Решение от 6 декабря 2019 г. по делу № А07-18656/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-18656/2018
г. Уфа
06 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлено 06 декабря 2019 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р. М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Файрушиной Э.Р., рассмотрев дело по иску Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройСити» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 3 045 719 руб.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СтройСити»

к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату

о расторжении договора аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017 и взыскании 2 356 000 руб. неосновательного обогащения

Третьи лица:

1. Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан

2. Отдел строительства, транспорта и связи Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность № 10 от 07.12.2018, паспорт;

от ответчика – ФИО2, представитель, доверенность № 12 от 01.08.2018, паспорт;

от третьих лиц – не явились, извещены в порядке ст. ст. 121, 123 АПК РФ;


Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтройСити» о взыскании 3 045 719 руб.

Определением суда от 13.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан.

Согласно определению суда от 13.11.2018 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату о расторжении договора аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017 и взыскании 2 356 000 руб. неосновательного обогащения.

Определением суда от 28.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен отдел строительства, транспорта и связи Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017, против удовлетворения встречного иска возражал. Представитель ответчика по первоначальному иску против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на отсутствие инженерных коммуникаций на земельном участке, что исключает возможность его использования по назначению в сроки указанные в договоре аренды, встречные исковые требования поддержал в полном объеме. Представители третьих лиц по встречному иску против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Истец, ответчик, третьи лица не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав пояснения представителя первоначального истца (ответчика по встречному иску), представителя первоначального ответчика (истца по встречному иску), исследовав материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что в удовлетворении первоначального иска следует отказать, а встречный иск подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату опубликовано извещение (т.1 л.д. 73-80) о проведении торгов от 16.11.2016 № 161116/0673216/01, в соответствии с которым на аукцион, в числе прочего, выставлен лот № 1 на приобретение права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, Восточный жилой район, мкр. 6, д. 1, кадастровый номер 02:59:070317:423, площадью 13 387 кв. м, срок договора аренды 4 года 6 месяцев, задаток 2 356 000 руб., разрешенное использование: строительство 9-этажного 7-секционного жилого дома № 1 в МР-6 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Салават Республики Башкортостан, утвержденными решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 05.02.2016 г. № 3-54/638. Решение о проведении аукциона: постановление Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 14.11.2016 № 3137-п;

Ознакомившись с аукционной документацией, общество «СтройСти» платежным поручением № 1 от 14.12.2016 оплатило задаток по указанному лоту № 1 и подало заявку на участие в аукционе.

Протоколом об итогах аукциона № 8-з/2016 от 19.12.2016, представленным ответчиком в судебном заседании 04.12.2019 подтверждается, что аукцион по лоту № 1 признан несостоявшимся, так как в аукционе принял участие только один участник – ООО «СтройСити», аукционная комиссия предложила продавцу заключить договор аренды земельного участка по лоту № 1 с ООО «СтройСити» как с единственным принявшим участие в аукционе.

На основании результатов аукциона, Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель) и ООО «СтройСити» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017 (т.1 л.д. 15-28), в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:423, площадью 13 387 кв. м., сроком до 30.06.2021 года, с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка в целях строительства 9-этажного 7-секционного жилого дома № 1 в МР-6 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан. Согласно акту приема-передачи от 09.01.2017 года земельный участок передан арендодателем арендатору. Договор аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 22.02.2017 года, № записи регистрации 02:59:070317:423-02/115/2017-1.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» введена статья 3.3 в Федеральный закон от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан подписано соглашение от 24.12.2013 года о взаимодействии по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом (т.1 л.д. 30-32). По условиям соглашения для исполнения возложенных функций по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, в том числе земельными участками, до разграничения муниципальной собственностью на землю и земельными участками, полномочия по управлению и распоряжению которыми республиканскими законами переданы муниципальному образованию, Комитет наделяется полномочиями, в том числе осуществляет заключение договоров аренды; осуществляет контроль за платежами за пользование муниципальным имуществом, включая земельные участки до разграничения собственности на землю в пределах заключенных договоров; осуществляет учет и контроль за полнотой и своевременностью поступления в бюджет городского округа отдельных видов неналоговых доходов, администрирование этих доходов и организация взаимодействия с Управлением федерального казначейства по Республике Башкортостан; представляет интересы Администрации в организациях, собраниях кредиторов, судах общей юрисдикции, арбитражных судах по вопросам, определенным настоящим соглашением, в том числе по делам о несостоятельности (банкротстве).

