Решение от 3 ноября 2023 г. по делу № А74-2467/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-2467/2023
03 ноября 2023 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2023 года. Решение в полном объёме изготовлено 03 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Т.В. Чумаченко при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МедСервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения в части определения цены.

При участии в судебном заседании представителя:

ответчика - ФИО2 по доверенности от 20.07.2023, при предъявлении диплома от 29.06.2006.

Общество с ограниченной ответственностью «МедСервис» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения в части определения цены.

Определением от 26.09.2023 принято уточнение исковых требований, согласно которому истец просил урегулировать разногласия, возникшие межу Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «МедСервис» по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, в отношении нежилого помещения, кадастровый номер 19:01:070202:1437, расположенного по адресу: <...> помещение 90Н, площадью 49,3 кв.м., изложив пункты договора в следующей редакции:

пункт 2.1. «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 2 216 000 (два миллиона двести шестнадцать тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

пункт 2.2. «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 59-ФЗ от 22.07.2008 на основании заключения ООО «Эксперт-Оценка» № 52/14/08/23»;

подпункт 2.3.1. «Стоимость нежилого помещения в размере 2 216 000 (два миллиона двести шестнадцать тысяч) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2. - 2.3.9. настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями».

Истец, извещённый надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, своего представителя не направил. Направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании частей 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

23.11.2022 ООО «МедСервис», как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 обратилось в Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана с заявлением о выкупе нежилого помещения площадью 51,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 90Н.

Постановлением администрации города Абакана от 29.12.2022 № 2538 «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения № 90Н, расположенного по адресу: <...>» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи нежилого помещения составляет 3 820 000 руб. (пункт 2 постановления).

Письмом от 29.12.2022 № 2199 Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора купли продажи нежилого помещения с ипотекой, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем составляет

3 820 000 рублей без НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС. Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 59-ФЗ от 22.07.2008 на основании отчёта ООО «ЭТАЛОН» об оценке рыночной стоимости № 182-22.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения.

При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Эталон».

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости независимым оценщиком ООО «Эталон». Согласно отчёту от 24.01.2023 № 020123 стоимость нежилого помещения на 17.02.2023 составила 2 640 000 руб.

03.02.2023 Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана направил в адрес истца письмо № 210, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 2.1, 2.2 договора, в котором настаивал на своей редакции пунктов договора, определяющих размер выкупной цены.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности объекта недвижимости, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 90Н. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого

оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату 23.11.2022 рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена и экспертом проведены судебная оценочная экспертиза и судебная дополнительная экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 90Н.

По результатам дополнительной экспертизы согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» ФИО3 от 05.10.2023 № 52/14/08/23-1, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 90Н, площадью 51,3 кв.м, по состоянию на 23.11.2022 составляет 2 744 000 руб.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив исковые требования на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что заключение общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» ФИО3 от 05.10.2023 № 52/14/08/23-1, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере

2 744 000 руб., является достоверным и обоснованным.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд пришел к выводу, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» ФИО3 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен.

На основе примененных методов оценки в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта 2 744 000 руб.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» ФИО3 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

С учетом изложенного указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.

Суд учитывает, что в силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.3.1 договора снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта недвижимости в размере

2 744 000 руб.

По изложенным основаниям требование истца об установлении выкупной цены нежилого помещения в размере 2 216 000 руб. удовлетворению не подлежит.

Пункт 2.2 договора следует исключить из договора, т.к. данный пункт договора не является определяющим и не несет смысловой нагрузки, поскольку цена выкупа имущества определена в ходе рассмотрения настоящего дела по существу.

При таких обстоятельствах, требование об урегулировании разногласий по договору подлежит удовлетворению с определением выкупной цены объекта в размере 2 744 000 руб.

Государственная пошлина по делу составляет 6000 руб., уплачена истцом по платежному поручению от 11.04.2023 № 72.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика, по результатам рассмотрения дела расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На выплату вознаграждения за проведенную обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» по делу судебную экспертизу истец понес расходы в сумме 15 000 руб. (платежное поручение от 12.07.2023 № 124).

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Обращаясь в суд для разрешения преддоговорного спора (требование неимущественного характера), истец преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества. По результатам его рассмотрения иск удовлетворен.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит на ответчика понесенные истцом судебные расходы по государственной пошлине 6000 руб. и на оплату судебной экспертизы 15 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «МедСервис» по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 90Н, кадастровый номер 19:01:070202:1437, изложить пункты договора в следующей редакции:

пункт 2.1 «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 2 744 000 (два миллиона семьсот сорок четыре тысячи) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

пункт 2.2 договора исключить;

пункт 2.3.1 – «Стоимость нежилого помещения в размере 2 744 000 (два миллиона семьсот сорок четыре тысячи) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями».

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «МедСервис» 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Т.В. Чумаченко