Решение от 23 января 2018 г. по делу № А29-14604/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14604/2017
23 января 2018 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2018 года, полный текст решения изготовлен 23 января 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Маклаковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Акционерному обществу «Торговая компания «МЕГАПОЛИС» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

об обязании ответчика привести помещения, переданные по договору аренды, в изначальное состояние, устранить недостатки и о взыскании судебных расходов,

при участии:

от истца: не явился (до и после перерыва);

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 22.11.2016 (до и после перерыва);

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Акционерному обществу «Торговая компания «МЕГАПОЛИС» (далее - Ответчик, Общество) об обязании ответчика привести помещения, переданные по договору аренды от 15.02.2014 № П-4, за свой счет в изначальное состояние и устранить следующие недостатки:

1. в помещении № 2:

- Заменить на потолке 6 (шесть) потолочных плиток на аналогичные по всему потолку;

- У служебного входа внутри помещения демонтировать металлическую конструкцию (пандус);

-Восстановить подключение к ОПС (охранно-пожарной сигнализации) в соответствии с договором № 134 от 01.01.2014 г. на оказание услуг по централизованной охране;

2. в помещении № 3:

- Демонтировать возведенные гипсокартонные перегородки;

- Освободить стены помещения от гипсокартона и вернуть стенам изначальный вид, покрыв его материалом, аналогичным материалу, которым покрыты стены, непокрытые гипсокартоном;

- По правой стене от входа освободить доступ к батареям отопления;

- У стены (по правую руку) со стороны входной двери, восстановить и подключить к системе отопления чугунную батарею;

- По правой стене от входа третье окно оборудовать створкой для открывания/закрывания;

- Приклеить на полу керамическую плитку;

- Восстановить дверной проём, ведущий в помещение № 2 и установить в проёме рольставню механическую, ручную;

- Восстановить подключение к ОПС (охранно-пожарной сигнализации) в соответствии с договором № 134 от 01.01.2014 г. на оказание услуг по централизованной охране;

- Вывезти весь строительный мусор,

а также о взыскании судебных расходов в размере 53 руб. (почтовые расходы).

В отзыве на иск от 11.12.2017 ответчик против заявленных требований возражает, указывая, что истцом не доказан факт ухудшения состояния помещения, а также то, что арендатором самовольно была произведена перепланировка и внесены какие-либо изменения.

Истец, надлежащим образом уведомленный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчика против исковых требований возражал.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлялся перерыв в судебном заседании в течение дня.

После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителя ответчика.

В судебном заседании ответчик возражал против заявленных требований.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителя истца.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Правоотношения сторон настоящего дела ранее были оценены судом при рассмотрении дел № А29-6763/2016 и № А29-6823/2017.

В рамках дела № А29-6823/2017 судом было установлено, что между сторонами настоящего дела был заключен договор аренды нежилого помещения от 15 февраля 2014 года № П/4 (далее - Договор), арендодателем по которому выступил Предприниматель, арендатором - Общество.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По условиям Договора арендодатель передал арендатору во временное пользование помещение на первом этаже общей площадью 179,1 кв.м, расположенное по адресу: 169600, <...> для осуществления торговой деятельности (далее - Помещение). Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.02.2014.

В пункте 2.2 Договора стороны согласовали, что арендная плата в месяц составляет 116 415 руб. (без НДС), в случае аренды помещения арендатором за неполный месяц стоимость арендной платы рассчитывается пропорционально календарным дням.

Арендная плата вносится ежемесячно первого числа текущего месяца и не позднее десятого числа текущего месяца непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или путем внесения денежных средств в кассу арендодателя (пункт 2.4. Договора).

Согласно пункту 1.5. договора срок аренды по Договору составляет 11 календарных месяцев с момента подписания договора.

Договор считается автоматически пролонгированным на следующий период на тех же условиях, если за два месяца до окончания срока действия договора не поступило заявлений одной из сторон об изменении, расторжении (пункт 5.7 договора).

При рассмотрении дела №А29-6763/2016 суд установил, что по истечении установленного Договором срока арендатор продолжил пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего договорные отношения сторон согласно правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ продлены на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 3.2.2. Договора предусмотрено право арендодателя в течение пяти дней по окончанию срока действия договора (в том числе при досрочном расторжении) принять от арендатора помещение по акту приема-передачи.

Пунктом 3.3.4. Договора предусмотрена обязанность арендатора в течение пяти дней по окончанию срока действия договора (в том числе при досрочном расторжении) передать арендодателю помещение по акту приема-передачи в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Арендатор обязан письменно, не позднее трех месяцев, уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого помещения (пункт 3.3.14. Договора).

Согласно пункту 5.2 Договора при досрочном расторжении договора обязательства арендатора по уплате арендной платы за фактическое пользование арендуемого помещения прекращаются после надлежащего возврата арендуемого помещения арендодателю, подписания акта приема-передачи.

11.08.2015 ответчик направил в адрес истца уведомление о намерении арендатора расторгнуть Договор по истечении трех месяцев с момента уведомления, которое получено истцом 01.09.2015. Уведомление подписано от лица руководителя филиала Общества в г. Печоре ФИО4

07.12.2015 истцом получен акт приема-передачи арендуемой площади, из которого следует, что комиссия представителей арендатора передаваемого помещения в составе руководителя филиала Общества в г. Сыктывкаре ФИО4, заместителя директора филиала Общества в г. Сыктывкаре ФИО5, бухгалтера-кассира филиала в г. Печоре ФИО6, торгового агента филиала в г. Печоре ФИО7, начальника Печорского отдела филиала ФГУП «Охрана» МВД РФ по РК ФИО8, в соответствии с условиями договора № П/4 аренды нежилого помещения от 15.02.2014, предварительно уведомив арендатора за три месяца до датирования настоящего акта, передает помещение на первом этаже общей площадью 179,1 кв.м, именуемое в дальнейшем помещение № 2 - 96,4 кв.м, помещение № 3 - 82,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, представителю арендодателя Предпринимателя ФИО9

В указанном акте отражено, что ключи от передаваемого помещения находятся у ФИО4, по причине отсутствия на месте уполномоченного собственником лица, и отказа их принять его другими работниками. Акт приема-передачи арендуемой площади от 05.11.2015 подписан в одностороннем порядке представителями арендатора, при этом в нем отражено, что ФИО9 от подписи отказалась ввиду отсутствия полномочий.

В претензионном письме от 01.02.2016 истец сообщил ответчику, что помещение не передано надлежащим образом в соответствии с требованиями договора аренды от 15.02.2014, в связи с чем просил ответчика уведомить его и передать помещение в соответствии с требованиями договора аренды от 15.02.2016 и норм ГК РФ.

В претензионном письме от 14.04.2016 истец сообщил ответчику о том, что в связи с непредоставлением последним документов, подтверждающих полномочия руководителя филиала Общества - ФИО4, от имени которой подписаны как уведомление о расторжении договора, так и акт приема-передачи арендуемой площади от 05.11.2015, истец считает договор аренды от 15.02.2014 действующим, а арендуемое помещение не переданным арендодателю.

В ответ на указанную претензию письмом № 77 от 27.04.2016 ответчик сообщил истцу о том, что претензия истца от 13.04.2016 рассмотрена ответчиком и полностью отклонена. В письме ответчик также указал, что считает договор расторгнутым с 11.11.2015, а помещение переданным 05.11.2015 по акту приема-передачи. Ответчик пояснил, что в акте приема-передачи была допущена техническая ошибка в указании представителя арендатора, представителем арендатора следует считать ФИО10, которая отказалась принимать помещение. К письму № 77 от 27.04.2016 ответчиком были приложены доверенности на ФИО11 № 1146-2/Р от 23.05.2014 и № 110G-Р от 25.08.2015.

В свою очередь, истец направил в адрес ответчика претензию от 13.05.2016, в которой сообщил о том, что им получены копии доверенностей уполномоченного лица ФИО4, в связи с чем, истец предложил ответчику рассмотреть вопрос о надлежащей сдаче арендуемого помещения и согласования сдачи данного помещения посредством направления письменного извещения в его адрес.

В ответ ответчик направил в адрес истца письмо № 78 от 31.05.2016, в котором указал, что договор является расторгнутым с 11.11.2015, а помещение переданным по акту приема-передачи арендуемого помещения от 05.11.2015. Также сообщил, что ключи от помещения арендодатель может получить 16.06.2016 либо 17.06.2016 по месту нахождения филиала АО «ТК «Мегаполис» в г. Печоре у ФИО4 по адресу: <...>.

Сопроводительным письмом № 79 от 20.06.2016 ответчик направил в адрес истца два комплекта ключей, доказательства направления представлены в материалы дела.

Суд при рассмотрении дела № А29-6823/2017 признал, что ответчик реализовал право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие 02.12.2015 (по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора) и ответчик в силу статьи 622 ГК РФ обязан возвратить занимаемое им спорное помещение.

Отклоняя доводы ответчика о наличии на стороне арендодателя уклонения от приемки нежилого помещения, суд исходил из того, что Акционерное общество «Торговая компания «МЕГАПОЛИС», выступив инициатором прекращения договорных отношения, а также стороной, обязанной по условиям договора и смыслу правовых норм вернуть арендованное имущество, истца для приемки помещения не приглашал, конкретные дату и время осмотра имущества для целей его возврата не назначал, о необходимости явки в определенную дату для совершения необходимых действий не сообщил.

