Решение от 28 декабря 2022 г. по делу № А09-3241/2022

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А09-3241/2022
город Брянск
28 декабря 2022 года
Решение в полном объеме изготовлено 28.12.2022 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе Земченковой Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Брянской городской администрации, г. Брянск, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Брянск, третьи лица: 1) Управление по строительству и развитию территории г. Брянска, <...>) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, <...>) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г. Брянск, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 (доверенность от 24.12.2021, диплом от 17.02.2007);

от ответчика – не явились,

от третьих лиц: 1) не явились, 2) не явились, 3) не явились,

установил:

Володарский районный суд города Брянска направил в Арбитражный суд Брянской области исковое заявление Брянской городской администрации к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Брянск, об изъятии объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 32:28:0023501:108, площадью 372,9 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов и погашении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 24.09.2008 №32-32-01/044/2008-967.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора в соответствии со ст. 51 АПК РФ привлечены Управление по строительству и развитию территории г. Брянска, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Ответчик в отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения заявленных требований, полагал, что имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, в связи с тем, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Кроме того, указал, что ФИО2 по независящим от него причинам не смог завершить строительство насосной станции 2-го подъёма.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможность явки.

Разрешая данное ходатайство в соответствии со статьей 159 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из анализа указанной нормы следует, что отложение судебного заседания вследствие неявки по уважительной причине представителя является правом суда, а не его обязанностью.

При этом суд исходит из того, что отсутствие представителя стороны в судебном заседании не является безусловной необходимостью и не создает препятствий для рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Лицу, участвующему в деле, которое настаивает на участии представителя в судебном заседании, и ходатайствует при этом об отложении разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку представителя, необходимо пояснить какие процессуальные действия, без которых невозможно рассмотрение дела, должен совершить в судебном заседании представитель, а также, почему процессуальные возможности заявителя не могут быть реализованы дистанционно посредством направления заявлений, ходатайств, дополнительных доказательств почтовой связью, электронной почтой или иными средствами коммуникации.

В обоснование ходатайства ответчик сослался на занятость представителя ответчика в суде апелляционной инстанции. Вместе с тем, доказательств в обоснование не представил.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для отложения судебного разбирательства.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика, третьих лиц по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, выслушав доводы истца, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.03.2017 между Брянской городской администрацией и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №48941Г, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 32:28:021902:2, находящийся по адресу: Брянская область, г. Брянск, пгт. Большое Полпино, ул. Фосфоритная, 1, разрешенное использование: для использования объекта незавершенного строительства – насосной станции 2-го подъема, площадью 10 000 кв.м. (п.1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора срок договора составляет 3 (три) года, установлен с 20.03.2017 по 19.03.2020.

Земельный участок передан ФИО2 по акту приема-передачи от 04.05.2018.

Договор аренды земельного участка зврегитрирован Управлением Росреестра по Брянской области 14.05.2018.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пгт. Большое Полпино, ул. Фосфортная, 1, с кадастровым номером 32:28:0023501:108, площадью застройки 372,9 кв.м., со степенью готовности 62%, о чем свидетельствует запись государственной регистрации права №32-32-01/044/2008-967 от 24.09.2008.

Согласно п.4.4.11 арендатор обязан после окончания действия договора в 7-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

В связи с тем, что ответчиком не выполнена его обязанность, предусмотренная пунктами 4.4.11 договора, по освобождению земельного участка с кадастровым номером 32:28:0021902:2 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 32:28:0023501:108) и возвращению его истцу по акту приема-передачи, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен для завершения строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1).

Часть 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в пункте 1.1 договора аренды земельного участка №48941Г от 20.03.2017, арендодатель предоставляет для завершения строительства (объект незавершенного строительства –насосная станция 2-шо подъема), а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:0021902:2, площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: , г. Брянск, пгт. Большое Полпино, ул. Фосфоритная, 1. В силу пункта 2.1. вышеуказанного договора настоящий договор заключен сроком на 3 года. Срок действия договора устанавливается с 20.03.2017 по 19.03.2020.

Следовательно, срок окончания действия договора аренды земельного участка №48941Г от 20.03.2017 истек 19.03.2020.

Ответчиком не выполнена его обязанность, предусмотренная п. 4.4.11 договора, по освобождению земельного участка с кадастровым номером 32:28:0021902:2 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 32:28:0023501:108) и возвращению его истцу по акту приема-передачи.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, суд приходит к выводу том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения администрации с настоящим иском истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ работы по строительству (реконструкции) объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с Положением об Управлении, утвержденным Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 09 сентября 2009 № 142, Управление выдает разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории города Брянска.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Порядок выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства регламентирован статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Управлением разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0021902:2 по адресу: г. Брянск, <...> не выдавалось.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил в материалы дела доказательства обращения за выдачей разрешения на строительство или реконструкцию объекта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в материалах дела отсутствует достаточная совокупность доказательств, свидетельствующих о том, что строительство спорного объекта было невозможно исключительно в результате действий муниципальных органов.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 Правил N 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Истец требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлял.

В силу пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, начальная продажная цена имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с такой оценкой, проведенной на основании статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектом оценочной деятельности, ее результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

Таким образом, при рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора в суде. Кроме того, нет оснований полагать, что реальная степень готовности не будет учтена и не должна приниматься во внимание на стадии подготовки к реализации объекта на торгах, в том числе в силу существующего нормативного регулирования соответствующей процедуры.

В связи с изложенным, суд исходит из того, что степень готовности должна учитываться при определении начальной продажной цены продаваемого объекта с целью недопущения нарушения прав ответчика и участников торгов. При этом ответчику предоставлено законное право оспорить цену имущества, определенную уполномоченным органом на основании существующего порядка, в том числе по мотиву неправильного учета степени готовности объекта незавершенного строительства. Заблаговременное определение такой цены в связи с рассмотрением иска об изъятии возможно только при согласии истца, поскольку сопутствует очевидным рискам последнего. Прежде всего в виде возможности принятия судом решения об отказе в удовлетворении требований об изъятии объекта при несении затрат на указанную оценку, а также необходимости дополнительной оценки стоимости объекта в связи с увеличением степени его готовности.

Исходя из изложенного, судом установлено отсутствие оснований для установления судом начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного и фактических обстоятельств настоящего спора, представленных в материалы дела доказательств, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 32:28:0023501:108, площадью 372,9 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 24.09.2008 №32-32-01/044/2008-967.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Г.В. Земченкова