Таким образом, с 24.12.2013 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Салавате осуществляет Комитет по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – КУС по г. Салавату), в связи с чем арендодателем по спорному договору с 24.12.2013 является Комитет по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату.

КУС по г. Салавату по договору аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017 произведено начисление арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.06.2018, а также договорная пеня за нарушения срока арендной платы. Указанные платежи ответчиком по первоначальному иску не оплачены в полном объеме.

Согласно представленному истцом расчету задолженность общества составляет 3 045 719 руб. 00 коп., в том числе задолженность по арендной плате 2 061 500 руб., пени в размере 984 219 руб. 00 коп.

Уведомлением № 72-27-93 от 25.05.2018 г. КУС по г. Салавату потребовал погасить задолженность по арендной плате и пени, которая оставлена ООО «СтройСити» без удовлетворения.

Невнесение обществом арендной платы в предусмотренные договором аренды сроки послужило основанием для обращения КУС по г. Салавату в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и договорной пени.

В целях осуществления проектирования, строительства на арендуемом земельном участке и получения разрешения на строительство общество «СтройСити» заключило с ООО «Сфера» договор от 10.01.2017 года № СФ-17-01 на проектирование 9-этажного 7-секционного жилого дома № 1 в МР-6 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан.

В ходе процесса проектирования многоквартирного жилого дома и сбора технических условий было обнаружено, что Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату в аукционной документации была указана недостоверная информация, касающаяся технических условий. Установлено, что в микрорайоне № 6 Восточного жилого района г. Салават РБ отсутствуют инженерные сети (водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения) к которым должен быть подключен создаваемый объект, а именно 9-этажный 7-секционный жилой дом, согласно аукционной документации по продаже права аренды земельного участка, что подтверждается следующими документами:

- техническими условиями на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения № 36-1726 от 18.07.2018 г. выданных МУП «Салаватводоканал» предусмотрено подключение сетей водоснабжения и водоотведения объекта строительства во вновь запроектированную водопроводную и канализационную сеть (проектная документация 909-2015 НВК «Инженерные сети МР-6 Восточного жилого района ГО г. Салават Республики Башкортостан» заказчик Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан) (т.1 л.д. 52-55);

- техническими условиями на подключение объекта капитального строительства к сетям теплоснабжения выданных ООО «Башкирские распределительные сети № 12-БашРТС/001/2626 от 23.08.2018 г. Согласно п. 9 указанных технических условий «Строительство тепловой сети от ТК Ж-1 до точки подключения жилого дома литер 1 возможно выполнить при долевом участии всех застройщиков МР-6 (т.1 л.д. 67-70);

- письмом от МУП «Салаватводоканал» (исх. № 36-1850 от 06.08.2018 г., т.1 л.д. 56) в котором указано, что на сегодняшний день внутриквартальные сети по проектной документации не построены, а заказчиком указанной проектной документации является Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан и Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан определяет источник финансирования строительства инженерных сетей; - письмом ООО «СтройМонтаж» №42 от 23.07.2018 г. с обращением об определении даты начала и окончания строительства инженерных коммуникаций согласно проектной документации № 909-2015-ТС, ТС.ЖК и № 909-2015 НВК в мкр. 6 Восточного жилого района г. Салават РБ, оставшееся без ответа.