Указанное в одностороннем акте возврата лицо со стороны арендодателя не было уполномочено предпринимателем на приемку Помещения. При этом само по себе составление акта приема-передачи и его направление арендодателю не может быть признано надлежащей процедурой возврата арендованного имущества, так как существо возврата имущества из аренды сводится к совершению ряда необходимых действий, таких как совместный осмотр имущества, фиксация его состояния, составление документов, фиксирующих указанное состояние, а также при необходимости передача ключей, иных принадлежностей и сопутствующей документации. В свою очередь, истцом самим письмом от 13.05.2016 высказана просьба согласовать с ним дату сдачи помещения для оформления акта приема-передачи в соответствии с условиями договора и действующего законодательства.

Кроме того, судом при рассмотрении дела № А29-6823/2017 было отмечено, что не доказан факт невозможности использования ответчиком объекта аренды в спорный период времени при наличии у ответчика ключей от помещения (два комплекта ключей направлены истцу сопроводительным письмом № 79 только 20.06.2016).

Решением по делу №А29-6763/2016 Общество присуждено к выплате Предпринимателю 698490 руб. задолженности за период с ноября 2015 года по апрель 2016 года на основании положений статей 614, 622 ГК РФ.

Решением по делу № А29-6823/2017 с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 194025 руб. долга и 1427 руб. 15 коп. пени.

При рассмотрении дела № А29-6823/2017 судом было установлено также, что ключи от Помещения были получены истцом 28.09.2016, в связи с чем письмом от 29.09.2016 истец просил явиться арендатора в тот же день в 15-00 по адресу аренды для сдачи-осмотра Помещения. Письмом от 08.11.2016, полученным адресатом 21.11.2016, Предприниматель просил Общество уведомить о готовности явиться для сдачи Помещения с указанием даты и времени.

В ответ письмом № 80 от 25.11.2016 Общество указало о том, что считает свою обязанность по возврату Помещения исполненной составлением в одностороннем порядке акта приема-передачи арендуемой площади от 05.11.2015, а также в связи с неоднократной неявкой арендодателя для получения ключей от помещения - их направлением по почте.

3 марта 2017 г. Предприниматель направил Обществу повторную претензию-требование о надлежащей сдаче Помещения, в которой, среди прочего, указал о проведении Обществом в Помещении перепланировки, а именно: самовольно возведены перегородки, которые разбили помещение на несколько помещений, радиаторы отопления наглухо были зашиты, перекрыт дверной проем и вместо него установлено окно и пр. В случае неисполнения обязательств по сдаче помещения данным письмом Предприниматель заявил о намерении обратиться в арбитражный суд об обязании надлежащей сдачи помещения в принудительном порядке.

Ответным письмом № 41 от 20.03.2017 Обществом продублирована ранее поддерживаемая позиция относительно исполнения своей обязанности по возврату Помещения.

Письмом № 42 от 11.06.2017 Общество, подтверждая ранее высказанные возражения относительно неисполнения своих обязательств по возврату помещения и учитывая, что при осуществлении приема-передачи 05.11.2015 представитель Предпринимателя отказался от подписания акта, предложил ему явиться лично или направить полномочного представителя 27 июня 2017 г. в 15:00 по адресу бывшей аренды для оформления приема-передачи (возврата) Помещения.

В назначенный день (27.06.2017) состоялся комиссионный осмотр Помещения, при котором со стороны Предпринимателя участвовал его представитель ФИО12, со стороны Общества - руководитель его филиала в г.Печоре ФИО4

Согласно актам осмотра и приема-передачи Помещения от 27 июня 2017 года, сторонами зафиксировано состояние Помещения.

В письме от 18.07.2017 Предприниматель направил подписанный со своей стороны акт приема-передачи от 27.06.2017 с протоколом разногласий к нему, заявив об имеющихся претензиях по устранению выявленных в ходе осмотра недостатков.

Помещение Предприниматель считает возвращенным Обществом 27 июня 2017 г.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 ст. 655 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно условиям Договора арендатор обязан в течение пяти дней по окончанию срока действия договора (в том числе при досрочном расторжении) передать арендодателю помещение по акту приема-передачи в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

При этом данной обязанности арендатора корреспондирует право арендодателя в течение пяти дней по окончанию срока действия договора (в том числе при досрочном расторжении) принять от арендатора помещение по акту приема-передачи (п. 3.2.2 Договора).

Установленные судом в рамках дела № А29-6763/2017 обстоятельства свидетельствуют о том, что арендодатель, применяя свое право принять Помещение, фактически использовал его как право не принимать Помещение, то есть не оказывал требуемого в данной ситуации содействия арендатору в процессе фиксации прекращения договорных отношений.

Завершив процесс подтверждения полномочий лица, заявившего о расторжении Договора со стороны Общества и подтвердив, что данный отказ от договора заявлен управомоченным лицом, Предприниматель письмом от 13.05.2016 и позднее направленными письмами требовал от Общества организации надлежащей сдачи Помещения.

