Решение от 7 сентября 2025 г. по делу № А27-9226/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ


      Дело № А27-9226/2025



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


город Кемерово

08.09.2025                                                                                        

Резолютивная часть решения суда объявлена 26.08.2025.

Решение суда изготовлено в полном объеме 08.09.2025.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Федосовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Яйского муниципального округа,

при участии представителя истца – ФИО2, доверенность от 24.07.2018,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (Далее также – Истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа (Далее также – Ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:18:0000000:740, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область, Яйский муниципальный округу. Истец просит изложить пункты договора в предложенной редакции:

пункт 2.1.: «Стоимость участка составляет 1953000 (один миллион девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей»,

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статьи 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 и пункт 5 статьи 39.20, пункт 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации».

Исследовав материалы дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Между предпринимателем (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор от 24.09.2021 № 25/21 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:18:0000000:740, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область, Яйский муниципальный округу, площадью 13088372 кв.м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства ПСХК «Марьевский», категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

03.02.2025 предприниматель обратился посредством портала Государственных услуг Российской Федерации в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 42:18:0000000:740 в собственность за плату без торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ответ на вышеуказанное заявление, комитет направил в адрес предпринимателя письмо от 24.02.2025 № 1.1-16 о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:18:0000000:740 проводится переоценка.

Письмом от 03.03.2025 № 1.1-16/151 комитет сообщил предпринимателю о том, что подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:18:0000000:740. Из пункта 2.1 представленного проекта купли продажи следует, что стоимость участка определяется в соответствии с отчетом от 27.02.2025 № 121/02/25 о рыночной стоимости и составляет 8 638 000 руб.

Предпринимателем в адрес комитета направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, где в пункте 2.1 договора предприниматель полагает необходимым установить стоимость земельного участка в размере 1953000 руб., а также предлагает изменить редакцию пункта 1.1, 4.3, 4 договора купли-продажи. В протоколе согласования разногласий комитет настаивает на предложенной им редакции пункта 2.1 договора и полагает необходимым оставить стоимость выкупа земельного участка в размере 8 638 000 руб. Впоследствии истец отказался от подписания протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка.

В связи с отказом комитета урегулировать разногласия по размеру выкупной цены земельного участка, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. Следовательно, для целей применения к правоотношениям сторон правил пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса суду необходимо установить дату возникновения разногласий между сторонами при заключении договора.

Так, датой возникновения разногласий является 17.03.2025, поскольку в эту дату стороны составили протокол разногласий в части выкупной цены. Датой подачи искового заявления 29.04.2025. Следовательно, императивный срок на передачу разногласий на рассмотрение суд не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора проявляется в двух основных формах:

а) свобода в принятии решения о заключении договора и выборе партнера (включая свободу от принуждения к заключению договора) и

б) свобода в определении содержания заключаемого договора (включая право на заключение непоименованных и смешанных договоров).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разногласия по пункту 2.1 договора обусловлены различной позицией сторон в части выкупной цены.

Как следует из подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или земельного участка государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами. Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 18 Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае, если при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 настоящей статьи.

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент его обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.).

Исходя из приведенных норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи заявления о выкупе земельного участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе.

Данный вывод подтвержден в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2024 г. № 304-ЭС24-17140.

Согласно выписке от 04.03.2025 № КУВИ-001/2025-57047028 из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:18:0000000:740 по состоянию на 04.03.2025 составляла 1953000 руб.

Момент обращения заявителя с выкупом ранее вышеуказанной даты, поскольку комитетом ответ на обращение подготовлен 24.02.2025, а проект – 03.03.2025.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость участка составляет 1953000 (один миллион девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей».

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

Разрешение судом преддоговорного спора, по существу, сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон. Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2014 г. № ВАС-7783/14).

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 и комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:18:0000000:740, принять в следующей редакции пункт 2.1.: «Стоимость участка составляет 1953000 (один миллион девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15000 руб.

            Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                                    Н.К. Фуртуна