Решение от 24 октября 2019 г. по делу № А64-6578/2019

96/2019-47052(2)

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12 http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-6578/2019
г. Тамбов
24 октября 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 24.10.2019 В полном объёме решение изготовлено 24.10.2019

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Попова Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Дирекция по эксплуатации административных зданий»

<...> (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом города администрации города Тамбова Тамбовской области

<...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) Третье лицо:

Управление по охране окружающей среды и природопользованию <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

при участи в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность № 2 от 25.02.2019, паспорт от ответчика: ФИО3, доверенность № 01-33(15)808 от 02.04.2019, паспорт

от третьего лица: ФИО4, доверенность № 01-29/63 от 10.10.2019, паспорт

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ), разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

У С Т А Н О В И Л:

Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение «Дирекция по эксплуатации административных зданий» (ТОГБУ «ДЭАЗ», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города администрации города Тамбова Тамбовской области (Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова № 1982/к от 01.04.2019 (договор № 1982/к от 01.04.2019), а именно:

24 октября 2019 года

1) изложить спорные условия договора № 1982/к от 01.04.2019 в следующей редакции:

пункт 3.2.3. «Производить улучшения арендованного недвижимого имущества в период действия договора только с разрешения Арендодателя»;

пункт 4.2.2. «Арендатор обязан не совершать действий, способных вызвать повреждения или разрушение помещения»;

пункт 4.2.4. «Проводить текущий ремонт арендуемого помещения»;

пункт 4.3.1. «В 30-ти дневный срок заключить договоры на период действия договора аренды: с предприятиями коммунального облуживания: по поставке теплоснабжения и электроэнергии, вывозу твердых бытовых отходов, с предоставлением Арендодателю копии договора в течение 10-ти дневного срока с момента его заключения»;

пункт 6.2.1. «В случае неуплаты плательщиком арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, невнесённая сумма считается недоимкой и на неё начисляется пеня в размере 0,01 % за каждый день просрочки»;

пункт 6.2.2. «Размер арендной платы увеличивается в 0,1 раз на срок до 3-х месяцев по письменному предупреждению арендодателя в случае грубого нарушения арендатором положений настоящего договора, а именно: использование помещений или его части не в соответствии с договором целевой аренды; передача помещения вторичным пользователям в нарушение порядка, установленного арендодателем; умышленное ухудшение арендодателем состояния помещения;

пункт 6.2.3. «При нарушении иных обязательств, предусмотренных п. 4.2. настоящего договора взыскивается неустойка в размере 0,01 % от суммы ежемесячной арендной платы»;

пункт 7.2. «По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случаях если: Арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает недвижимое имущество; плательщик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендатор передаёт помещение третьим лицам в нарушение порядка, установленного арендодателем, включая самовольную сдачу в субаренду, совершение каких-либо сделок в отношении помещения, в том числе по договору совместной деятельности; плательщик отказывается от условий, предусмотренных п. 5.2. настоящего договора; плательщик уклоняется от заключения договора на коммунальное обслуживание (п. 4.3.1. договора); арендатор нарушает требования действующего законодательства РФ и правовых актов органов местного самоуправления о размещении, содержании, эксплуатации средств наружной рекламы - нарушает условия эксплуатации зданий историко-архитектурных памятников. Невыполнение Сторонами полностью или частично условий настоящего договора является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством»;

пункт 7.3. «По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случаях: муниципальной или общественной необходимости в арендуемом помещении; взимания с субарендаторов каких-либо платежей сверх установленных договором субаренды, заключенных арендодателем»;

пункт 8 «Арендатор и плательщик обязуются использовать объект исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.2 договора, с учётом особенностей использования, установленных охранным обязательством, Федеральным законом № 273-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

пункт 12 «Арендодатель: <...> / Коммунальная, д. 146/11, тел. 71- 27-79. Плательщик: <...>, тел. <***>. Арендатор: г. Тамбов, ул.

Базарная, д. 104, тел. 47-05-02. Арендодатель: Курманова А.И. Плательщик: Рожков А.В. Арендатор: Конаков М.А.».

2) исключить п.п. 3.1.6., 4.2.3., 4.2.6.-4.2.8., 4.2.19., 10.1. из текста договора № 1982/к от 01.04.2019.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях по иску (л.д. 92, 93).

Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотивам, приведённым в отзыве и дополнительном отзыве (л.д. 58-60, 108-110), указав, что в целях единообразного подхода к передаче в аренду нежилых помещений (зданий, сооружений) постановлением администрации города Тамбова № 5788 от 07.11.2018 утверждена примерная форма договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, используя которую Комитетом был подготовлен и направлен истцу для подписания проект договора аренды № 1982/к от 01.04.2019 (срок действия с 12.01.2019 по 11.12.2019).

В период ведения переговоров по заключению упомянутого договора аренды истец вносил арендную плату, указывая в платежных поручения ранее действующий договор аренды № 1982/к от 12.02.2018.

С 01.08.2019 (до обращения истца в суд с настоящим иском, но после получения протокола согласования разногласий) ТОГБУ «ДЭЛЗ» вносило арендную плату указывая в платежных поручениях договор № 1982/к от 01.04.2019 (платежные поручения № 494833 от 01.08.2019, № 770871 от 03.09.2019), что указывает на исполнение стороной условий договора (с учётом протокола согласования разногласий).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» акцепт, в частности, может быть выражен путём совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключённым с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон.

По смыслу ч. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ (Гражданский кодекс) для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для её акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объёме. Если действия совершены в срок, указанный в оферте, но оферент узнал о совершении таких действий по истечении такого срока, то подлежат применению правила статьи 442 Гражданского кодекса.

Таким образом, договор № 1982/к от 01.04.2019 считается заключённым на согласованных сторонами условиях с учётом протокола согласования разногласий к этому договору.

Кроме того, данный договор не является публичным, поэтому его спорные положения не могут быть утверждены судебным актом.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения исковых требований ТОГБУ «ДЭЛЗ» отсутствуют.

В судебном заседании представитель просил в иске отказать.

Третье лицо представило отзыв на иск (л.д. 106, 107), согласно которому правовую позицию истца поддержало. В судебном заседании представитель исковые требования также поддержал.

Из материалов дела следует, что при заключении договора № 1982-к от 01.04.2019 между Комитетом и ТОГБУ «ДЭАЗ» возникли разногласия.

На полученный проект договора № 1982-к от 01.04.2019 истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к договору № 1 от 27.05.2019 (л.д. 29-31).

Комитет, в свою очередь, письмом № 30-30-2451/9 от 28.06.2019 направил в адрес ТОГБУ «ДЭАЗ» протокол согласования разногласий (32-35).

По причине не согласия сторон по ряду пунктов договора, заявлен настоящий иск.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон по делу, суд находит исковое заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу положений ч. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса, п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 16 от 14.03.2014 «О свободе договора и её пределах»).

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Частью 1 ст. 433, ч. 1 ст. 435 Гражданского кодекса закреплено, что договор признается заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о её принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (ч. 1 ст. 438 Гражданского кодекса).

Из положений ст. 443 Гражданского кодекса следует, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Частями 1-3 ст. 426 Гражданского кодекса установлено, что публичным договором признается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей.

Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса.

Нормами ч.ч. 1, 2 ст. 445 Гражданского кодекса определено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам ч. 4 ст. 445, ч. 1 ст. 446 Гражданского кодекса если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обобщая приведённые нормы следует сделать вывод о том, что в судебном порядке могут рассматриваться преддоговорные разногласия, вытекающие только из публичного договора. При этом не важно, кем является сторона, для которой заключение договора обязательно, стороной, направившей оферту, или стороной, получившей оферту.

В рассматриваемом случае Комитет в порядке ч. 1 ст. 435 Гражданского кодекса направил в адрес ТОГБУ «ДЭАЗ» оферту - проект договора № 1982-к от 01.04.2019.

Истец данную оферту не акцептовал, направив в адрес ответчика новую оферту (ст. 443 Гражданского кодекса).

Из содержания направленного Комитетом в адрес ТОГБУ «ДЭАЗ» протокола согласования разногласий усматривается, что ответчиком в редакции истца принят только п. 12 проекта договора № 1982-к от 01.04.2019.

Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова № 1982/к от 01.04.2019 не является публичным договором, а Комитет, направивший оферту (проект договора), стороной, для которой заключение этого договора обязательно.

Ссылки истца на нормы Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (Закон о защите конкуренции) основаны на неверном толковании норм материального права.

Так, в силу п. 3 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество государственным и муниципальным учреждениям.

По истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (п.п. 1, 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приведённые нормы допускают возможность заключения нового договора аренды в отношении муниципального имущества, но не наделяют истца правом оспаривать условия нового договора аренды в суде по правилам, предусмотренным для заключения публичного договора.

Обратное бы противоречило перечисленным выше нормам Гражданского кодекса, основным началам гражданского законодательства, которое основывается на признании свободы договора (ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса).

Статьёй 9 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Из норм ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ч.ч. 3.1., 5 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном ст. 70 АПК РФ, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесенные лицами,

участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются

арбитражным судом со стороны. Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Направить лицам, участвующим в деле, решение заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: <...>, через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Ю.В. Попов