- письмом от Администрации городского округа города Салават Республики Башкортостан исх. № 02-Г-1190 от 23.08.2018 г. «В 2015 году выполнена проектная документация на объект капитального строительства «Инженерные сети МР-6 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан». В 2016 году получено положительное заключение государственной экспертизы проекта и проведена достоверность определения сметной стоимости. Стоимость СМР составляет 164 058,02 тыс. руб. Администрацией направлена в Госстрой РБ заявка для включения в РАИП (республиканскую адресную инвестиционную программу) на 2019 год строительства вышеуказанного объекта» (т.1 л.д. 66).

- Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 28.12.2017 г. № 1360-р (с изм. на 30.11.2018 г.) «Об утверждении республиканской адресной инвестиционной программы на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов» строительство инженерных сетей МР-6 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан за счет данной программы не предусмотрено.

ООО «Сфера» ознакомившись с предоставленными ООО «СтройСити» техническими условиями 03.09.2018г. письменно уведомило ООО «СтройСити» о невозможности осуществления проектирования объекта.

На основании вышеизложенного ООО «СтройСити» 06.09.2018 года обратилось к КУС по г. Салавату, Администрации городского округа г.Салават с претензией № 27/09 о расторжении договора земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017 г. в связи с невозможностью использования земельного участка по его целевому назначению и требованием возврата уплаченных денежных средств в качестве арендных платежей в размере 2 356 000 рублей (т.2 л.д. 90-91). Данная претензия оставлена КУС по г. Салават и Администрацией городского округа г. Салават без удовлетворения, что послужило основанием для предъявления встречного иска.

Гражданско-правовые отношения сторон по использованию спорного земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:423, площадью 13 387 кв. м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, Восточный жилой район, мкр. 6, д. 1, для строительства 9-этажного 7-секционного жилого дома возникли на основании договора аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017. Оценивая положения указанного договора аренды, суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса РФ подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Порядок расторжения договора установлен статьей 452 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 которой установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку истец по встречному иску обращался к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка и не получил ответа в тридцатидневный срок, ООО «СтройСити» вправе обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора аренды земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности; знание данной информации может повлиять на приобретение права аренды земельного участка.

В соответствии с пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Так, из аукционной документации следует, что первоначало были указаны следующие технические условия подключения жилого дома № 1 (стр.) к сетям инженерно-технического обеспечения:

- потребное количество газа – 0,052 тыс.м3/ч;

- общее потребное количество тепла – 1,0648 Гкал/ч (1,2384 МВт);

- количества тепла на отопление – 527200 кКал/ч (613134 ВТ);

- количество тепла на горячее водоснабжение – 537600 к Кал/ч (625229 Вт);

- потребляемая электрическая мощность – 340,5 кВт;

- расход холодной воды – 6,23 л/с; 13,7 м3/ч; 205,5 м3/ч;

- расход горячей воды – 3,67 л/с; 6,12 м3/ч; 36,48 м3/ч;

- расход сточных вод – 9,9 л/с; 19,82 м3/ч; 241,98 м3/ч.

Плата за подключение:

- водоснабжение – безвозмездно;

- газоснабжение – 106 000 руб.;

- электроснабжение – 7 932 079,53 руб.

Срок действия технических условий – 2 года с момента получения.

Между тем, ООО «СтройСити» получило технические условия на водоснабжение и водоотведение от МУП «Салаватводоканал». Полученные технические условия не соответствуют техническим условиям, указанным в аукционной документации. Так в п. 1.5 аукционной документации указано, что подключение к сетям водоснабжения производится бесплатно, а в полученных ООО «СтройСити» технических условиях № 36-1726 от 18.07.2018 г. (т.2 л.д. 83) предусмотрена плата за подключение объекта к сетям. Согласно, полученного письма от МУП «Салаватводоканал» (исх. № 36-1849 от 06.08.2018 г., т.2 л.д. 83) МУП «Салаватв одоканал» с 2016 года регулярно представляет справки с указанием утвержденных тарифов на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, находящихся в хозяйственном ведении МУП «Салаватводоканал». Также техническими условиями на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения № 36-1726 от 18.07.2018 г. выданных МУП «Салаватводоканал» предусмотрено подключение сетей водоснабжения и водоотведения объекта строительства во вновь запроектированную водопроводную и канализационную сеть (проектная документация 909-2015 НВК «Инженерные сети МР-6 Восточного жилого района ГО г. Салават Республики Башкортостан», заказчик Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан). Указанная водопроводная и канализационная сеть на дату заключения договора аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017 отсутствовала и техническими условиями на подключение объекта капитального строительства к сетям теплоснабжения выданных ООО «Башкирские распределительные сети № 12-БашРТС/001/2626 от 23.08.2018 г. теплоснабжение данного объекта возможно при выполнении следующих условий: п. 9 «Строительство тепловой сети от ТК Ж-1 до точки подключения жилого дома литер 1 возможно выполнить при долевом участии всех застройщиков МР-6, что является препятствием к осуществлению арендатором (ООО «СтройСити») правомочий по пользованию земельным участком.

27.07.2018 г. ООО «СтройСити» обратилось с письмом (исх. № 19/08 от 27.07.2018 г., т.2 л.д. 88) в Администрацию городского округа города Салават Республики Башкортостан и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават о выдаче технических условий полученных на момент проведения аукциона в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ, на что от Администрации городского округа города Салават Республики Башкортостан был получен ответ (исх. № 01-Г-1967 от 27.07.2018 г., т.2 л.д. 89), согласно которому обращение, в соответствии с «Соглашением о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом» от 24.12.2013 г направлено по компетенции в КУС Минземимущества по г. Салавату для работы и ответа Вам по существу вопроса». Ответа на Обращение КУС по г. Салават не представлено.

14.01.2019 г. Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан предоставила копии технических условий полученных на момент проведения аукциона по микрорайону № 6 Восточного жилого района города Салават Республики Башкортостан, на основании которых Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату подготовил аукционную документацию.

Судом установлено, что информация, указанная в п. 1.5 аукционной документации отличается от данных содержащихся в технических условиях, полученных Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан на момент проведения аукциона, так в технических условиях № 12-БашРТС/001/4319 от 01.09.2015 г. выданных ООО «Баш-РТС» указано, что технические условия подключения теплоснабжения каждого объекта застройки получить в ООО «Баш-РТС» в установленном порядке, в данных технических условиях отсутствуют сведения о размере платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, которая должна быть указана в соответствии с п. 11 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (ред. от 05.07.2018 г.) «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Инженерные сети теплоснабжения согласно данных технических условий в данном микрорайоне проектируемые, т.е. фактически отсутствуют, а в аукционной документации информации об этом не содержится.

Технические условия № 818 от 26.07.2015 г. выданные ОАО «Газпром газораспределение Уфа» не относятся к земельному участку по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР-6 Восточного жилого района, д. 1, а согласно адреса указанного в технических условиях адрес строительства: г. Салават МР-6 Восточного жилого района и выдано на строительство распределительного газопровода для газоснабжения индивидуальных жилых домов, административных и коммунально-бытовых зданий.

Технические условия, выданные МУП Электрических сетей городского округа г. Салават № ПТ-240 от 08.08.2015 г. выданы без конкретного обозначения земельного участка, что соответственно не позволяет определить их принадлежность к конкретному земельному участку, по которому проводился аукцион и тем самым нарушает п. 4 ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Технические условия по инженерным сетям водоснабжения и водоотведения на момент проведения аукциона не были получены. Аукционная документация была подготовлена на основании информационного письма от МУП «Салаватводоканал» о протяженности сетей водоснабжения и водоотведения, необходимых для подключения жилых домов в МР-6 Восточного жилого района и информации о плате за подключение, тем самым Комитет не исполнил требования п. 5 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 (ред. от 05.07.2018 г.) «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Таким образом, информационное письмо не может являться техническими условиями, т.к. не соответствуют требованиям п.п. 10 и 11 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 (ред. от 05.07.2018 г.) «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения».

