Решение от 30 мая 2018 г. по делу № А54-914/2018

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А54-914/2018
г. Рязань
30 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2018 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Ушаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дубрава" (ОГРН <***>; г.Рязань)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (<...>; ОГРН <***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора

- Управления образования и молодежной политики Администрацию города Рязани (390000, <...>),

ФИО2 (г. Рязань),

ФИО2 действующей в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО3 (г. Рязань),

о признании недействительным отказа в государственной регистрации


от заявителя: ФИО4 - представитель по доверенности от 13.04.2017, личность установлена по предъявленному паспорту;

от ответчика: ФИО5 - представитель по доверенности №10/3501 от 21.06.2016, личность установлена по предъявленному служебному удостоверению;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Дубрава" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области №62/001/214/2017-325 от 18.12.2017 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области устранить нарушение прав ООО "Дубрава" путем прекращения регистрационной записи в отношении договора участия в долевом строительстве №18 в отношении объекта долевого строительства: квартира, номер этажа 3, номер объекта: 18, проектная (планируемая) площадь: 69,57 кв.м., местоположение: <...> (1 секция).

Ответчик требование не признает.

Как следует из материалов дела 24.12.2014 между заявителем (ООО «Дубрава», в интересах которого действовал агент - ООО "ГК "Светлый") и ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО3, заключен договор участия в долевом строительстве №18 (л.д.14).

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №18 от 24.12.2014 был зарегистрирован 26.01.2015 за регистрационным номером №62-62/001-62/001/041/2615-272/1.

По условиям п.3.2.1указанного Договора, цена договора уплачивается в два этапа: 1 этап до 30 января 2015, второй этап - до 24.12.2015.

По условиям п.11.5 договора просрочка платежа более 3 месяцев является основанием для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, договор считается расторгнутым со дня направления участнику уведомления об отказе.

Поскольку в согласованные договором сроки денежные средства не поступили, 18.05.2017 Общество направило в адрес ФИО3 и ее несовершеннолетней дочери предупреждение с описью вложения об оплате цены договора от 24.12.2014 №18 в течение 30 дней с момента получения предупреждения и о последствиях неисполнения обязательств по договору. (л.д.19).

Согласно квитанции №11974 от 19.05.2017 (почтовый идентификатор №39000010119749) и отчету об отслеживании корреспонденции (л.д.22) отправление возвращено обратно из-за истечения срока хранения.

Требование об уплате цены договора участником не исполнено в срок, в связи с чем 04.09.2017 Обществом в адрес участника было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 24.12.2014 №18 (л.д.25).

Согласно квитанции №24019 от 06.09.2017 (почтовый идентификатор №39000013240198) и отчету об отслеживании корреспонденции (л.д.27) отправление возвращено обратно из-за истечения срока хранения (л.д.27).

Как указывает Общество, с учетом норм ч. 4 ст. 5, ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ, в связи с просрочкой участниками долевого строительства внесения платежа по договору в течение более чем трех месяцев, договор считается расторгнутым со дня направления уведомления, т.е. с 06.09.2017.

06.09.2017 Общество обратилось в Государственное бюджетное учреждение Рязанской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области» с заявлением (входящий № 62-1-62/001/214/2017) о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: квартира строительный номер 18 (1 секция) расчетной площадью 69,57 кв.м. на 3 этаже многоэтажного жилого дома №3, расположенного по строительному адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0110006:47 (л.д.46).

По результатам правовой экспертизы Управление уведомлением от 18.09.2017 №62/001/214/2017-325 (л.д.67) приостановило государственную регистрацию в соответствии с п.1 ч.1 ст.26 Закона о регистрации.

Уведомлением от 18.12.2017 №62/001/214/2017-325 (л.д.12) Управление отказало обществу в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В качестве основания для отказа в регистрации расторжения договора указано непредставление документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с агентским договором от 15.12.2014 №11-Д (л.д.23) по сделкам, совершенным Агентом (ООО "ГК "Светлый") с участниками долевого строительства от имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным Принципал (ООО "Дубрава").

Считая отказ в регистрации незаконным общество "Дубрава" обратилось суд с заявлением о признании отказа недействительным.

Оценив материалы дела, доводы сторон, суд пришел к выводу, что заявление подлежит удовлетворению.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изменение или расторжение договора на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию, с 01.01.2017 установлены Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Государственная регистрация прав в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ проводится на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 2 настоящей статьи (статья 14 Закона N 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5статьи 18 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 указанного закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Однако уведомлением от 18.09.2017 №62/001/214/2017-325 (л.д.67) Управлением приостановлена государственная регистрация в соответствии с п.1 ч.1 ст.26 Закона о регистрации, согласно которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

Иных оснований для приостановления регистрации, в том числе необходимости представления согласия органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве, уведомление от 18.09.2017 не содержит.

В уведомлении от 18.12.2017 №62/001/214/2017-325 (л.д.12) в качестве основания для отказа в регистрации расторжения договора указано непредставление документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве.

В связи с этим суд приходит к выводу о различных основаниях указанных Управлением в уведомлении о приостановлении регистрации и уведомлении об отказе в регистрации, что свидетельствует о незаконности ссылки на статью 27 Федерального закона N 218-ФЗ как на основание отказа в регистрации.

Согласно части 8 статьи 48 Федерального закона N 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре.

Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона, согласно частям 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа; систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

В силу части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора долевого строительства договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Основанием для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в настоящем споре послужило непредставление в управление документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве.

На основании приведенных норм права, суд пришел к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.12.2014 №18, поскольку представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям части 8 статьи 48 Федерального закона №218-ФЗ.

Довод Управления о необходимости представления Застройщиком согласия органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве, поскольку участником сделки является несовершеннолетний, суд считает необоснованным, поскольку право на имущество у несовершеннолетней ФИО3 из неисполненного и расторгнутого договора не возникло.

Расторжение договора при одностороннем отказе застройщика от его исполнения в связи с тем, что оплата участником долевого строительства в установленном размере не произведена, не подпадает ни под один из случаев, указанных в части 1 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

В данном случае не происходит отчуждения имущества несовершеннолетнего, так как этого имущества не существует. Право требования по договору участия в долевом строительстве у участника не возникло, так как оплата цены долевого строительства в сроки предусмотренные договором не произведена.

Заявитель не является опекуном, попечителем либо законным представителем несовершеннолетней ФИО3, соответственно, не обязан обращаться в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на расторжение указанного договора.

Обязанность по предоставлению данного документа для регистрации Федеральным законом N 218-ФЗ не предусмотрена.

Соответственно положения статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы.

В связи с изложенным, отказ в регистрации расторжения договора подлежит признанию недействительным.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-6200, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.06.2017 по делу N А60-5888/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.01.2017 по делу N А32-21346/2016,

постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 28.02.2018 по делу А54-6259/2016, от 23.05.2018 по делу №А54-4745/2017.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные заявителем судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. относятся на Управление.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности от 18.12.2017 №62/001/214/2017-325, принятый Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, проверенный на соответствие положениям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать недействительным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Дубрава" (ОГРН <***>; г.Рязань) путем государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.12.2014 №18 в отношении объекта долевого строительства: квартира строительный номер 18 (1 секция) расчетной площадью 69,57 кв.м. на 3 этаже многоэтажного жилого дома №3, расположенного по строительному адресу: <...>.

2. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (<...>; ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дубрава" (ОГРН <***>; г.Рязань) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.



Судья И.А. Ушакова