Решение от 6 октября 2017 г. по делу № А79-5001/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5001/2017
г. Чебоксары
06 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.10.2017.


Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 310213029200069, ИНН <***>,

об освобождении земельного участка,

и встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО1

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики

о признании недействительной сделкой одностороннего отказа от договора и применении последствий недействительности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, индивидуальный предприниматель ФИО2,

при участии:

от истца - ФИО3 по доверенности от 21.12.2016,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 04.09.2017,

от третьего лица МКУ "Земельное управление" - ФИО3 по доверенности от 10.01.2017,

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – администрация г. Чебоксары, истец) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010806:412 путем сноса временного торгового киоска по реализации товаров повседневного спроса, расположенного по адресу: <...> и возвратить его истцу по акту приема-передачи.

Иск основан на статьях 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что в настоящее время договор аренды земельного участка от 21.09.2012 №117/938-МК, возобновленный ранее на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с односторонним отказом истца, однако ответчик продолжает пользоваться земельным участком в отсутствие правовых оснований.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 и Муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики.

В ходе рассмотрения дела суд принял к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации г.Чебоксары, согласно которому Предприниматель просит признать недействительной сделкой односторонний отказ от договора аренды земельного участка от 21.09.2012 №117/938-МК, оформленный письмом администрации г.Чебоксары от 21.11.2016 № 29/08-5840, и применить последствия недействительности в виде признания за индивидуальным предпринимателем ФИО1 права аренды земельного участка.

В обоснование встречного искового заявления Предприниматель ссылается на статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что односторонний отказ от договора аренды является злоупотреблением правом, поскольку не основан на нарушении ответчиком договорных обязательств и направлен исключительно на прекращение правовых оснований использования земельного участка, что создало истцу предпосылки для исключения этого участка из схемы размещения нестационарных торговых мест и лишило ответчика гарантий, связанных с переоформлением правоотношений по использованию торгового места.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица МКУ "Земельное управление" поддержал исковые требования, встречный иск не признал по ранее изложенным доводам.

Представитель ответчика просил в иске отказать, встречный иск поддержал по изложенным в нем доводам. Пояснил, что договор аренды земельного участка от 21.09.2012 №117/938-МК является незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию, следовательно, администрация г. Чебоксары не могла от него отказаться. Земельный участок Предпринимателю по акту приема-передачи не передавался, следовательно, не может быть возвращен Предпринимателем.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор от 21.09.2012 №117/938-МК аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010806:412, общей площадью 15 кв.м., для размещения временного торгового киоска по реализации товаров повседневного спроса, расположенный в <...>.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 20.09.2012 до 20.09.2015.

Письмом от 21.11.2016 № 29/08-5840 истец уведомил ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО1 об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 21.09.2012 №117/938-МК и необходимости в течение 30 дней с момента получения уведомления освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи с проведением демонтажа торгового киоска. (л.д. 11-12).

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требования об освобождении земельного участка послужило основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Предприниматель, в свою очередь, предъявил встречные исковые требования, согласно которым Предприниматель просит признать недействительной сделкой односторонний отказ от договора аренды земельного участка от 21.09.2012 №117/938-МК и применить последствия недействительности в виде признания за Предпринимателем права аренды указанного земельного участка.

В обоснование встречного искового заявления Предприниматель ссылается на статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что односторонний отказ от договора аренды является злоупотреблением правом, поскольку не основан на нарушении ответчиком договорных обязательств и направлен исключительно на прекращение правовых оснований использования земельного участка, препятствует ответчику осуществлять предпринимательскую деятельность.

Судом установлено, что право собственности на земельный участок, на котором расположен торговый павильон, не разграничено.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль над размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Статья 41 Устава муниципального образования "Город Чебоксары – столица Чувашской Республики" предусматривает, что Администрация города Чебоксары является органом местного самоуправления города Чебоксары, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции по решению вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральным законом или законом Чувашской Республики.

Истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик занимает земельный участок под размещение спорного торгового павильона без законных оснований.

В пункте 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Оценив представленные документы, суд считает, что отношения сторон регулируются гражданским законодательством и вытекают из обязательств по договору аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды земельного участка установлен сторонами до 20.09.2015 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9.2 договора для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам Договора. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателя в месячный срок со дня получения им (или отправления им) указанного уведомления.

Письмом от 21.11.2016 № 29/08-5840 Администрация уведомила Предпринимателя о прекращении договора, необходимости освобождения земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по уведомлению арендатора об отказе от договора аренды, в связи с чем на основании вышеприведенных разъяснений, суд приходит к выводу, что договор прекратил своё действие.

Первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора.

Пунктом 9.2 договора предусмотрена обязанность арендатора освободить земельный участок в месячный срок со дня получения уведомления о его прекращении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в целях, указанных в подпунктах 1 - 5 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.

Согласно пункту 21 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии Федеральным Законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации".

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающиеся размещения объектов нестационарной торговли вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со статьей 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута.

Статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа и создание условий для обеспечения жителей городского округа услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания включены в перечень вопросов местного значения городского округа, полномочиями по решению которых, согласно пункту 1 статьи 37 названного Закона, местная администрация наделяется уставом муниципального образования.

Федеральным законом от 28.12.2009 №381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 381-ФЗ) регламентированы отношения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами, возникающие в связи с организацией и осуществлением торговой деятельности. Нестационарный торговый объект определен как торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение (пункт 6 статьи 2 Закона №381-ФЗ).

С учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов размещение последних в нестационарном исполнении предписано осуществлять на публичных земельных участках в соответствии со схемой их размещения, разрабатываемой и утверждаемой органом местного самоуправления, определенной уставом муниципального образования (статья 10 Закона №381-ФЗ).

В силу части 3 статьи 10 указанного закона схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок включения в схему размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации (часть 2 статьи 10 Закона №381-ФЗ).

Таким образом, схема размещения нестационарных торговых объектов утверждается в целях необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Создание условий для обеспечения жителей городского округа услугами торговли и осуществление муниципального земельного контроля отнесены статьями 16, 16.2 Федерального закона №131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа и внутригородского района; кроме того, пунктом 4 Указа Президента Российской Федерации №65 от 29.01.1992 "О свободе торговли" императивно определено, что предприятия и граждане осуществляют торговлю в отведенных органами исполнительной власти местах.

Владелец нестационарного торгового объекта может быть признан законным землепользователем при условии включения такого объекта в утвержденную на конкретный период схему нестационарных торговых объектов, наличия у его собственника разрешения на размещение объекта мелкорозничной торговли (услуг) и заключенного в установленном порядке договора на использование необходимого для вышеназванных целей земельного участка.

Отсутствие совокупности указанных документов порождает обязанность субъекта торговой деятельности по освобождению находящегося в публичной собственности земельного участка путем демонтажа и вывоза торгового объекта.

Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, не предусматривал условий по размещению нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов.

Таким образом, к спорным правоотношениям применимы нормы статьи 606, пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка от 21.09.2012 №117/938-МК, заключенный Администрацией города Чебоксары и ответчиком, прекращен. Новые договоры, в том числе договор на размещение нестационарного торгового объекта, сторонами не заключались.

Правоустанавливающие документы, свидетельствующие о наличии у ответчика права на владение и пользование спорным земельным участком по иным правовым основаниям, суду в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Из материалов следует, что Чебоксарским городским Собранием депутатов принято решение от 25.04.2017 №732 о внесении изменений в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары, в соответствии с которыми место размещения, на котором находится спорный торговый павильон, исключено из схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары.

Постановлением Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 25.04.2017 №1013 утвержден Порядок организации и проведения аукциона на право размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары.

При указанных обстоятельствах исковое требование об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса временного торгового павильона является правомерным, законным и подлежащим удовлетворению.

Суд также отмечает, что у ответчика отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Между тем, указанное преимущественное право арендатора может быть реализовано лишь в случае, если арендодатель в течение года со дня истечения срока аренды заключит договор с иным лицом, что в рассматриваемой ситуации не имеет места.

То есть, вышеуказанная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора аренды и его последующего заключения с другим лицом.

Кроме того, в настоящем случае на дату окончания срока действия договора аренды уже действовал Земельный кодекс Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом N 171-ФЗ.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 названного Кодекса (в редакции Федерального закона N 171-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 названного Кодекса из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 названного Кодекса, введенной Федеральным законом N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 названного Кодекса).

На момент истечения срока действия ранее заключенного договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса, для предоставления Предпринимателю без проведения торгов испрашиваемого земельного участка не имеется.

Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не имеют в данном случае правового значения, не влияют на реализацию арендодателем права на отказ от договора, в том числе от его пролонгации.

Вопреки утверждению ответчика, оснований считать, что в действиях администрации имеет место злоупотребление правом, суд не находит.

Доводы ответчика о том, что односторонний отказ Администрации от договора аренды лишил Предпринимателя гарантий, связанных с переоформлением правоотношений по использованию торгового места, также являются несостоятельными, не основанными на нормах действующего законодательства.

Доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка от 21.09.2012 №117/938-МК не прошел государственную регистрацию, подлежат отклонению, как не имеющие правового значения для настоящего дела.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Более того, доводы ответчика о незаключенности договора аренды противоречат его собственной позиции, изложенной во встречном иске.

Доводы представителя ответчика о том, что земельный участок Предпринимателю по акту приема-передачи не передавался, следовательно, не может быть возвращен Предпринимателем, также являются необоснованными, поскольку земельный участок фактически Предпринимателю был передан. Кроме того, согласно пункту 8.4 договора обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

На основании изложенного встречный иск удовлетворению не подлежит.

Государственную пошлину суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010806:412 общей площадью 15 кв.м. путем сноса временного торгового киоска, расположенного по адресу: <...> и возвратить земельный участок администрации города Чебоксары по акту приема-передачи.

В удовлетворении встречного иска индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в федеральный бюджет 6000 (Шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е.В. Васильев