Также все предоставленные Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан технические условия датируются более ранней датой выдачи, чем образован земельный участок, являющийся предметом прошедших торгов.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 Земельного кодекса. Согласно пункту 3 статьи 39.11 Земельного кодекса образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы);

3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

4) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19 статьи 39.11 Земельного кодекса).

Организатор аукциона обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20 статьи 39.11 Земельного кодекса).

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

К сетям инженерно-технического обеспечения относятся электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод.

Указанные положения корреспондируют правилу, установленному подпунктом 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса, из которого следует, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженернотехнического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Таким образом, исходя из буквального толкования вышеуказанных норм, порядок подготовки и проведения аукциона распространяется на действия организатора торгов в отношении конкретного земельного участка и определяет его стадии, последовательное соблюдение которых является для последнего обязательным. Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что получение технических условий подключения непосредственно связано с определенным земельным участком и не может предшествовать его постановке на кадастровый учет.

Как установлено судом и следует из материалов дела, комитетом опубликовано извещение о проведении аукциона, в состав извещения включены выданные ресурсоснабжающими организациями сведения о технических условиях подключения объекта, планируемого к строительству на спорном земельном участке к сетям инженерно-технического обеспечения. Вместе с тем, данные условия, будучи выданными до формирования земельного участка, не соотносятся с предметом настоящих торгов.

При указанных обстоятельствах наличие в составе извещения технических условий подключения, не имеющих отношения к предмету торгов, кроме того, полученных до его формирования, не может расцениваться как соблюдение заказчиком императивных правил организации и проведения аукциона, установленных подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса. Делая данный вывод, суд также учитывает положения пункта 8 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83, согласно которым запрос органа местного самоуправления либо правообладателя земельного участка о предоставлении технических условий или информации о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения должен содержать, в том числе информацию о границах земельного участка, на котором планируется осуществить строительство объекта капитального строительства или на котором расположен реконструируемый объект капитального строительства.

Из этого следует, что информация о границах земельного участка в той мере, в которой является необходимой и значимой для разработки технических условий подключения, служит принципу идентификации технических условий подключения с конкретным земельным участком. В рассматриваемой ситуации такой принцип обязывал заказчика получить технические условия подключения на тот земельный участок, право аренды которого выступало предметом спорного аукциона.

При этом довод Комитета об отсутствии обязанности указывать в техусловиях данные о тепло и газоснабжении подлежит отклонению, поскольку в действующей на момент проведения аукциона (23.12.2016г.) редакции Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83, к инженерным сетям были отнесены также сети тепло- и газоснабжения, редакция Правил, на которую ссылается Комитет, введена лишь с 05.07.2018г.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела протоколу оперативного совещания, состоявшего 15.05.2019 года (т.2 л.д. 96-98) в Администрации городского округа город Салават инженерные сети МР-6 Востоного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан на дату совещания отсутствуют, принято решение продолжить работу с целью получения финансирования из бюджета Республики Башкортостан для строительства объекта капитального строительства «Инженерные сети МР-6 Востоного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан» и письма от Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору № 38-19 от 14.06.2019 г. в силу требований ч. 12 ст. 48 ГрК РФ и разделов 1, 2 и 5 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», в состав проектной документации объектов капитального строительства включаются разделы:

- «Пояснительная записка» с исходными данными для архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями (предусмотренными частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования;

- «Схема планировочной организации земельного участка» с содержанием обоснования схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства, обоснования решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод; в графической части - с содержанием сводного плана сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения.

Суд установил совокупность имеющихся в деле и перечисленных выше доказательств, свидетельствующих об отсутствии возможности по вине КУС по г. Салавату, Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, проектирования и строительства на переданном в аренду истцу по встречному иску земельном участке жилого дома с соблюдением обязательных требований стати 48 Градостроительного кодекса РФ, п.12,п.п.5 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».

