Решение от 27 марта 2018 г. по делу № А32-9400/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-9400/2017

27.03.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.02.2018

Мотивированное решение изготовлено 27.03.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

ООО «ТПК «Дары Кубани», ст. Крыловская (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>),

о внесении изменений в договор

при участии в судебном заседании

от истца ФИО2 по доверенности

от ответчика ФИО3 по доверенности

ООО «ТПК «Дары Кубани» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края и с учетом изменения редакции требований в окончательной редакции просит:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 01 ноября 2016 года №583 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:65, местоположение: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК "Крыловский" отд. 3 поле 2(1) клетка 2, площадь 165 000,00 кв. м.:

определить условия пунктов 2.1., 2.2. договора в следующей редакции:

"2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (подпункт 8 пункта 2.1.) и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 299 279 (один миллион двести девяносто девять тысяч двести семьдесят девять) рублей 37 копеек."

"4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года№ 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части."

Изменение истцом предмета требований судом принято, суд рассматривает их в последней редакции по заявлению, переданному в судебное заседание 27.09.2017.

Требования мотивированы тем, что департамент, направляя истцу проект договора купли-продажи земельного участка, не учел часть времени, которое участок находился в титульном владении истца.

Департамент против удовлетворения требований возражает, указал, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Срок законного пользования истцом земельным участком следует исчислять с момента регистрации сделки аренды.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

27.09.2016 ООО "ТПК "Дары Кубани" обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:0065 площадью 165 000 кв. м, категории - земли сельскохозяйственного назначения, местоположением: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК "Крыловский" отд. 3 поле 2(1) клетка 2, находящегося в собственности Краснодарского края

Департаментом обществу направлен проект договора купли-продажи № 583 от 01.11.2016.

В оферте стоимость продажи участка указана в размере 1 733 372, 49 руб. (пункт 2.1 договора).

Не согласившись с указанной ценой участка, общество 20.12.2016 передало департаменту протокол разногласий к договору, указав на стоимость его приобретения в размере 1 299 279,37 руб.

Письмом от 19.01.2017 Департамент в заключении договора на условиях покупателя отказал.

Поскольку стороны заключаемой сделки к соглашению по существенному условию договора не пришли, покупатель передал разногласия на разрешение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Установленный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется нормативно уполномоченным органами.

При определении стоимости приобретения земельного участка продавец и покупатель руководствуются одним и тем же документом – постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края».

Разногласия возникли по поводу срока арендного пользования участком обществом, от которого зависит цена сделки.

По мнению уполномоченного органа, покупатель использовал участок более 6 и менее 9 лет, поэтому его цена должна составлять 80% от кадастровой стоимости. Департамент исходит из того, что договор аренды земельного участка от 31.10.2007 №8814000025 был зарегистрирован, а значит, заключен 11.01.2008. С момента заключения (регистрации) и по дату подачи заявления о приобретении участка в собственность – 27.09.2016 прошло 8 лет и 8 месяцев.

Общество считает, что исчисление срока пользования участком следует осуществлять с момента подписания договора аренды, дата его регистрации не имеет существенного значения для определения стоимости продажи участка. С момента подписания договора сторонами по дату подачи заявления о выкупе прошло более 9 лет и цена участка должна быть определена в размере 60% от кадастровой стоимости участка.

В пункте 1.3 договора аренды спорного земельного участка указано, что предмет сделки передан арендатору 30.10.2007.

Судом не принимается во внимание довод департамента о том, что в качестве начального момента исчисления срока аренды участка, подлежит применению дата регистрации сделки, в силу следующего.

Между сторонами по настоящему делу судом рассмотрен спор (дело А32-7825/2017) с аналогичными требованиями, возникшими из договора аренды земельного участка от 31.10.2007 №8814000025, которым в аренду обществу было предоставлено несколько земельных участков, в том числе предметы спорных правоотношений по настоящему делу и делу А32-7825/2017.

Рассмотрев это, последнее дело, суды в своих окончательных судебных актах указали на следующее.

Пользование спорным земельным участком осуществляется истцом с 31.10.2007 согласно договору аренды N 8814000025, что подтверждается материалами дела (п. 1.3 договора аренды). Предоставление земельного участка в собственность обществу опосредуется приказом департамента и заключенным на его основании договором купли-продажи. Соответствующий приказ вынесен департаментом 27.10.2016 и должен содержать условие о цене выкупа. Срок пользования земельным участком на момент принятия данного приказа и выражения воли департамента в виде направления оферты - договора купли-продажи от 27.10.2016 составляет 8 лет 11 месяцев.

То есть суды исходили из того, что начальным моментом арендного пользования является дата подписания договора, а не дата его регистрации.

Поскольку законность решения по этому делу проверена судами апелляционной и кассационной инстанции, у суда по настоящему делу отсутствуют основания для вынесения судебного акта с иным подходом к оценке схожих обстоятельств (единообразие судебной практики).

Поскольку, как было преюдициально установлено, арендатор вступил во владение участком 31.10.2007, приказ №2300 «О предоставлении земельного участка в Крыловском районе в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью «торгово-производственная компания «Дары Кубани» вынесен департаментом 01.11.2016, воля департамента на передачу земельного участка в собственность общества выражена изготовлением оферты - договора купли-продажи 01.11.2016, общество пользуется участком более 9 лет, а именно 9 лет и один день.

С учетом изложенного, необходимо обязать департамент заключить договор в части пункта 2.1 в редакции истца с выкупной стоимостью 1 299 279,37 руб.

Истец также просит суд обязать ответчика заключить договор в части пункта 4.2 в следующей редакции:

"4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года № 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части."

По договору от 31.10.2007 года N 8814000025 в аренду обществу были переданы 35 земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Прекращение действия договора аренды в отношении иных арендуемых земельных участков с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:14:0306000:65, нарушит законные права и интересы общества, так как фактически прекратит обременение арендой Покупателя не только в отношении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, но и в отношении других земельных участков, на законных основаниях используемых обществом.

Поскольку для прекращения обременения арендой общества на остальные участки основания отсутствуют, требования в этой части следует удовлетворить.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 6000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 01.11.2016 № 583 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:65, местоположение: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК "Крыловский" отд. 3 поле 2(1) клетка 2, площадь 165 000 кв. м, а именно:

Определить условия пунктов 2.1., 2.2. договора в следующей редакции:

"2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (подпункт 8 пункта 2.1.) и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 299 279 (Один миллион двести девяносто девять тысяч двести семьдесят девять) рублей 37 копеек."

"4.2. Договор аренды земельных участков от 31.10.2007 года № 8814000025 в отношении участка с кадастровым номером 23:14:0306000:65 считать расторгнутым с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в части прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:65».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ООО «ТПК «Дары Кубани», ст. Крыловская (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько