана БТИ, данные несоответствия технических данных являются очевидными, следовательно, означенное состояние объекта аренды соответствовало потребностям арендатора; его волеизъявлению, направленному на получение помещений в пользование в таком виде, в чем, суд усматривает заинтересованность истца в аренде помещений, в том виде, в котором они находились на момент их передачи в аренду.

В связи с чем, оснований для обязания привести Департамент помещения в до переустроенное состояние в соответствии со ст.612 ГК РФ у суда не имеется, равно как оснований для освобождения истца от оплаты аренды на период проведения работ, необходимость проведения которой истцом не доказана.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что начисления арендной платы осуществляются с даты подписания договора аренды и применяются с момента фактической передачи объекта аренды по акту приема-передачи.

Как указано выше, в соответствии с условиями Договора аренды акт приема-передачи помещения подписан сторонами Договора 25.02.2019г.

Пунктом 3.1 Договора установлено, что с момента подписания акта приема-передачи Объекта аренды Арендодателем и Арендатором, Объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими, следовательно, и оснований для освобождения истца от оплаты аренды не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 612, 606, 614, 615 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 110, 112, 131, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина