Решение от 2 октября 2019 г. по делу № А41-53105/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-53105/18
02 октября 2019 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 02 октября 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Самороковской, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЛАЗУРЬ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.08.2011, юридический адрес: 123022, <...>)

к Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" (SHAVARA LIMITED LLC, адрес: 5 Themistokli Dervi Street, Elenion Building, 2nd floor, 1066, republic of Cyprus, Nicosia) (адрес: 143022, <...>; почтовый адрес: 125047, г. Москва, а/я 77)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>); Публичное акционерное общество "СБЕРБАНК РОССИИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 20.06.1991, юридический адрес: 117997, <...>); Акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 24.04.2000, юридический адрес: 119034, <...>); Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.10.1990, юридический адрес: 190000, <...>); Публичное акционерное общество Акционерный коммерческий банк "Балтика" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 25.03.1992, юридический адрес: 121069, Московская область, Трубниковский переулок, д. 13, корп. 1); Публичное акционерное общество "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 24.12.1992, юридический адрес: 109147, <...>); Акционерное общество "КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК ДЕЛЬТАКРЕДИТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 04.02.1999, юридический адрес: 125009, <...>); Акционерное общество Коммерческий банк "ГЛОБЭКС" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 24.10.2001, юридический адрес: 109004, <...>); Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" (Акционерное общество) (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 20.01.2000, юридический адрес: 107045, <...>); Публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 08.04.1999, юридический адрес: 119048, <...>); Акционерное общество "БМ-БАНК" (ранее – АКБ "Банк Москвы) (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 24.03.1994, юридический адрес: 107996, <...>); Публичное акционерное общество АКБ "Связь-Банк" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.01.1999, юридический адрес: 105066, <...>); Общество с ограниченной ответственностью "ТЦ Беляево" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 07.07.2015, юридический адрес: 119435, <...>, пом. I ком. 18); ФГКУ "РОСВОЕНИПОТЕКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 08.06.2006, юридический адрес: 123007, <...>); Коммерческий банк "РИАЛ-КРЕДИТ" (ООО) (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 23.01.2002, юридический адрес: 115172, <...>), Министерство строительного комплекса Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 13.07.2012, юридический адрес: 143407, Московская область, г. Красногорск, булл. Строителей, 1); Главное управление государственного строительного надзора Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 06.04.1998, юридический адрес: 143103, <...>, доп. адрес: 123592, <...>), Администрация города Лобня Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.11.2001, юридический адрес: 141730, <...>); Министерство жилищной политики Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 09.11.2018, юридический адрес: 143407 <...>)

об обязании в течение 30 дней передать в собственность земельные участка и совершить действия, связанные с регистрацией права собственности; о взыскании на случай несвоевременного исполнения судебного акта неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 представитель по доверенности № б/н от 20.05.2019 г., паспорт РФ.

от ответчика: ФИО2 представитель по доверенности № 20190903/05 от 03.09.2019 г., паспорт РФ; ФИО3 представитель по доверенности № 20190903/05 от 03.09.2019 г., удостоверение № 1351.

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛАЗУРЬ" (далее – ООО "ЛАЗУРЬ", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" (далее – Компания "Шавара Лимитед", ответчик) со следующими требованиями:

- обязать Компанию "Шавара Лимитед" в течение 30 дней с даты вступления в силу решения суда передать в собственность ООО "ЛАЗУРЬ" следующие земельные участки: по договору аренды земельного участка № 1-07А от 20 июля 2012 г.: 50:41:0020610:389, 50:41:0020610:396, 50:41:0020610:400, 50:41:0020610:404, 50:41:0020610:406, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:409, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:411, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:417, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:420, 50:41:0020610:423, 50:41:0020610:414; по договору аренды земельного участка №2-07А от 20 июля 2012 г.: 50:41:0020610:378, 50:41:0020610:379, 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:382.

- обязать Компанию "Шавара Лимитед" в течение 30 дней с даты вступления в силу решения совершить действия, связанные с регистрацией права собственности ООО "ЛАЗУРЬ" на следующие земельные участки: по договору аренды земельного участка № 1-07А от 20 июля 2012 г.: 50:41:0020610:389, 50:41:0020610:396, 50:41:0020610:400, 50:41:0020610:404, 50:41:0020610:406, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:409, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:411, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:417, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:420, 50:41:0020610:423, 50:41:0020610:414; по договору аренды земельного участка №2-07А от 20 июля 2012 г.: 50:41:0020610:378, 50:41:0020610:379, 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:382.

