Решение от 15 марта 2022 г. по делу № А26-3474/2021

Арбитражный суд Республики Карелия


ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-3474/2021
г. Петрозаводск
15 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2022 года.


Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котловым Р.Э., рассмотрел в судебном заседании дело по иску (в уточненной редакции) министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: <***>; далее - министерство) к обществу с ограниченной ответственностью «Вольная» (ОГРН: <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (ОГРН: <***>; далее – Управление Росреестра по РК), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>), федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН: <***>; далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») о признании недействительным изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесении сведений в единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании принимали участие от ООО «Вольная»: ФИО2 (доверенность от 25.08.2020), от ФГБУ «ФКП Росреестра» - ФИО3 (доверенность от 10.01.2022). Истец, остальные ответчики, а также третье лицо, администрация Петрозаводского городского округа (далее – администрация), явку своих представителей не обеспечили.

Суд установил следующее.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26.09.2017 № 326-П государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», Положением, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П, с 01.01.2016 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Между государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 31/01 от 01.08.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: «для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс)», расположенного в г. Петрозаводске в кадастровых кварталах 10:01:02 01 04, 10:01:02 01 06, общей площадью 31 553 кв. м., сроком на 49 лет. Земельный участок предоставлен для эксплуатации следующих объектов недвижимости:

- баскетбольной площадки, гимнастического комплекса с кадастровым номером 10:01:0020106:27 площадью 662,3 кв. м, назначение: сооружение спортивно-оздоровительное, адрес объекта: <...>;

- здания с кадастровым номером 10:01:0020106:18, назначение: нежилое, общей площадью 346,6 кв. м, адрес объекта: <...>;

- спортивного комплекса (аквапарк, крытый и открытый катки) с кадастровым номером 10:01:0000000:15258 площадью 719,68 кв. м., назначение: нежилое, адрес объекта: <...>.

ФИО1 15.11.2016 обратился в ГБУ РК «МФЦ РК» с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта надвижимости с кадастровым номером 10:01:0000000:60 – изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории: «среднеэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения видов использования», представив выписку из Правил землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденных решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.20210 № 26/38-771.

В отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» указывает, что по результатам рассмотрения заявления (протокол проверки документов от 21.11.2016) в государственный кадастр недвижимости 21.11.2016 внесены сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 - «среднеэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения видов использования, территориальная зона – Жс. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами».

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А26-8699/2020 установлено, что 26.10.2017 и 02.11.2017 в едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ООО «Вольная» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 10:01:0020106:27, 10:01:0020106:18, 10:01:0000000:15258.

ООО «Вольная» по соглашению об уступке прав и обязанностей от 15.01.2018 приняло от ФИО1 права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 31/01 от 01.08.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 для эксплуатации объектов с кадастровыми номерами 10:01:0020106:27, 10:01:0020106:18, 10:01:0000000:15258. Разрешенное использование - «среднеэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения видов использования, территориальная зона – Жс. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами».

Государственная регистрация соглашения произведена 30.01.2018.

Прокуратура Республики Карелия 14.08.2020 вынесла министерству представление об устранении нарушений земельного законодательства в связи с изменением арендатором по договору аренды № 31/01 от 01.08.2016 в одностороннем порядке сведений о виде разрешенного использования земельного участка в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Претензией от 17.09.2020 министерство потребовало от ООО «Вольная» в течение месяца со дня получения претензии привести вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60, сведения о котором содержатся в ЕГРН, в соответствии с пунктом 1 договора аренды № 31/01 от 01.08.2016.

В иске и пояснениях истец ссылается на данные обстоятельства; указывает, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка не допускается; при осуществлении государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования спорного земельного участка не было представлено согласие стороны договора аренды земельного участка на изменение его условий; продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах и в рассматриваемом случае изменение вида разрешенного использования земельного участка не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности; в уточненной редакции требования просит признать недействительным изменение вида разрешенного использования с «для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс)» на «среднеэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения видов использования, территориальная зона – Жс. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами» в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 10:01:0000000:60; восстановить положение, существовавшее до нарушения прав, а именно внести в ЕГРН сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 10:01:0000000:60 – вид разрешенного использования «для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс)», в соответствии с договором аренды № 31/01 от 01.08.2016.

В отзыве ООО «Вольная» с требованием не согласно по тем основаниям, что: не совершало действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка и на сегодняшний день не является лицом, имеющим право на такое изменение; в 2016 году ФИО1, предыдущий арендатор земельного участка, в соответствии с действовавшим в тот период законодательством был праве обратиться с соответствующим заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка; вид разрешенного использования земельного участка указан в договоре аренды № 31/01 от 01.08.2016 информативно и не является целью предоставления земельного участка, Правила землепользования и застройки предусматривают наличие объектов физкультурно-оздоровительного назначения в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, что соответствует условиям договора аренды.

В отзыве Управление Росреестра по РК указывает, что до 01.01.2017 ведение государственного реестр недвижимости осуществляло ФГБУ «ФКП Росреестра», считает себя ненадлежащим ответчиком.

В отзыве ФИО1 с требованием не согласен; считает, что в 2016 году, будучи арендатором земельного участка, был вправе обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка и до настоящего времени никто из уполномоченных органов не совершил действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка; считает, что срок исковой давности истцом попущен, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» считает себя ненадлежащим ответчиком; указывает, что государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 был осуществлен 21.11.2016 в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, основания для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета, предусмотренные законом, отсутствовали; срок для оспаривания действий учреждения истек; на сегодняшний день государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав осуществляет Управление Росреестра по РК.

