Решение от 11 июля 2024 г. по делу № А21-11512/2023

Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-11512/2023
г. Калининград
11

июля

2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 03.07.2024.

Полный текст решения изготовлен 11.07.2024.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Оксенчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Балтийская Бригантина» (ОГРН <***>; 236029, <...>)

к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>; 236040, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды муниципального имущества,


при участии:

от истца: ФИО1. доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;



установил:

08.08.2016 по результатам открытого аукциона между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества - сооружения № 6560.

По условиям п. 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сооружение водного транспорта: причал № 7 протяженностью 56 м, площадью 244,7 кв.м., кадастровый номер: 39:15:140201:67110 по адресу: <...> для использования под пассажирские причалы.

Срок аренды установлен п. 2.1 договора и составляет 7 лет с даты передачи причалов арендатору по акту приема-передачи.

По условиям п. 4.1 договора ежегодная арендная плата составляет 17 299 рублей, в том числе НДС 2 638,89 руб.

08.08.2016 сторонами подписан акт приема-передачи сооружения водного транспорта - причала 7.

Таким образом, срок аренды по договору № 6560 от 08.08.2016 истек 07.08.2023.

Письмом от 08.08.2023 исх. № и-КМИ-05/25403 комитет направил обществу подписанный договор аренды № 6665 от 08.08.2023 муниципального имущества - сооружения.

Не согласившись с пунктами указанного договора в части арендных платежей и срока аренды, 10.08.2023 общество представило в комитет протокол разногласий, в котором просило изложить спорные положения в следующей редакции:

- «2.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия Договора применяются к правоотношениям Сторон с 08.08.2023. Срок аренды Объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028»;

- «4.1. Ежегодная арендная плата за переданный по настоящем Договору Объект устанавливается на основании отчета об оценке рыночно величины арендной платы за пользование объектом недвижимости: Сооружение водного транспорта (причал №7), площадью 244,7 кв.м., кадастровый номер 39:15:140201:67, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская.

Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается Арендатором дополнительно в Управление Федерального казначейства по месту налогового учета.

Арендная плата за Объект, не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен».

В сопроводительном письме к протоколу разногласий от 10.08.2023 общество не согласилось с оценкой рыночной величины арендной платы, приведенной в отчетах, выполненных ООО «Деловой центр «Сова», поскольку она является завышенной и указало, что обществом заключен договор об оценке рыночной величины арендной платы за пользование объектом недвижимости (причалом №7), и соответствующий отчет будет предоставлен сразу после его изготовления.

В письме от 18.09.2023 комитет сообщил, что предложенная арендатором редакция п. 2.1 договора отклонена, поскольку согласно п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее, чем три года.

Положения п. 4.1 договора в редакции общества также были отклонены комитетом со ссылкой на положения ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочно деятельности в Российской Федерации», согласно которой проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

06.09.2023 общество получило отчет № 197-08/23 об определении рыночной величины арендной платы за право пользования причалами № 4,5,7 набережной в районе центра «Рыбная деревня» в городе Калининграде, выполненный ООО «Декорум», согласно которому рыночная стоимость права пользования сооружениям водного транспорта (величина годовой арендной платы) на 01.09.2023 составляет 247 200 рублей за причал № 7.

06.09.2023 общество направило в комитет указанный отчет и протокол разногласий, в котором просило изложить спорные положения в следующей редакции:

- «2.1. Договор вступает в силу с момента его государственно регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия Договора применяются к правоотношениям Сторон с 08.08.2023. Срок аренды Объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028»;

- «4.1. Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему Договору Объект устанавливается на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы за пользование объектом недвижимости: Сооружение водного транспорта (причал №7), площадью 244,7 кв.м., кадастровый номер: 39:15:140201:67, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, выполненного ООО «Декорум», и составляет 247 200 (Двести сорок семь тысяч двести) рублей, включая НДС (20%). Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается Арендатором дополнительно в Управление Федерального казначейства по месту налогового учета. Арендная плата за Объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен».

В письме от 12.09.2023 комитет потребовал в срок до 18.09.2023 сдать причал по акту приема-передачи, указав, что договор № 6560 от 08.08.2016 прекратил свое действие 07.08.2023, а договор аренды № 6665 от 08.08.2023 не заключен.

Указанные обстоятельства послужили обществу основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды муниципального имущества.

Комитет в отзыве на исковое заявление в удовлетворении иска просил отказать.

