Решение от 25 декабря 2020 г. по делу № А43-45443/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-45443/2019

Нижний Новгород

25 декабря 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 18.12.2020.

Решение изготовлено в полном объеме 25.12.2020.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-335)

при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1,

после перерыва помощником судьи Хохловой О.Л.


с участием представителей

от истца: ФИО2 (доверенность от 03.10.2019),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 13.12.2019)


рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ярус-НН»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) и

обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недостоверной стоимости, указанной в отчете об оценке, и

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ярус-НН» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» (далее - Учреждение):

-о признании выкупной цены 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: <...> литера А, указанной в отчете об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19, выполненным ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» в размере 2 065 748 рублей недостоверной;

-об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: <...> литера А по цене 1 740 000 рублей с учетом НДС в рассрочку сроком на 5 лет (60 месяцев) в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Исковое требование основано на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что размер предложенной Комитетом в соответствии с отчетом об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19, выполненным ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза», выкупной стоимости 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: <...> литера А, является завышенным.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования; представитель ответчика с иском не согласен.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, в судебном заседании 09.12.2020 объявлялись перерывы до 16 часов 45 минут 16.12.2020, 13 часов 30 минут 18.12.2020

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: <...> литера А, принадлежит на праве общей долевой собственности городу Нижнему Новгороду (3/5 доли в праве) и ООО «Ярус-НН» (2/5 доли в праве).

ООО «Ярус-НН» письмом от 18.05.2016 уведомил арендодателя о намерении реализовать преимущественное право приобретения 3/2 доли в праве на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16.

Постановлениями Администрации города Нижнего Новгорода от 16.09.2016 № 2982, от 05.05.2017 истцу предложен воспользоваться преимущественным правом покупки 3/2 доли в праве на спорное одноэтажное нежилое здание по рыночной стоимости в размере 1 158 180 рублей и 2 132 400 рублей соответственно.

Данным правом Общество не воспользовалось.

Повторное обращение Общества с заявлением о выкупе подано в орган местного самоуправления 26.06.2019. Данный факт стороны не оспорили.

Комитет представил Обществу проект договора купли-продажи упомянутого объекта недвижимости, в пункте 2.2 которого определил цену отчуждаемого имущества, в соответствии с отчетом ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19 в размере 2 065 748 рублей.

Общество не согласилось с установленной в проекте договора купли-продажи выкупной стоимостью объекта и предложило приобрести 3/2 доли в праве на одноэтажное нежилое здание за 1 278 000 рублей, в ответ на которое Комитет ответил отказом (письмо от 01.08.2019).

Отказ Комитета в заключении договора купли-продажи с подписанием протокола разногласий от 26.07.2019 послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (пункт 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В силу пунктом 1, 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом пояснений представителей участвующих в деле лиц суд пришел к выводу о наличии между сторонами преддоговорного спора относительно размера и порядка оплаты выкупной стоимости.

В рамках рассмотрения настоящего дела экспертом общества с ограниченной ответственностью "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" Смирно-вой Р.В. проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: <...> литера А, по состоянию на 26.06.2019.

Согласно заключению от 03.07.2020 № 193 рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 26.06.2019 составила 1 740 000 рублей (с учетом НДС).

Вместе с тем, само по себе различие в результатах оценки рыночной стоимости, установленные Учреждением (2 065 748 рублей с учетом НДС) и судебным экспертом не свидетельствуют о недостоверности величины, определенной Учреждением на иную дату. Доказательств несоответствия отчета Учреждения положениям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, требованиям федеральных стандартов оценки и иных актов по регулированию оценочной деятельности.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд признал, что заключение судебной экспертизы соответствует действующему законодательству и отражает реальную стоимость объекта оценки на дату подачи заявления Общества о выкупе, в связи с чем цена договора купли-продажи подлежит установлению в размере 1 392 000 рублей (без учета НДС).

Требование истца о предоставлении рассрочки оплаты выкупной стоимости в соответствии с Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" рассмотрено судом и отклонено, ибо в рассмотренном случае истец реализовал преимущественное право на выкуп по средством иной процедуры, отличной от предусмотренной в указанном законе, в котором такая преференция предоставлена арендаторам. Общество являлось сособственником, а не арендатором выкупаемых помещений. Данный закон не подлежал применению в данной ситуации.

Вместе с тем, суд учел, что при вынесении постановления о выкупе администрация Нижнего Новгорода выразила волеизъявление о предоставлении Обществу рассрочки по оплате выкупной стоимости, поэтому суд, счел возможным ее предоставить сроком на 12 месяцев. Данное условие не противоречит действующему законодательству, предыдущему поведению будущих контрагентов и направлено на соблюдение баланса интересов сторон.

Расходы по оплате государственной пошлине за рассмотрение искового заявления в размере 6000 рублей и 20 000 рублей на проведение судебной экспертизы в порядке статьи 106, части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 — 170, 173 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Ярус-НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенного по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, улица Литвинова, дом 25/32, литер А:

изложить пункты 2.2 и 3.1 договора в следующей редакции:

"2.2. Цена "Доли в праве ", отчуждаемой по настоящему договору, в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.07.2020 № 193, выполненной ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" составляет 1 392 000 (Один миллион триста девяносто две тысячи) рублей (НДС не облагается)".

"3.1. Сумму в размере 398 700 (Триста девяносто восемь тысяч семьсот) рублей (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи.

Сумму в размере 993 300 (Девятьсот девяносто три тысячи триста) рублей (НДС не облагается) "Покупатель" перечисляет ежемесячно равными долями в течение 11 (одиннадцати) месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа, указанного в абзаце 1 пункта 3.1. договора.

Ежемесячные платежи вносятся, начиная с месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа, указанного в абзаце 1 пункта 3.1. договора, не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца.

Денежные средства только в валюте Российской Федерации в порядке, установленном законодательством, "Покупатель" перечисляет на счет № 40101810400000010002 в Волго-Вятское управление Центрального банка Российской Федерации г. Нижний Новгород, ИНН <***>, БИК 042202001, КПП 526001001, ОКТМО 22701000.

Получатель: УФК по Нижегородской области (Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н.Новгорода, л/с <***>).

Назначение платежа: "Оплата за 3/5 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра, кадастровый номер 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, улица Литвинова, дом 25/32, литер А", договор купли-продажи от ___";

пункты 3.2 и 3.3 договора исключить.

В удовлетворении требования о признании недостоверной величины выкупной стоимости, определенной в отчете об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» (ИНН <***>, ОГРН <***>), отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ярус-НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 20 000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы и 6000 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Нижегородской области на счет общества с ограниченной ответственностью "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" 20 000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого акта, при условии, что он был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова