Решение от 21 сентября 2018 г. по делу № А56-73595/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-73595/2018
21 сентября 2018 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2018 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: закрытое акционерное общество «Санкт-Петербургская консультационная компания» (адрес: Россия, 191180, Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, дом 98, литера А, пом.10-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Норманн ЛО» (адрес: Россия, 188643, <...>, помещение 1Н, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности, пеней и обращении взыскания,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 11.07.2018,

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 16.02.2018,



установил:

Закрытое акционерное общество «Санкт-Петербургская консультационная компания» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Норманн ЛО» (далее – ответчик) о взыскании 53 473 750 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2016 № 21/12-2015, пеней, начисленных на сумму взысканной задолженности в размере 53 473 750 руб., исходя из ставки 0,03% за каждый день просрочки, начиная с 01.06.2018 по день фактического исполнения обязательства, обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирных среднеэтажных жилых домов от 5 до 8 этажей включительно, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе деревни Разметелево, общая площадь участка 29 750 кв.м, кадастровый номер 47:07:1014008:102.

В настоящем судебном заседании истец поддержал исковые требования, а ответчик против иска возражал.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора № 21/12-2015 купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2016 истец продал, а ответчик купил и обязался оплатить недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирных среднеэтажных жилых домов от 5 до 8 этажей включительно, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе дер. Разметелево, общая площадь участка 29 750 кв.м, кадастровый номер 47:07:1014008:102;

- аптека, назначение: нежилое, общая площадь 151,7 кв.м, инв. № СМ6399, лит. Б, б, адрес объекта: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Разметелево, кадастровый (условный) номер: 47-47-12/018/2011-358;

- лагерь трудового отдыха, назначение: нежилое, общая площадь 2112,4 кв.м, инв. № СМ6399, лит. А, адрес объекта: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Разметелено, кадастровый (условный) номер: 47-47-12/018/2011-359.

Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком 30.06.2016.

В соответствии со статьями 334.1, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в связи с рассрочкой оплаты цены недвижимого имущества одновременно зарегистрирован залог (ипотека) недвижимого имущества в силу закона.

Недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 29.03.2016.

Цена недвижимого имущества составляет 110 000 000 руб.

Порядок оплаты цены недвижимого имущества определен разделом 5 договора купли-продажи и состоит из двух платежей, обязательства по первому платежу в размере 46 526 250,00 руб. выполнены ответчиком в полном объеме.

Обязательства по второму платежу в размере 53 473 750 руб. должны были быть исполнены ответчиком путем передачи истцу квартир в жилом доме, построенном ответчиком на земельном участке, полученном по договору, не позднее 31.05.2018.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик свои обязательства по договору не выполнил, строительство жилого дома на земельном участке не ведется, квартиры не возводятся, что очевидно свидетельствует о нарушении покупателем сроков оплаты полной цены договора, в связи с чем истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по договору купли-продажи.

Ссылаясь на то, что претензия оставлена без ответа, оплата цены недвижимого имущества не осуществлена, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, а в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу пунктов 1, 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно условиям заключенного сторонами договора (пункты 3.1.1, 5.2) оплата земельного участка осуществляется в рассрочку.

Учитывая, что договором не установлено иное, в отношении земельного участка возник залог в силу закона, о чем в ЕГРН сделана запись № 47-47/012-47/012/018/2016-4430/1 от 30.06.2016.

Вопреки доводам ответчика, данный залог обеспечивает обязательства не по выплате первых трех платежей (пункт 5.2.2 договора), а по оплате всей цены договора.

В пункте 5.2.3 договора стороны согласовали, что оставшаяся часть цены договора оплачивается квартирами в построенном на продаваемом земельном участке жилом доме. При этом стороны определили, что перечень квартир, передаваемых в счет цены земельного участка, направляется ответчиком истцу и должен быть согласован сторонами до начала строительства жилого дома.

Материалами дела подтверждается, что ответчик такой список квартир истцу не направил, строительство жилого дома, квартиры в котором подлежали передаче истцу, не начал, в силу чего у ответчика не возникло обязательство по оплате цены договора в натуре.

Учитывая, что ответчик не уплатил всю цену договора, а земельный участок ответчику передан и право собственности на него за ответчиком зарегистрировано, истец в соответствии со статьей 454 ГК РФ вправе требовать уплаты оставшейся части цены договора.

Доводы ответчика о том, что обязательство ответчика по оплате всей цены договора является встречным к обязательствам истца, судом отклоняются.

Согласно пункту 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Исполнение ответчиком обязательств по оплате цены договора не ставится в зависимость от выполнения истцом обязательств по демонтажу зданий. Демонтаж зданий (пункт 3.1.4 договора) является встречным по отношению к внесению ответчиком первых платежей в счет цены договора. При этом внесение оставшейся суммы сторонами не ставится в зависимость от каких-либо обязательств сторон.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 328 ГК РФ сторона встречного обязательства лишается права требования по суду, если она такое обязательство не выполнила.

Истец обязательства по демонтажу зданий выполнил, объекты демонтированы до обращения истца в суд. Ответчик о приостановлении выполнения своих обязательств об оплате цены договора истца не уведомлял, в связи с чем истец не лишен права требовать с ответчика уплаты полной цены договора.

При этом задержка со сносом произошла по вине самого ответчика, так как решение о сносе принято им только в декабре 2017 года, после чего истец заключил договор о предоставлении необходимого оборудования и осуществил снос зданий.

Доводы ответчика о препятствиях к использованию земельного участка являются недоказанными.

В силу статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 6.2 договора купли-продажи в случае нарушения ответчиком срока оплаты цены недвижимого имущества уплачиваются пени в размере 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что обстоятельства допущенных ответчиком нарушений принятых на себя обязательств подтверждаются материалами дела, требования истца о взыскании с ответчика пеней, начисленных в размере 0,03% за каждый день просрочки, исходя из суммы долга 53 473 750 руб., начиная с 01.06.2018, подлежат удовлетворению.

В силу статей 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на пего взыскания.

Статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества па публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с представленным истцом заключением специалиста № 118 от 29.05.2018 рыночная стоимость земельного участка составляет 137 152 000 руб. 80 процентов от указанной суммы составляет 109 721 600 руб.

В этой связи суд полагает, что начальная продажная цена земельного участка подлежит установлению в размере 80% от его рыночной стоимости, а именно в размере 109 721 600 руб.

При принятии искового заявления к производству истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, в связи с удовлетворением исковых требований государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Норманн ЛО» в пользу закрытого акционерного общества «Санкт-Петербургская консультационная компания» 53 473 750 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2016 № 21/12-2015, пени, начисленные на сумму взысканной задолженности в размере 53 473 750 руб., исходя из ставки 0,03% за каждый день просрочки, начиная с 01.06.2018 по день фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирных среднеэтажных жилых домов от 5 до 8 этажей включительно, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе деревни Разметелево, общая площадь участка 29 750 кв.м, кадастровый номер 47:07:1014008:102.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 109 721 600 руб., способ продажи – на торгах.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Норманн ЛО» в доход федерального бюджета 206 000 руб. государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Галенкина К.В.