В то же время, как было ранее установлено судом, представитель истца ФИО10 присутствовала при оформлении ответчиком акта приема-передачи от 05.11.2015, но не была уполномочена Предпринимателем на совершение действий, направленных на приемку Помещений.

Получив уведомление ответчика о месте и времени получения ключей от Помещения, истцом не предпринято каких-либо мероприятий по направлению полномочного представителя для участия в приемке.

Само по себе намерение передачи ключей не заменяет подписанного по результатам осмотра Помещения двустороннего акта приема-передачи, фиксирующего состояние имущества на дату прекращения арендных отношений. Данное обращение было расценено судом как приглашение истца на приемку Помещения.

17 июня 2016 г. Обществом с привлечением сторонних лиц составлен акт передачи ключей от Помещения, из которого следует, что комиссионно была проверена принадлежность семи ключей от помещений по арендованному адресу, после чего они были упакованы для отправки почтой Предпринимателю.

Первоначально данное почтовое отправление не получено истцом, повторно направленное - получено 28 сентября 2016 года.

Вины ответчика в том, что ключи при первом отправлении истцом не были получены, а также в длительности получения повторного отправления, судом при рассмотрении дела № А29-6763/2017 не было установлено.

Из писем, направленных истцом ответчику после получения ключей от Помещения, усматривается факт доступа и осмотра истцом арендованного имущества, ответчику были предъявлены требования о проведении перепланировок, наличии несоответствий переданного в аренду объекта его текущему состоянию.

Из материалов дела следует, что разногласия сторон основаны на усматриваемых истцом недостатках Помещения, приобретенных в процессе арендного использования.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчик исковые требования отклонил.

В акте от 15.02.2014 о приеме-передаче арендодателем арендатору арендованного имущества особенности внутренней отделки и планировки помещений не обозначены.

В акте приемо-передачи помещений арендатором арендодателю от 05.11.2015, подписанном ответчиком в одностороннем порядке, претензии по внутренней отделке помещений, произведенной перепланировке и по иным обозначенным в иске недостаткам помещений принимающей стороной не заявлено, при этом представитель арендодателя отказался подписывать указанный акт. Данное обращение было расценено судом ранее как приглашение истца на приемку Помещения.

Недостатки имущества, перечисленные в исковом заявлении, в вышеуказанных актах не зафиксированы.

Обозначенные истцом недостатки помещений обозначены лишь в акте приемо-передачи (возврата) помещений от 27.06.2017, при этом ключи от помещений были отправлены арендатором арендодателю по акту от 17.06.2016, получены арендодателем 28.09.2016.

Разногласия по состоянию возвращенного арендатором имущества не находят подтверждения в материалах дела при фактическом возврате арендатором арендованных помещений и ключей от данных помещений.

Более того, истец не доказал, что передал ответчику имущество без тех недостатков, о которых указывается в иске и которые он просит устранить.

Требования истца о восстановлении дверного проёма, ведущего в помещение № 2 также не находят документального подтверждения, поскольку в представленных суду актах приема-передачи о данном нарушении нигде не указано.

Представленный истцом план строений, составленный БТИ, не отражает внутреннюю отделку помещений и является лишь графической схемой помещений.

Требование истца восстановить подключение к охранно-пожарной сигнализации также не подтверждается документально материалами дела, поскольку договор на оказание услуг по централизованной охране был заключен ответчиком самостоятельно на определенный срок, после передачи помещений в аренду.

Кроме того, за период с 28.09.2016 (с даты получения арендодателем ключей от помещений) до 27.06.2017 (до даты составления акта, в котором обозначены недостатки помещений) истцом не представлено сведений о круге лиц, имевших доступ в данные помещения.

Бесспорных доказательств того, что действия именно ответчика, а не иных лиц, привели к недостаткам помещений, указанным истцом в исковом заявлении, а именно: к недостаткам, касающимся внутренней отделки помещений и к оставлению строительного мусора в помещениях, истцом в материалы не представлено.

В нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих нарушение прав истца действиями ответчика в материалы дела не представлено.

Таким образом, доводы истца не подтверждаются материалами дела.

Оценив обстоятельства дела, правовые позиции сторон и их фактическое поведение в сложившейся конфликтной ситуации, приняв во внимание не требующие повторного доказывания и имеющие преюдициальное значение для рассмотрения дела обстоятельства, установленные судом в судебных актах по делу № А29-6763/2016 и № А29-6823/2017, суд отказывает в иске.

Поскольку судом отклонены исковые требования Предпринимателя, то суд отказывает также и во взыскании понесенных истцом судебных расходов в размере 53 руб. (почтовые расходы).

Расходы по оплате государственной пошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Маклакова