Решение от 9 июня 2019 г. по делу № А40-244413/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-244413/18-41-2023

Резолютивная часть решения объявлена 13.05.2019

Решение в полном объеме изготовлено 10.06.2019

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 20.03.2019 № 27-2019, ФИО3 по доверенности от 27.03.2019 № 114-2019 и ответчика ФИО4 по доверенности от 27.08.2018, ФИО5 по доверенности от 09.01.2019, ФИО6 по доверенности от 09.01.2019, дело по иску ООО «Табер Трейд» (ОГРН <***>) к ООО «Вестинвест» (ОГРН <***>) о признании права пользования арендуемым помещением, по встречному иску об обязании освободить помещение, установил:

Истец просит суд признать ним право пользования нежилым помещением площадью 157, 1 кв. м по адресу: <...> (ТЦ «Конкорд Маркет», этаж 1, пом. I, комн. 3), - на основании договора аренды от 15.12.2009 № 106 и обязать ответчика восстановить истцу доступ в указанное помещение.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды нежилого помещения от 15.12.2009 № 106 истцу представлено в аренду нежилое помещение площадью 157, 1 кв. м по адресу <...> (ТЦ «Конкорд Маркет», этаж 1, пом. I, комн. 3).

Уведомление от 21.09.2018 № 21-09-1/ВИ ответчик в одностороннем порядке расторг договор аренды, с 09.10.2018 ограничил доступ в помещение.

Истец считает, что отказ от договора не соответствует закону, договору, свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами, поскольку с момента заключения договора истец пользуется помещением в соответствии с целевым назначением, согласованным в договоре, своевременно и в полном объеме уплачивает арендную плату, не допускает нарушений, которые являются основанием для расторжения договора аренды. Договором аренды арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, однако реализация п. 8.3 договора корреспондирует со ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации, поэтому ответчик, по мнению истца, реализовал свое право с нарушением ст. 1 и 10 Кодекса, злоупотребляя своим правом.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что договором аренды арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор по основаниям, перечисленным в п. 8.3 договора; в уведомлении ответчик сослался на п. 8.3 и на основания, указанные в п. 8.3.1, 8.3.2, 8.3.4 договора.

В процессе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. По встречному иску ответчик просит суд обязать истца освободить помещение, переданное ему в аренду, взыскать судебную неустойку в размере 150 000 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательства по освобождению и возврату помещения.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что уведомлением от 21.09.2018 № 21-09-1/ВИ ответчик в одностороннем порядке отказался от договора аренды, однако истец арендуемое помещение в освобожденном виде ответчику не возвратил.

Истец против встречного иска возразил, сослался на то, что в договоре не конкретизировано, что понимается под текущим ремонтом, обязанность по выполнению которого возлагается на арендатора. При этом в ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должен проводиться их текущий ремонт, то есть текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния. Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации. Однако из уведомления следует, что арендодатель связывает текущий ремонт с неудовлетворительным состоянием помещения. Последнее, по мнению истца, подразумевает невозможность его использования в соответствии с целевым назначением, согласованным сторонами, тогда как наличие локальных загрязнений на поверхности потолка, стен и пр. не является таковым и не препятствует использовать помещение под магазин косметической продукции.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что 15.12.2009 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды нежилого помещения № 106, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях договора аренды во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 157, 1 кв. м по адресу: <...> (этаж 1, помещение № I, комната 3), - а арендатор обязуется принять помещение в аренду и своевременно вносить арендную плату.

Обязанности арендатора перечислены в разделе 7 договора. Так, арендатор обязуется соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные нормы и правила и выполнять в рамках акта разграничения эксплуатационной ответственности все требования соответствующих инстанций как в отношении помещения, так и в отношении торгового центра в целом, при этом арендатор несет самостоятельную ответственность за нарушение установленных санитарных, противопожарных и иных правил и норм, а также за невыполнение соответствующих требований к использованию помещения.

В случае получения арендодателем какого-либо требования или предписания от органа власти в отношении торгового центра и (или) помещения арендатор обязан в рамках акта разграничения эксплуатационной ответственности по письменному запросу арендодателя, а также по предъявлению арендатору оригинала вышеуказанного требования или предписания от органа власти исполнить указанное требование органа власти в той части, в которой оно относится к помещению. Требование или предписание органа власти должно быть исполнено в течение 3-х рабочих дней с даты направления запроса об исполнении арендатору. Арендодатель имеет право, не направляя запрос об исполнении, самостоятельно исполнить указанное требование или предписание органа власти, а также потребовать от арендатора возместить документально подтвержденные расходы арендодателя, связанные с выполнением такого требования или предписания в той части, в которой оно относится к помещению. Документально подтвержденные расходы арендодателя должны быть возмещены арендатором в течение 3-х рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления арендатором с приложением документов, подтверждающих размер и обоснованность расходов.

