Решение от 3 августа 2025 г. по делу № А56-88673/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-88673/2024
04 августа 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ЛСР» (адрес: Россия 190031, Санкт-Петербург, ул. Казанская, д.36, литера Б, пом/каб 10-Н (3)/112, ОГРН: <***>);

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного текстильщика, д.10-12, ОГРН: <***>);

третье лицо: гаражно-строительный кооператив «Октябрьская набережная» (ОГРН <***>);

о признании незаконным отказа в совершении регистрационных действий,

при участии:

- от заявителя: ФИО1 (доверенность от 28.12.2024),

- от заинтересованного лица: ФИО2 (доверенность от 08.10.2024), ФИО3 (доверенность от 25.12.2024),

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСР» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным уведомления Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) от 08.11..2024 №КУВД-001/2024-34237516/7; а также требованием об обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию договора №1/ГМК/ОН/Г4.1 участия в долевом строительстве от 25.07.2024.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Гаражно-строительный кооператив «Октябрьская набережная».

Производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу решения по делу №А56-66040/2024.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по делу устранены, определением от 20.05.2025 суд возобновил производство по делу.

Третье лицо, извещенное о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечило, ранее направило отзыв на заявление, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования.

Росреестр возражал относительно признания незаконными его действий, ссылаясь на несоответствие представленного договора строительной документации.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

30.07.2024 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением №КУВД-001/2024-34237516 о государственной регистрации договора №1/ГСК/ОН/Г4.1 участия в долевом строительстве от 25.07.2024, заключенного с ГСК «Октябрьская набережная» в качестве участника долевого строительства.

Как указано в пункте 1.2 договора Застройщик (Общество) осуществляет строительство многоквартирного дома (домов) со встроенными помещениями, гаражами (автостоянками), Гараж (автостоянка) корпус 4.1. 10 этап строительства на основании разрешения на строительство №78-012-0498-2022 от 22.06.2022 г., выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Строительство Объекта осуществляется на земельном участке, площадью 130 102 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0635101:3959 (далее по тексту - Земельный участок) по следующему адресу: <...>.

В соответствии с разделом 2 Договора Застройщик обязуется в срок, определенный в пункте 1.4. Договора, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на Земельном участке, указанном в п. 1.2. Договора, Объект строительства и, после получения разрешения на ввод Объекта строительства в эксплуатацию, передать Участнику долевого строительства Нежилое помещение, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять в установленный Договором срок Нежилое помещение по акту приема-передачи.

Нежилое помещение, подлежащее передаче Участнику долевого строительства в соответствии с Договором, имеет следующие проектные характеристики:

Наличие и площадь частей Нежилого помещения (кв.м.)

Условный номер нежилого помещения

Номер подъезда

Этаж

Общая площадь нежилого помещения (кв.м.)

Строительные оси

716,6 (Автостоянка)+14.3 (Лестничная клетка)+14,3 (Лестничная клетка)+29,1 (Помещение уборочной техники)

1-н

1
1

774,3

7-27

1426,7(Автостоянка)+7,4 (Помещение охраны)+2,8 (Санузел охраны)+12,9 (Помещение уборочной техники)+32,3 (Лифтовой холл)+14,3 (Лестничная клетка)+14,3 (Лестничная клетка)+1518,4 (Автостоянка)+30,1 (Лифтовой холл)+14,3 (Лестничная клетка)+14,3 (Лестничная клетка)+1517,4 (Автостоянка)+30,1 (Лифтовой холл)+14,3 (Лестничная клетка)+14,3 (Лестничная клетка)+1522,1 (Автостоянка)+28,3 (Лифтовой холл)+14,3 (Лестничная клетка)+14,3 (Лестничная клетка)+1517,4 (Автостоянка)+28,3(Лифтовой холл)+14,3(Лестничная клетка)+14,3 (Лестничная клетка)+ 1514,8(Автостоянка)+28,7 (Лифтовой холл)+14,3(Лестничная клетка)+14,3(Лестничная клетка)+ 1522,1 (Автостоянка)+18,8(Лифтово й холл)+14,3 (Лестничная клетка )+14,3(Лестничная клетка)+1513,7 (Автостоянка)+ 18,8 (Лифтовой холл)+14,3 (Лестничная клетка)+ 14,3(Лестничная клетка)+ 782,1 (Автостоянка)+18,8(Лифтовой холл)+14,3(Лестничная клетка)+14,3(Лестничная клетка)

2-н

1
2-10

13349,4

1-32; 32-1

Одновременно с Нежилым помещением подлежат передаче помещения вспомогательного характера, относящиеся к общему имуществу Объекта, и предназначенные для обслуживания Объекта: водомерный узел (29.7 кв.м.), электрощитовая (29.40 кв.м.).

Объект строительства, в котором расположено Нежилое помещение, имеет следующие проектные характеристики: назначение - нежилое, количество этажей - 10, общая площадь - 14 543,15 кв.м.

Уведомлением от 12 августа 2024 г. №КУВД-001/2024-24181565 Управление Росреестра приостановило действия по государственной регистрации договора до 08.11.2024, ссылаясь на то, что в соответствии с Разрешением № 78-012-0498-2022 от 22.06.2022 на строительство, выданным Обществу, объектом капитального строительства является гараж (автостоянка) корпус 4.1. 10 этап строительства, количество машино-мест - 446 шт.