При этом судом оценивается критически довод ответчика по встречному иску о том, что ООО «СтройСити», подписав акт приема-передачи от 09.01.2017 года, осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, и нашел его пригодным к использованию, а также о том, что, проявляя разумную степень осмотрительности, должен был проверить наличие и содержание технических условий подключения объекта капитального строительства к инженерным сетям.

При наличии размещения в аукционной документации информации как о возможности технологического присоединения к инженерно-техническим сетям, так и о конкретных условиях такого присоединения и выданных специализированной организацией технических условиях, оснований полагать недобросовестным поведение истца в неосуществлении перепроверки указанных сведений, не имеется.

Доводы ответчика, приведенные им в отзыве и дополнении к нему, не исключает ответственности арендодателя за непредоставление достоверной информации о земельном участке в соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. При названных выше обстоятельствах, существенно влияющих на решение арендатором вопроса о приобретении права аренды земельного участка для строительства жилого дома, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу вышеприведенной нормы Гражданского кодекса РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в силу статьи 1103 Гражданского кодекса РФ, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя и уменьшение имущества (убытки) на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствует надлежащее правовое основание для наступления вышеуказанных имущественных последствий.

При этом правила Главы 60 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения 19 его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При этом, в силу положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Доводы ответчика об отсутствии с его стороны виновных (неправомерных) действий либо бездействия не могут повлиять на выводы суда о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика, поскольку, как указано выше, в силу положений пункте 2 стати 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Материалами дела не подтверждается, что недостатки сданного в аренду имущества – земельного участка должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Следовательно, в данном случае факт подписания акта приема-передачи земельного участка со стороны истца без замечаний и возражений имеет второстепенное значение.

Ввиду предоставления в аренду земельного участка, использование которого по целевому назначению является невозможным, следует признать, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ. Из материалов дела следует, что истец по встречному иску на протяжении всего срока действия договора аренды не имел возможности использовать участок по его целевому назначению, и не пользовался им фактически. Доказательств иного в материалы дела ответчиком по встречному иску, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представлено.

При таких обстоятельствах у ООО «СтройСити» отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, а перечисленные им денежные средства в сумме 2 356 000 руб. в качестве задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы, составляют неосновательное обогащение ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения. Из правового анализа статей 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований. Встречные требования о взыскании уплаченной арендной платы подлежат удовлетворению, внесенная арендатором сумма 2 356 000 руб. подлежит взысканию с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату.

Довод комитета о том, что у него отсутствуют полномочия по возмещению денежных средств, отклоняется судебной коллегией, поскольку основан на неверном толковании закона.

Так. Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» введена ст. 3.3 в Федеральный закон от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан подписано соглашение от 24.12.2013 о взаимодействии по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом. По условиям соглашения для исполнения возложенных функций по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, в том числе земельными участками, до разграничения муниципальной собственностью на землю и земельными участками, полномочия по управлению и распоряжению которыми республиканскими законами переданы муниципальному образованию, Комитет наделяется полномочиями, в том числе осуществляет заключение договоров аренды; осуществляет контроль за платежами за пользование муниципальным имуществом, включая земельные участки до разграничения собственности на землю в пределах заключенных договоров; осуществляет учет и контроль за полнотой и своевременностью поступления в бюджет городского округа отдельных видов неналоговых доходов, администрирование этих доходов и организация взаимодействия с Управлением федерального казначейства по Республике Башкортостан; представляет интересы Администрации в организациях, собраниях кредиторов, судах общей юрисдикции, арбитражных судах по вопросам, определенным настоящим соглашением, в том числе по делам о несостоятельности (банкротстве).

Таким образом, с 24.12.2013 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Салавате осуществляет комитет, в связи с чем, арендодателем по спорному договору с 24.12.2013 является комитет, следовательно, и платежи производились ему.

Кроме того, именно с комитетом заключен спорный договор и именно комитет обратился в суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату – отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 4-17-57зем от 09.01.2017, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и обществом с ограниченной ответственностью «СтройСити».

Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) неосновательное обогащение в сумме 2 356 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Р.М. Айбасов