Согласно разделу 7 договора арендатор обязан поддерживать помещение, оборудование и иное имущество в помещении в исправном состоянии, а также производить за свой счет текущий ремонт помещения. При этом если арендатор не содержит помещение в исправном рабочем состоянии и (или) если в разумный срок, который в любом случае не может превышать 21 календарный день с того момента, когда арендатору стало известно от арендодателя о необходимости осуществления ремонта, арендатор не осуществит необходимый ремонт, арендодатель вправе по своему усмотрению:

осуществить необходимый ремонт за свой счет и возложить на арендатора произведенные расходы, в том числе путем вычета соответствующих сумм из страхового депозита;

взыскать с арендатора за каждый календарный день просрочки осуществления ремонта (с учетом срока, установленного для его проведения в п. 6.1.19 договора аренды) неустойку в размере рублевого эквивалента 100 долларов США по курсу на день совершения платежа.

В соответствии с п. 8.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем вручения соответствующего письменного уведомления арендатору не менее чем за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в любом из случаев, перечисленных в данном пункте.

В частности, если арендатор не выполнил и (или) ненадлежащим образом (в частности, несвоевременно) выполнил какое-либо из своих обязательств по договору аренды и не исправил допущенное нарушение в течение 5-ти рабочих дней с даты получения арендатором уведомления арендодателя о совершении нарушения и требования его устранения (п. 8.3.1); если арендатор просрочил оплату страхового депозита более чем на 5 рабочих дней (п. 8.3.2); если арендатор систематически (2 или более раз) не выполнил и (или) ненадлежащим образом (в частности, несвоевременно) выполнил какое-либо из своих обязательств по договору (п. 8.3.4).

Согласно п. 5.1 договора он является заключенным с даты его государственной регистрации, срок аренды исчисляется с даты подписания сторонами передаточного акта, срок действия договора исчисляется с даты государственной регистрации договора и заканчивается по истечении 36-ти месяцев с указанный даты.

Дополнительным соглашением от 27.11.2017 стороны продлили срок аренды с 28.11.2017 по 30.12.2021, однако уведомлением от 21.09.2018 № 21-09-1/ВИ ответчик на основании п. 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.4 договора в одностороннем порядке отказался от договора аренды и потребовал возвратить помещение в освобожденном виде в последний день аренды, 08.10.2018.

Из уведомления следует, что 31.07.2018 арендодатель в присутствии представителей арендатора провел комиссионное обследование арендованного истцом помещения на предмет состояния напольного покрытия, потолка, стен, витражного остекления и прочих элементов помещения. По результатам комиссионного обследования арендодателем установлено неудовлетворительное состояние помещения: локальные загрязнения на поверхности потолка в помещении; повреждения и загрязнения технических люков, установленных в потолке помещения; локальные загрязнения и повреждения стен в помещении; локальные повреждения напольной плитки в помещении, выраженные в трещинах; локальные повреждения витражного остекления в помещении, выраженные в царапинах; повреждения роллетной двери в помещении; отсутствие запирающего устройства роллетной двери помещения.

В письме от 06.08.2018 № 06-08-1/ВИ арендодатель потребовал от арендатора произвести восстановительный ремонт помещения в сроки, установленные в п. 7.1.19 договора.

24.08.2018 арендодатель уведомил арендатора о проведении повторной комиссионной проверки состояния помещения и соблюдения условий п. 7.1.19 договора, однако в назначенную дату и время представитель арендатора не явился в помещение, а сотрудники арендатора, находившиеся в помещении, отказались принимать участие в проведении комиссионной проверки, в связи с чем проверка проведена арендодателем с привлечением третьих лиц, по результатам проверки составлен акт от 27.08.2018.

В письме от 28.08.2018 № 28-01-1/ВИ арендодатель повторно потребовал от арендатора привести помещение в надлежащее состояние, в письме от 05.09.2018 потребовал уплатить неустойку, предусмотренную п. 7.1.19.2 договора, в связи с ее неуплатой произвел зачет из страхового депозита, после чего потребовал от арендатора восполнить страховой депозит.