Представленный договор участия в долевом строительстве от 25.06.2024 предусматривает в качестве объектов долевого строительства два нежилых помещения: Нежилое помещение на 1 этаже №1-Н, площадью 774.3 кв. м., оси 7-27 (в составе которого имеется Помещение хранения 19 автомобилей (1 этаж)); Нежилое помещение №2-Н, расположенноие на 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 этаже, площадью 13349,4 кв. м., оси 1-32/32-1 (в составе которого имеется Помещение хранения 427 автомобилей (2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 этажи).

С учетом выданного застройщику разрешения на строительство, предусматривающего создание именно машино-мест в количестве 446 штук в здании многоэтажной автостоянки, определение сторонами в качестве предмета договора участия в долевом строительстве нежилых помещений вместо предусмотренных разрешением на строительство машино-мест не согласуется с указанными выше нормами закона и противоречит принципам добросовестности и разумности в гражданских правоотношениях.

Уведомлением от 08.11.2024 Управление Росреестра отказало Обществу в совершении регистрационных действий.

Считая основания для приостановления в совершении регистрационных действий незаконными, Общество изначально обратилось в суд с заявлением об оспаривании уведомления от 12.08.202, а в последующем уточнило требования и просило признать недействительным уведомление об отказе в совершении регистрационных действий от 08.11.2024.

Оценив в соответствии с требованиями процессуального законодательства представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований заявителя ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных этим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона №128-ФЗ).

Судом установлено, что в рассматриваемом случае Обществом для государственной регистрации был представлен Договор участия в долевом строительстве от 25.07.2024 №1/ГСК/ОН/Г4.1, предметом которого являлись помещения автостоянки.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 части 4 той же статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ под объектом долевого строительства в названном Федеральном закона понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-местом признается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В качестве Объекта строительства по Договору указаны помещения 1-Н, площадью 774,3 кв.м., и помещение 2-Н, площадью 13 329,4 кв.м, которые включают в себя автостоянки, лестницы, места общего пользования. Одновременно с Нежилым помещением подлежат передаче помещения вспомогательного характера, относящиеся к общему имуществу Объекта, и предназначенные для его обслуживания: водомерный узел (29.7 кв.м.), электрощитовая (29.40 кв.м.).

Фактически помещения, являющиеся предметом договора, представляют собой все здание гаража, являющегося 10 этапом строительства, количество этажей - 10, общая площадь - 14 543,15 кв.м.

Однако, как указывает Управление Росреестра, в соответствии с Разрешением на строительство №78-012-0498-2022, в ходе реализации 10 этапа строительства Общество обязано было возвести Гараж с количеством машино-мест 446 штук, а не помещения, площадью 774,3 кв.м. и 13 329,4 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1.2.10 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, соблюдение установленного Правилами порядка землепользования и застройки в Санкт-Петербурге обеспечивается исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, в том числе, при выдаче разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно п. 3.8. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.04.2017 N° 257 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Санкт-Петербурга» при подготовке документации по планировке территории необходимо обеспечить местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта в пределах квартала 100% потребности жителей квартала. Количество мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, размещаемых в границах земельных участков, определяется в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Согласно п. 1.10.1 приложения № 7 Правил минимальное количество мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта в границах земельного участка (парковочных мест и (или) машино-мест) определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков и устанавливается согласно таблице 2 настоящего раздела для видов использования земельных участков, расположенных на территории всех территориальных зон.

01.01.2017 вступили в силу изменения в часть первую Гражданского кодекса РФ, внесенные Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которыми ст. 130 Гражданского кодекса РФ была дополнена абзацем, уточняющим правовой статус недвижимых вещей, и в частности относящим машино-места к отдельным самостоятельным объектам недвижимого имущества.

По смыслу указанных выше норм факт получения застройщиком разрешения на строительство обеспечивает не только возможность для застройщика осуществлять строительство объекта недвижимости, но и достижение необходимого в силу действующего законодательства РФ допустимого уровня обеспеченности населения Санкт-Петербурга местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта.

При выдаче разрешения на строительство 10 этапа строительства было реализовано требование документов территориального планирования Санкт-Петербурга о строительстве автостоянок для личного пользования при строительстве многоквартирных жилых домов, а именно установлено количество машино-мест, которые должны быть построены при возведении жилого комплекса.

Согласно форме разрешения на строительство, утвержденной приказом Министроя России от 19.02.2015 № 117/пр (приказ действовал на дату выдачи Обществу разрешения на строительство от 06.04.2018), в разрешении на строительство приводятся краткие проектные характеристики для строительства, а в графе «иные показатели» указываются дополнительные характеристики, необходимые для осуществления государственного кадастрового участка объекта капитального строительства.

В данном случае в разрешении на строительство в качестве наименования объекта указано: «Многоквартирный дом (дома) со встроенными помещениями, гаражи (автостоянки), объект дошкольного образования, объект начального и среднего общего образования. Гараж (автостоянка) корпус 4.1. 10 этап строительства. Общая площадь объекта указана в размере 14.543,15 кв.м., в графе «иные показатели» указана следующая характеристика объекта капитального строительства «Количество машино-мест - 446 шт.».

Следовательно, как обоснованно отметило Управление Росреестра, указание в договоре долевого строительства в качестве предмета договора помещения 1-Н, площадью 774,3 кв.м., помещения 2-Н, площадью 13 329,4 кв.м, а также помещений вспомогательного характера, не соответствует тому объекту, на который было выдано разрешение на строительство, что препятствует осуществлению регистрационных действий.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Управление Росреестра правомерно приостановило осуществление регистрационных действий, а в последующем отказало в их совершении, ввиду чего основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.