Решение от 11 июля 2018 г. по делу № А67-10431/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е


г. Томск                                                                                                    Дело № А67-10431/2017

Резолютивная часть решения объявлена 05.07.2018.

Полный текст решения изготовлен 12.07.2018.


Арбитражный суд Томской области в составе судьи Г.Х. Пономаревой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>,  ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 547 592,68 руб.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 17.01.2018 №5,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 04.07.2018.

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» о взыскании 547 592,68 рублей, в том числе: 510 236,64 руб. основной задолженности по договору аренды земельного участка от 12.05.2005 №040321:20 за период с 01.07.2016 по 30.09.2017, неустойки в размере 37 356,04 руб.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с 01.07.2016 по 30.09.2017, ответчику начислена  неустойка  за период с 16.08.2016 по 30.11.2017.

В исковом заявлении истец указал, что ответчику от ЗАО «Форма М» 05.10.2015 перешло право собственности на помещения суммарной площадью 1226,1 кв.м. с кадастровыми номерами 70:21:200021:2602, 70:21:0200021:2600, распложенные в здании по адресу: <...>. после перехода прав собственности на указанные помещения с 05.10.2015 ООО «Авангард» в соответствии со ст. 552 ГК РФ является стороной договора аренды № 04 03 21:20 от 27.04.2009 земельного участка 70:21:0200021:0013.

Ответчик представил отзывы на исковое заявление в которых указал на факт отсутствия заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, на неверный выбор истцом способа защиты нарушенного права и территориальной подсудности, на необходимость расчета платы за земельный участок исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что право собственности на помещения в здании, расположенном по адресу: <...> перешло к ответчику не на тех же основаниях, что было у прежнего собственника - ЗАО «Форма М» и к этим отношениям не может быть применен тот же объем обязанностей, который был установлен между истцом и ЗАО «Форма М» в договоре аренды от 27.04.2009 (л.д.57, 71-72, 103-104).

Определением суда от 02.04.2018 было отказано  в передаче дела по неподсудности в Арбитражный суд города Москвы.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о передаче дела по подсудности по месту нахождения ответчика - в Арбитражный суд города Москвы.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства о передачи по подсудности по мету нахождения ответчика.

Арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска №929-з от 13.04.2009 закрытому акционерному обществу «Форма М» предоставлен в аренду сроком до 13.04.2016 земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 2 804 кв. м (кадастровый номер 70:21:0200021:0013), с установлением облагаемой арендной платой площади равной 1 097 кв.м.

Площадь земельного участка в  размере 1 097 кв. м., согласно расчету ООО «Оникс» (л. д. 19) определена исходя из площади помещений, принадлежащих ЗАО «Форма М» на праве собственности - 1 226,1 кв. м. (свидетельства о государственной регистрации права 70 АБ 297401 от 09.02.2009, 70 АБ 297402 от 09.02.2009).    Согласно выписке из ЕГРП от 19.10.2017 данные помещения имеют кадастровый номер 70:21:0200021:2602 и  70:21:0200021:2600.

Между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем), в лице Департамента, и закрытым акционерным обществом «Форма М» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12.05.2005 № 04 03 21:20 (в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2009 № 3), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <...>, площадью, облагаемой арендной платой, 1 097 кв. м, для эксплуатации административных помещений (л.д. 16-18, 20).

Согласно пункту 4.1 договора от 12.05.2005 № 04 03 21:20 размер арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в дополнительном соглашении, на площадь земельного участка, занятого арендатором.

В соответствии с пунктом 4.5 договора от 12.05.2005 № 040321:20 плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в дополнительном соглашении, и вносится равными долями поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Пунктом 4.9 договора аренды от 12.05.2005 № 04 03 21:20 установлено, что в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В силу пункта 3 дополнительного соглашения от 27.04.2009 № 3 к договору аренды срок действия договора установлен с 13.04.2009 по 13.04.2016. в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, отсутствия задолженности по арендной плате, при соблюдении иных обязательств предусмотренных настоящим договором, последний считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды и дополнительное соглашение № 3 от 27.04.2009 к нему зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.10.2017 № 99/2017/31609653 (л. д. 24-32). Арендованный земельный участок передан во владение и пользование ЗАО «Форма М» по акту приема-передачи от 27.04.2009 (л. д. 21).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости  право собственности на помещения с кадастровыми номерами: 70:21:0200021:2600 площадью 790 кв. м. (п. 10.1 выписки из ЕГРП), 70:21:200021:2602 площадью 436,1 кв. м (п. 15.1), суммарной площадью 1226,1 кв.м., распложенные в здании по адресу: <...>, перешло от ЗАО «Форма М» к ООО «Авангард» (л.д. 33-34).