Кроме того, в уведомлении ответчик сослался на свои письма от 23.08.2018 № 23-08-2/ВИ об изменении договора аренды (включении в договор «Требований в области промышленной и пожарной безопасности, охраны труда и окружающей среды»), от 24.08.2018 № 24-08-1/ВИ, в котором требовал от арендатора предоставить перечень инженерного оборудования, установленного в помещении, от 23.08.2018 № 23-08-1/ВИ об изменении договора (включении в договор антикоррупционных условий), от 24.08.2018 № 24-08-2/ВИ «О предложении арендатору складского помещения», от 05.09.2018 № 05-09-1/ВИ о повторном согласовании акта разграничения эксплуатационной ответственности по системам пожарной сигнализации в помещении, от 05.09.2018 № 05-09-2/ВИ о согласовании акта разграничения эксплуатационной ответственности в электроустановках напряжением до 1000В в помещении, от 04.09.2018 № 04-09-2/ВИ, в котором потребовал предоставить информацию о графике работы арендатора в дни официальных выходных дней января 2019 года.

Из представленных суду доказательств (актов чинения препятствий, составленных истцом, фотографий и др.) следует, что с 09.10.2018 арендодателем отключено энергоснабжение помещения, произведена замена замков, истец и его работники в арендованное помещение не допускаются, а 11.10.2018 ответчик составил односторонний акт о возврате помещения из аренды. При этом арендная плата за октябрь 2018 года уплачена истцом в полном объеме платежным поручением от 04.10.2018 № 31050.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Кодекса предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом п. 4 ст. 450.1 Кодекса устанавливает, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» судам разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

Из представленных суду доказательств следует, что договор аренды заключался сторонами на 3 года, дополнительным соглашением от 27.11.2017 срок аренды продлен по 30.12.2021. За период с 2009 года до июля 2018 года, то есть более чем в течение 8, 5 лет, арендатор пользовался помещением без каких-либо замечаний со стороны арендодателя, в том числе в отношении состояния помещения, своевременно и в полном объем уплачивал арендную плату.

Никаких замечаний относительно состояния помещения, необходимости проведения в помещении текущего ремонта арендодателем не предъявлялось, в том числе при подписании сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, то есть в конце ноября 2017 года.

Однако через 7 месяцев после подписания дополнительного соглашения, которым срок аренды продлен до 2022 года, в течение менее чем 2-х месяцев арендодателем проведено несколько осмотров помещения с составлением актов о неудовлетворительном состоянии помещения, предъявлено требование выполнения в помещении ремонта, а невыполнение этого требования явилось основанием для отказа арендодателя от договора со ссылкой на п. 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.4 договора.

Согласно ст. 606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ст. 619 Кодекса устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, ст. 619 Кодекса в качестве одного из оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке предусматривает неисполнение арендатором обязательства по капитальному ремонту имущества, если производство капитального ремонта в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 2 ст. 450 Кодекса, на который имеется ссылка в ст. 619, расторжение договора по требованию одной из сторон возможно по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, в случае отсутствия в договоре аренды п. 8.3, ответчик не мог бы требовать расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным законом: выполнение капитального ремонта не является обязанностью арендатора, невыполнение арендатором текущего ремонта ни в коем случае не лишило арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Ответчик отказался от договора, сославшись на неисполнение обязательства по текущему ремонту помещения.

При этом понятие текущего ремонта в договоре отсутствует. Отсутствует в договоре и описание состояния помещения, которые стороны расценивают как неудовлетворительное или требующее текущего ремонта.

В ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений; эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации; текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Доказательства нарушения параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, неисправности строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов (их несоответствие требованиям технических регламентов, проектной документации) в деле отсутствуют.

Из представленных истцом доказательств (договора подряда на производство ремонтно-строительных работ от 01.06.20126 № 01/06/16, сметы к нему, акта формы КС-2, справки формы КС-3 и др.) следует, что в 2016 году истцом проводился ремонт арендованного им помещения, а для устранения локальных загрязнений на поверхности потолка, на технических люках, установленных в потолке, на стенах достаточно провести влажную уборку в помещении, вертикальных и горизонтальных поверхностей в нем; для устранения трещин на напольной плитке и царапин в витражном остеклении не обязательно проводить текущий ремонт; не требуется ремонт и для устранения повреждения роллетной двери в помещении, а устранить отсутствие запирающего устройства роллетной двери возможно, установив такое устройство.

Суд принимает во внимание п. 3.8 договора аренды, согласно которому на дату возврата помещения арендатор обязан устранить все недостатки и повреждения, причинённые помещению в результате его использования (за исключением нормального износа), демонтажа оборудования и других отделимых улучшений и неотделимых улучшений арендатора. Если по истечении срока, установленного для возврата помещения арендодателю, арендатор не устранит недостатки и повреждения, причиненные помещению, арендодатель вправе осуществить ремонт помещения для устранения недостатков и повреждений в помещении. При этом арендатор обязан возместить арендодателю все разумные и документально подтвержденные расходы, понесенные арендодателем при устранении недостатков и повреждений, в течение 5-ти рабочих дней с даты получения соответствующего счета и документов, подтверждающих основания и размер расходов, от арендодателя.