Определением суда от 02.02.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО РЦ «Эксперт-Оценка» ФИО3

Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости права пользования (величины годовой арендной платы) по состоянию на 07.08.2023 сооружения водного транспорта (причал № 7), площадью 244,7 кв.м, кадастровый номер 39:15:140201:67, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 201/04-2024Э, рыночная стоимость права пользования (величина годовой арендной платы) по состоянию на 07.08.2023 сооружения водного транспорта (причал № 7) площадью 244,7 кв.м, протяженностью 56 метров, кадастровый номер 39:15:140201:67, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, с учетом НДС составляет 520 725 руб.

В связи с этим 26.06.2024 общество уточнило требования и в окончательном виде просило суд урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора аренды № 6665 от 08.08.2023 муниципального имущества - сооружения, изложив спорные положения в следующей редакции:

- пункт 2.1: «2.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия Договора применяются к правоотношениям Сторон с 08.08.2023. Срок аренды Объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028»;

- пункт 4.1 «4.1. Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему Договору Объект устанавливается на основании Заключения эксперта №201/04-2024Э от 16.04.2024, выполненного ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», и составляет 520 725 (пятьсот двадцать тысяч семьсот двадцать пять) рублей, включая НДС (20%). Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается Арендатором дополнительно в Управление Федерального казначейства по месту налогового учета. Арендная плата за Объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен».

В отзыве на заключение эксперта комитет не согласился с определенной судебным экспертом величиной годовой арендной платы ввиду ее заниженности, так как согласно отчету ООО «Деловой центр «Сова» стоимость ежегодной арендной платы составился 1 089 000 руб. от 25.07.2023 № 445.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования и возражения.

Рассмотрев материал дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым уточненные требования общества удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено договором аренды.

Заключение договора аренды на новь срок по существу является заключением нового договора, поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (п. 32 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о. 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135 арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Доказательств наличия указанных обстоятельства в материалы дела не представлено.

Действительно, согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135 по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Однако из материалов дела следует, что общество 01.08.2016 включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства как микропредприятие.

Между тем, отношения, возникающие между юридическими лицами, физическими лицами, органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в сфере развития малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 209, который также определяет виды и формы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 указанного Закона федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), с ежегодным до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом. Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в случаях, указанных в подпунктах 6, 8 и 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Спорный объект включен в Перечень муниципального имущества городского округа «Город Калининград», в том числе земельных участков (за исключением земельных участков, предназначенных для ведения личного, подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства), свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренного ч. 4 ст. 18 Закона № 209, по состоянию на 04.05.2023, что не оспорено и не опровергнуто комитетом.

В соответствии с п. 4.3 ст. 18 закона № 209 («Имущественная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства») срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в перечни, указанные в ч. 4 настоящей статьи, должен составлять не менее чем пять лет. Срок договора может быть уменьшен на основании поданного до заключения такого договора заявления лица, приобретающего права владения и (или) пользования.

Указанного выше заявления от общества в комитет не поступало.

Следовательно, общество имеет право на заключение договора аренды спорного сооружения на 5 лет с 08.08.2023 по 07.08.2028.

Пунктом 4.3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «О отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что, если при заключении договор аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135 преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливаете судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Согласно результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость права пользования (величина годовой арендной платы) по состоянию на 07.08.2023 (день окончания срока действия предыдущего договора аренды № 6560) составила 520 725 с учетом НДС.

Проанализировав заключение эксперта с точки зрения соответствия процессуальным критериям, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта является полным, обоснованным и достоверным, экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы; по форме и содержанию заключение соответствует требованиям ст. 85 и 86 АПК РФ. Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неясности в заключении не установлено. При подготовке экспертного заключения были использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела; ответ на поставленный вопрос изложен четко и однозначно. Каких-либо противоречий, существенных недостатков в заключении эксперта не содержится. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, в материалы дела не представлены.

При изложенных обстоятельствах требования общества подлежат удовлетворению.

Понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и по судебной экспертизе в сумме 25 000 руб. подлежат возмещению комитетом в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Балтийская Бригантина» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» и обществом с ограниченной ответственностью «Балтийская Бригантина» при заключении Договора аренды № 6665 от 08.08.2023 муниципального имущества – сооружения, изложив спорные положения в следующей редакции:

- пункт 2.1: «2.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия Договора применяются к правоотношениям Сторон с 08.08.2023. Срок аренды Объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028»;

- пункт 4.1: «4.1. Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему Договору Объект устанавливается на основании Заключения эксперта № 201/04-2024Э от 16.04.2024, выполненного ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», и составляет 520 725 (пятьсот двадцать тысяч семьсот двадцать пять) рублей, включая НДС (20%). Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается Арендатором дополнительно в управление Федерального казначейства по месту налогового учета. Арендная плата за Объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен».

Взыскать с Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтийская Бригантина»:

- 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины,

- 25 000 руб. в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья С.А. Зинченко