Ответчиком не оспорен  факт  пользовалось земельным участком по адресу: <...>, площадью 2 804 кв. м (кадастровый номер 70:21:0200021:0013.

Размер арендной платы в указанный период определен истцом в соответствии с решением Думы города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные  на территории муниципального образования «Город Томск», которым для земельных участков в 3 зоне градостроительной ценности для административно-офисных помещений установлена ставка в размере 360 руб. за кв. м.

Арендная плата за период с 01.07.2016 по 30.09.2017 ответчиком не уплачена, задолженность по арендной плате составила 510 236,64 рубля.

Учитывая факт неоплаты арендных платежей Департамент недвижимости начислил неустойку в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Претензией от 26.10.2017 Департамент потребовал от ответчика в течение 30 дней оплатить имеющуюся задолженность и уплатить пени. Претензия ответчиком  получена, что подтверждается почтовым уведомлением от 07.11.2017 (л. д. 15).

Претензия оставлена без ответа.

Данное  обязательство послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Рассмотрев спор, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных требований.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку к ответчику перешло право собственности на именно на те нежилые помещения, исходя из суммарной площади которых был определен размер земельного участка по договору аренды от №04 03 21:20, облагаемой арендной платой, суд пришел к выводу о том права и обязанности в отношении земельного участка, предусмотренные договором аренды земельного участка № 04 03 21:20 в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2019 №3 от 27.04.2009, также перешли к ответчику.

На основании заключенного договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка № 04 03 21:20, ответчик обязан уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.

По расчету истца размер арендной платы за период 01.07.2016 по 30.09.2017 составляет 510 236,64 руб.

Ответчик доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.07.2016 по 30.09.2017. в установленные договором сроки не представил.

Довод истца о том, что расчет платы за спорный участок рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка также отклоняется судом в виду следующего.

Из представленного  материалы дела ответа Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска № 3394 от 22.03.2018 следует, что для перехода на расчет арендной платы за землю от кадастровой стоимости земельного участка необходимо внести изменения в договор аренды земельного участка, в связи с чем ООО «Авангард» требуется обратиться в департамент недвижимости с соответствующим заявлением; заявлений о внесении изменений в договор аренды от ООО «Авангард» не поступало.

Доказательств обращения в департамент недвижимости с указанным заявлением ответчик в материалы дела не представил, таким образом,  ответчиком не представлено доказательств наличия между сторонами соглашения  иного расчета арендной платы, чем тот, который определен сторонами в договоре  №04 03 21:20.

Расчет размера арендной платы судом проверен и принят.

Ответчик расчет истца не оспорил, доказательства оплаты долга в сумме 510 236,64 руб. не представил.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика основной задолженности является обоснованным в сумме 510 236,64 руб.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 4.9. договора начислил пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования  Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.08.2017 по 30.11.2017 в размере 37 356,04 руб.

Расчет судом проверен и принят.

Ответчик об уменьшении размера начисленных пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял, доказательства уплаты пеней в сумме 37 356,04 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пеней в размере 37 356,04 руб. является обоснованным.

В соответствии с подп.1.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Государственная пошлина относится на ответчика и подлежит взысканию с последнего в доход федерального бюджета, исходя из размера удовлетворенных требований в размере 547 592,68 руб., в размере 13 952 руб. (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Томской области

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авангард»  в пользу Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.09.2017 в размере 510 236 руб. 64 коп.,  пени в размере 37 356 руб. 04 коп. за период с 16.08.2016 по 30.11.2017, всего в сумме 547 592 руб. 68 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Авангард» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 952 руб.

Решение может быть обжаловано в установленном порядке в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме.


Судья                                                                           Пономарева Г. Х.