Таким образом, в случае, если по окончании срока аренды истец в нарушение п. 3.8 договора не устранит недостатки и повреждения, причиненные помещению в результате его использования, ответчик вправе для устранения этих недостатков и повреждений провести ремонт помещения и потребовать от истца возместить свои документально подтвержденные расходы.

Аналогичная норма предусмотрена п. 9.1 договора, согласно которому в случае причинения ущерба помещению и (или) торговому центру арендатор обязуется возместить арендодателю документально подтвержденные затраты на восстановление имущества и иные документально подтвержденные убытки арендодателя.

Кроме того, разделом 5 договора предусмотрена уплата арендатором страхового депозита, который в соответствии с п. 5.4.2 договора используется арендодателем в том числе на покрытие убытков, причиненных помещению, торговому центру и (или) иному имуществу арендодателя.

П. 7.1.19 договора предоставляет арендодателю право отремонтировать помещение за свой счет в случае, если арендатор не содержит помещение в исправном рабочем состоянии и (или) в разумный срок с момента получения требования арендодателя о необходимости ремонта, не отремонтирует помещение, после чего потребовать от арендатора возместить понесенные на ремонт расходы, в том числе путем вычета их из страхового депозита.

Согласно ст. 10 ГК Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора» указано, что в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. Из п. 9 названного постановления следует, что, поскольку согласно п. 4 ст. 1 Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 Кодекса или о ничтожности таких условий по ст. 169 Кодекса.

Согласно п. 11 указанного постановления при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 Кодекса), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Проект договора аренды подготовлен ответчиком - собственником арендуемых истцом помещений, на что указано в п. 2.2 договора; здание, в котором находятся помещения, является торговым центром, помещения которого сдаются ответчиком в аренду; согласно выписке из ЕШРЮЛ основным видом деятельности ответчика является аренда и управление собственным или арендованных недвижимым имуществом; доказательства того, что ответчиком ведется какая-либо деятельность в здании, суду не представлены. Следовательно, ответчик является профессионалом в области предоставления в аренду недвижимого имущества, а потому сильной стороной договора аренды, заключенного сторонами.

Таким образом, судом установлено, что в течение 8, 5 лет осмотры помещения на предмет его состояния, необходимости выполнения текущего ремонта истцом не проводились. Не проводился такой осмотр и перед заключением сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, которым срок аренды продлен до 2022 года. Однако через 7 месяцев после заключения дополнительного соглашения, в течение июля-августа 2018 года, ответчик составил несколько актов осмотра помещения, в которых указал на необходимость выполнения текущего ремонта помещения, а невыполнение этого ремонта в срок, указанный в п. 7.1.19 (не более 21-го календарного дня), явилось основанием для расторжения договора арендодателем.

Установленные судом обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком своим правом в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, сославшись на неисполнение арендатором требований арендодателя выполнить текущий ремонт помещения в отсутствие доказательств необходимости такого ремонта, в связи с чем первоначальный иск удовлетворяет, во встречном иске отказывает.

В ходе судебного разбирательства ответчик сослался на то, что помимо нарушений, установленных актами от 31.07.2018 и от 27.08.2018, ответчик неоднократно требовал от истца устранить нарушения требований противопожарной безопасности, в доказательство представил акты осмотра помещения от 04.07.2018, от 05.07.2018 (в количестве 3-х шт.), от 11.07.2018, от 12.07.2018, от 23.07.2018, от 31.07.2018. Так, в актах от 04.07.2018 и от 12.07.2018 указано, что расстояние от извещателей до вентиляционных отверстий составляет менее 1 м; в актах от 04.07.2018 и от 31.07.2018 указано, что расстояние от извещателей до светильников составляет менее 0, 5 м; актами от 04.07.2018 и от 12.07.2018 установлено, что тарелки спринклеров частично расположены выше подвесного потолка; актами от 05.07.2018 и от 12.07.2018 установлено, что имущество (коробок) хранятся на расстоянии от осветительных приборов до коробок менее 50 см; актами от 12.07.2018 и от 12.07.2018 (повторном) установлено, что пожарный извещатель в складском помещении установлен вплотную к корпусу осветительного прибора; актами от 23.07.2018 и от 31.07.2018 установлено, что пожарные извещатели системы пожаротушения перемещены, неработоспособны, система АПС неактивна; актом от 31.07.2018 установлено, что ороситель системы пожаротушения при снятии защитной крышки выпадает ниже уровня потолка на 1-2 мм; актом от 31.07.2018 установлено, что в помещении расположения электроустановки щит не оборудован запорным устройством и не определен порядок хранения ключей; актом от 27.08.2018 установлено оплавление автоматического выключателя, расположенного в электрическом щите, электропроводки; актом от 27.08.2018 установлена аварийная работа пожарных дымовых датчиков, отсутствие сигнала от 3-х датчиков на пульт дежурного.

