Решение от 5 марта 2025 г. по делу № А60-74439/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-74439/2024
06 марта 2025 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 06 марта 2025 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой,  при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н.Фроловой помощником судьи Е.А.Мальцевой, рассмотрел в предварительном судебном заседании дело №А60-74439/2024 по иску Заместителя прокурора Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах Туринского муниципального округа в лице Администрации Туринского городского округа к Комитету по управлению имуществом Администрации Туринского муниципального округа (ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью "АГРОФИРМА КОРКИНСКАЯ" (ИНН <***>; 6676001198, ОГРН <***>) о признание недействительным договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 04.05.2024г.

от ответчиков: ФИО2, директор, ФИО3 доверенность от 10.01.2023г.(ООО"Агрофирма Коркинская"), ФИО4 доверенность от 20.01.2025г.(Администрация)

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчикам с требованиями:

-признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 14.06.2024 № 79ю/24, заключенный Комитетом по управлению имуществом администрации Туринского городского округа и ООО «Агрофирма Коркинская» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:30:0103004:870;

-применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Агрофирма Коркинская» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Туринского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:30:0103004:870, а Комитет по управлению имуществом администрации Туринского городского округа вернуть ООО «Агрофирма Коркинская» денежные средства в размере 5960,52 руб.

Ответчики представили отзыв.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд 

установил:

14.06.2024г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Туринского городского округа (продавец) и ООО «Агрофирма «Коркинская» (покупатель, агрофирма) заключен договор купли-продажи № 79ю/24, по условиям которого агрофирма в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка (подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ) приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером 66:30:0103004:870 площадью 33 004 кв. м по цене 5 960 руб. 52 коп.

На спорном земельном участке находится здание общей площадью 3 867,2 кв. м, которое приобретено агрофирмой по договору купли-продажи от 25.03.2024г. № 1, переход права зарегистрирован 24.04.2024г.

Заместителя прокурора Свердловской области обратился в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности, ссылаясь на нарушение при совершении сделки публичных интересов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу части 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

Таким образом, право требовать признания указанных сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов.

При этом в обращении должно быть указано, в чем заключается нарушение публичных интересов или прав и (или) законных интересов других лиц, послужившее основанием для обращения в арбитражный суд (часть 3 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Процедура предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлена статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, которая включает в себя подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С учетом положений указанных норм и сложившейся практики их применения суду необходимо проверить, отвечает ли земельный участок, выкупленный агрофирмой, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего агрофирме, в том числе в отношении площади такого участка (ст. 39.20 ЗК РФ). В том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого агрофирмой может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность (п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).").

При рассмотрении дела судом установлено, что агрофирме принадлежит на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером 66:30:0103004:868 площадью 3 867,2 кв.м, для которого сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 66:30:0103004:870.

Объект недвижимости агрофирмы представляет собой здание товарно-молочной фермы и  используется по прямому назначению, что подтверждается отчетом о движении скота от 29.01.2025г.

Наличие в собственности объекта недвижимости предоставляет агрофирме право на выкуп земельного участка и данное обстоятельство не оспаривается.

Вместе с тем, ответчиками (продавцом и покупателем) не приведено обоснования формирования под зданием площадью 3 867,2 кв.м земельного участка площадью 33  004 кв.м, который в 8 раз превышает площадь объекта недвижимости.

Ссылку агрофирмы на формирование земельного участка в целях эксплуатации фермы с учетом площади для выгула КРС, технологических проездов и подъездов к зданию, стоянки спецтехники, содержания телят, хранения подстилочного материала (опил) и сухих кормов (сено, солома), размещения силосных траншей (основная кормовая база), санитарно-защитной зоны в соответствии с Методическими рекомендациями по технологическому проектированию ферм и комплексов крупного рогатого скота РД-АП 1.10.01.01-18, приказом Минсельхоза России от 21.10.2020 N 622 "Об утверждении Ветеринарных правил содержания крупного рогатого скота в целях его воспроизводства, выращивания и реализации", суд отклоняет, поскольку исходя из схемы земельного участка, на земельном участке отсутствует планировка и объекты подсобного и вспомогательного назначения.

На спорном земельном участке располагаются фактически здание фермы и подъездные пути, а также площадки в непосредственной близости от здания фермы, которые могут использоваться как для разворотов и стоянки спецтехники, так и для хранения опила (подстилки) и размещения кормов. Выгульная площадка, силосные траншеи, индивидуальные домики (клетки) для содержания телят на открытых площадках отсутствуют.

Как пояснили представители ответчиков в судебном заседании часть спорного земельного участка занята болотом, что исключает возможность вовлечения части земельного в оборот для организации деятельности товарно-молочной фермы.

Из изложенного следует, что агрофирмой в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность приобретен земельный участок, который не предназначен для размещения и эксплуатации объекта недвижимости.

Как указано выше, земельный участок по общему правилу приобретается на торгах, следовательно, при отчуждении из государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 66:30:0103004:870 нарушена публичная процедура предоставления земли в собственность.

При указанных обстоятельствах требование о признании сделки недействительной подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Для договоров такое предположение правомерно при наличии следующих условий: отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

Признавая за агрофирмой право на выкуп земельного участка под зданием фермы, суд не усматривает оснований для признания сделки недействительной в части, поскольку в этом случае будет отсутствовать предмет договора, основными характеристиками которого являются границы, обозначенные координатами и площадь. Существующий земельный участок может быть вовлечен в гражданский оборот иным способом, например, предоставлен в аренду сельскохозяйственной организации (пп. 12 п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета (ст. 110 АПК РФ).   

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 14.06.2024г. №79ю/24.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "АГРОФИРМА КОРКИНСКАЯ" (ИНН <***>; 6676001198, ОГРН <***>) в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Туринского муниципального округа (ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 66:30:0103004:870.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Туринского муниципального округа (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АГРОФИРМА КОРКИНСКАЯ" (ИНН <***>; 6676001198, ОГРН <***>) 5 960 руб. 52 коп. долга.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Туринского муниципального округа (ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью "АГРОФИРМА КОРКИНСКАЯ" (ИНН <***>; 6676001198, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета по 5 000 руб. государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья                                                                                  С.Ю. Григорьева