В отзыве администрация считает, что иск подлежит удовлетворению.

В пояснениях истец поддерживает требования в уточненной редакции.

В отношении предъявленного требования суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ и статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами допускается в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, который может быть изменен при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вместе с тем необходимо учитывать, что названные нормы права должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Следовательно, воля арендатора земельного участка как обладателя обязательственного права, направленная на его использование иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и в любом случае не может ущемлять права собственника.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 10:01:0000000:60 был предоставлен ФИО1 для эксплуатации баскетбольной площадки, гимнастического комплекса, нежилого здания, спортивного комплекса (аквапарк, крытый и открытый катки).

При этом предоставление земельного участка ФИО1 в аренду было обусловлено его использованием в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации указанных объектов.

По соглашению от 15.01.2018 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Вольная» с целью использования указанного участка в этих же целях.

Поскольку земельный участок предоставлен арендатору без проведения торгов, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «среднеэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения видов использования, территориальная зона – Жс. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом для предоставления земельных участков для жилищного строительства, недопустимо.

Суд отмечает, что в рамках дела № А26-8699/2020 ООО «Вольная» оспаривало приказ администрации от 04.09.2020 № 91 об отмене разрешения на строительство № 10-RU10301000-1047/2018, согласно которому была разрешена реконструкция нежилого здания по ул. Вольной, д. 19 (крытый ледовый каток площадью 346,6 кв. м) и четырех спортивных площадок (общей площадью 1382 кв. м) под среднеэтажный жилой дом со встроенными помещениями торгового, бытового и общественного назначения (площадью 1100,9 кв. м).

При рассмотрении указанного дела суд установил, что земельный участок, используемый ООО «Вольная» по договору аренды № 31/01 от 01.08.2016, изначально был предоставлен ООО «Дворец спорта» по процедуре ранее действовавшей статьи 30 ЗК РФ - с предварительным согласованием места размещения объекта (без проведения торгов), а в последующем - ФИО1 на основании пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ (без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, собственникам зданий).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 03.02.2021 по делу № А26-8699/2020 в удовлетворении заявления отказано, суд сделал вывод, что ООО «Вольная» получило право использования земельного участка по указанному в договоре № 31/01 назначению и изменение цели использования публичного земельного участка путем выдачи спорного разрешения на реконструкцию объекта недвижимости, которым по существу разрешено строительство многоквартирного жилого дома, привело к нарушению процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры проведения торгов.

Принимая во внимание установленные в рамках дела № А26-8699/2020 обстоятельства, в контексте настоящего спора фактически после изменения вида разрешенного использования земельного участка предыдущим арендатором действия нового арендатора были направлены на осуществление строительства многоквартирного жилого дома на участке, то есть на изменение цели использования земельного участка, установленной договором, - эксплуатация расположенных на нем объектов.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13).

Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае ФИО1 был не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, а кадастровый орган – вносить изменения в единый государственный реестр недвижимости в части разрешенного использования земельного участка на основании заявления арендатора.

Ссылку ответчиков на Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденные решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 № 26/38-771, в редакции решения Петрозаводского городского Совета от 10.09.2013 № 27/21-311, которая предусматривала, что спорный земельный участок расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, суд отклоняет, поскольку указанное обстоятельство не влияет на процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства объектов недвижимости.

Более того, решением Верховного Суда Республики Карелия от 07.04.2021 и апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 07.07.2021 признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда пункт 1 решения Петрозаводского городского Совета от 10.09.2013 № 27/21-311 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах Петрозаводского городского округа» в части изменения рекреационной зоны многофункциональных спортивных и общественных сооружений (Рсо) и природно-рекреационной зоны (Рпр) на зону застройки среднеэтажными жилыми домами (Жс) для спорного участка.

Как разъяснено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, то есть нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Согласно абзацу 2 статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

Довод ответчика ФИО1 о пропуске истцом установленного пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общего срока исковой давности суд отклоняет по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

И реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 не усматривается, что обращаясь с заявлением о государственном кадастровом учете изменений вида разрешенного использования земельного участка, арендатор ФИО1 согласовывал подачу заявления с арендодателем. Довод министерства о том, что обращение в регистрирующий орган не было с ним согласовано, ответчик не опровергнул.

Согласно пояснениям истца, об изменении вида разрешенного использования земельного участка министерству стало известно после получения представления прокуратуры Республики Карелия, которое было выдано 14.08.2020.

Доказательства, свидетельствующие о том, что истец узнал либо должен был узнать о данном обстоятельстве ранее указанной даты, в материалы дела не представлены, исковое заявление поступило в суд 30.04.2021, следовательно, общий срок исковой давности истцом не пропущен.

Суд также отклоняет довод ФГБУ «ФКП Росреестра» о пропуске истцом трехмесячного срока на обжалование, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ, учитывая, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота, поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

При таких обстоятельствах, поскольку предъявленный министерством иск направлен на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, что соответствует статье 12 ГК РФ, предъявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным изменение вида разрешенного использования с «для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс)» на «среднеэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения видов использования, территориальная зона – Жс. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами» в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 10:01:0000000:60.

Восстановить положение, существовавшее до нарушения права, а именно: внести в единый государственный реестр недвижимости сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 10:01:0000000:60 – вид разрешенного использования «для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс)», в соответствии с договором аренды земельного участка № 31/01 от 01.08.2016.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья


Ильющенко О.В.