Ответчик сослался на то, что условиями договора установлено, что арендатор обязуется обеспечить исправность и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, энергопотребляющих установок, приборов и оборудования в пределах помещения в рамках акта разграничения эксплуатационной ответственности, за исключением транзитных сетей и (или) коммуникаций, проходящих через помещение, а также оборудования, установленного в помещении арендодателем, в том числе: соблюдать установленные правилами эксплуатации и техники безопасности требования к техническому состоянию и эксплуатации энергетических сетей, энергопотребляющих установок, приборов и оборудования в помещении.

Положением о безопасности работы торгового центра (приложение № 6 к договору аренды) предусмотрено, что ответственность за пожарную безопасность в магазинах возлагается на их арендаторов. Арендодатель вправе силами сотрудников службы охраны организовывать проверки по выполнению арендаторами мер противопожарной безопасности.

Арендатор обязан организовать проведение противопожарных инструктажей (вводного и повторного) и занятий по пожарно-техническому минимуму; назначить письменным распоряжением лиц, ответственных за обеспечение пожарной безопасности в каждом помещении; не допускать без разрешения управляющей компании торгового центра и письменного уведомления службы охраны выполнение строительно-монтажных и огневых работ, а также ввоз и хранение в здании легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ.

В ходе рассмотрения дела доказательства того, что органами МЧС России в 2018 году проводились проверки на предмет соблюдения требований противопожарной безопасности в здании торгового центра и в помещениях, арендованных истцом, в ходе которых устанавливались нарушения истцом требований противопожарной безопасности, к истцу или к ответчику применялись какие-либо меры административной ответственности за нарушение требований противопожарной безопасности, суду не представлены; представители сторон в судебном заседании подтвердили, что такие проверки в помещениях, арендованных истцом, в 2018 году не проводились (нарушения, установленные в 2015 году, указанные в письме арендодателя от 17.08.2015 № 17-08-04/Рив, истцом устранены, о чем ответчик поставлен в известность письмом от 26.12.2016 № 189).

Представители истца пояснили, что в период проведения в помещении отделочных работ в соответствии с разделом 4 договора аренды истцом своими силами, за свой счет и по согласованию с ответчиком (п. 4.9.1 договора) устанавливалась система автоматической пожарной сигнализации (АПС), которая соединена с централизованной системой пожарной сигнализации здания торгового центра.

Таким образом, судом установлено, что в течение почти 10-ти лет арендодателем не предъявлялись арендатору какие-либо претензии относительно расположения извещателей в арендованном помещении, осмотры помещения на предмет соблюдения истцом требований противопожарной безопасности арендодателем не проводились, однако в течение июля-августа 2018 года ответчик составил более 10-ти актов, причем 05.07.2018 – целых 3 акта, которыми без участия представителей МЧС России установил нарушения требований противопожарной безопасности.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что единственной целью составления в течение менее чем 2-х месяцев нескольких актов с указанием в них нарушений требований противопожарной безопасности являлось намерение арендодателя отказаться от договора аренды, сославшись на неисполнение арендатором требований арендодателя, в отсутствие весомой причины для такого отказа.

Кроме того, суд принимает во внимание, что эти акты в уведомлении об отказе от договора аренды не указаны. Таким образом, неисполнение истцом требований, сформулированных в сопроводительных письмах к этим актам, не являлось основанием для отказа ответчика от договора.

Судебные расходы в виде государственной пошлины взыскиваются с ответчика в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 1, 10, 450, 450.1, 606, 619 ГК Российской Федерации, ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 65, 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить;

признать за ООО «Табер Трейд» право пользования нежилым помещением по адресу: <...> (ТЦ «Конкорд Маркет», этаж 1, пом. I, комн. 3), - на основании договора аренды от 15.12.2009 № 106 и обязать ООО «Вестинвест» восстановить доступ ООО «Табер Трейд» в указанное помещение;

во встречном иске отказать.

Взыскать с ООО «Вестинвест» в пользу ООО «Табер Трейд» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А.Березова