- взыскать с Компании "Шавара Лимитед" в пользу ООО "ЛАЗУРЬ" на случай несвоевременного исполнения судебного акта неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения обязательства судебного акта, начисляемой с 31 дня с даты вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Публичное акционерное общество "СБЕРБАНК РОССИИ", Акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк", Банк ВТБ (Публичное акционерное общество), Публичное акционерное общество Акционерный коммерческий банк "Балтика", Публичное акционерное общество "ТРАНСКАПИТАЛБАНК", Акционерное общество "КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК ДЕЛЬТАКРЕДИТ", Акционерное общество Коммерческий банк "ГЛОБЭКС", Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" (Акционерное общество), Публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ", Акционерное общество "БМ-БАНК" (ранее – АКБ "Банк Москвы), Публичное акционерное общество АКБ "Связь-Банк", Общество с ограниченной ответственностью "ТЦ Беляево", ФГКУ "РОСВОЕНИПОТЕКА", Коммерческий банк "РИАЛ-КРЕДИТ" (ООО), Министерство строительного комплекса Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Администрация города Лобня Московской области, Министерство жилищной политики Московской области.

Дело рассмотрено в отсутствии представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве и письменных пояснениях, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 20 июля 2012 года между ООО "УК "Михайловский" Д.У. ЗПИФ рентным "Михайловский-Рентный" (далее – арендодатель) и ООО "ЛАЗУРЬ" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 1-07А (далее – договор аренды № 1-07А), по условиям которого во временное владение и пользование, на срок 5 лет и 8 месяцев, арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:0005, площадью 326200 кв.м, категории земель: "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования: "для сельскохозяйственного использования", расположенный по адресу: Московская область, г. Лобня, р-н. д. Катюшки.

Также 20 июля 2012 года между ООО "УК "Михайловский" Д.У. ЗПИФ рентным "Михайловский-Рентный" (далее – арендодатель) и ООО "ЛАЗУРЬ" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 2-07А (далее – договор аренды № 2-07А), по условиям которого во временное владение и пользование, на срок 5 лет и 8 месяцев, арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:0007, площадью 97300 кв.м, категории земель: "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования: "для сельскохозяйственного использования", расположенный по адресу: Московская область, г. Лобня, р-н. д. Катюшки.

12 ноября 2012 года за Компанией "Шавара Лимитед" зарегистрировано право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:5 и в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:7.

Вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:5 и 50:41:0020610:7 изменен с "для сельскохозяйственного использования" на "под комплексное освоение в целях жилищного строительства".

30 июня 2014 года в связи с переходом права собственности к Компании "Шавара Лимитед" на указанные выше земельные участки, между ООО "ЛАЗУРЬ" (далее – арендатор) и Компанией "Шавара Лимитед" (далее – арендодатель) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды № 1-07А и Дополнительное соглашение к договору аренды № 2-07А.

На основании решения собственника земельных участков от 01.11.2013 года земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:5 был разделен на 43 земельных участка, а земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:7 разделен на 15 земельных участков.

Сведения о вновь образованных земельных участках были внесены в ЕГРН, в том числе о спорных земельных участках.

При разделе земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:5 в ЕГРН, в том числе, были внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 50:41:0020610:389, 50:41:0020610:396, 50:41:0020610:400, 50:41:0020610:404, 50:41:0020610:406, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:409, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:411, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:417, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:420, 50:41:0020610:423, 50:41:0020610:414.

При разделе земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:7 в ЕГРН, в том числе, были внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 50:41:0020610:378, 50:41:0020610:379, 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:382.

В обоснование исковых требований истец ссылается на положения пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 7.3, 7.4 договора аренды № 1-07А в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 22 декабря 2016 года и пунктов 7.3, 7.4 договора аренды № 2-07А в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 22 декабря 2016 года.

В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды № 2-07А в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 22 декабря 2016 года, размер выкупной цены всех арендуемых земельных составляет 350 328 325,98 рублей, а приложением № 1 к Дополнительному соглашению № 3 от 22 декабря 2016 года установлен график выкупа земельных участков.

В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды № 1-07А в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 22 декабря 2016 года, размер выкупной цены всех арендуемых земельных составляет 1 162 248 399,36 рублей, а приложением № 1 к Дополнительному соглашению № 3 от 22 декабря 2016 года установлен график выкупа земельных участков.

Пунктом 7.4 договора аренды № 1-07А в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 22 декабря 2016 года и Пунктом 7.4 договора аренды № 2-07А в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 22 декабря 2016 года предусмотрено, что в связи с реализацией Арендатором выкупа Земельных участков, Арендатор обязуется осуществлять выкуп Земельных участков, предусмотренных для строительства многоквартирных жилых домов в соответствии с проектом планировки территории, только после выкупа других земельных участков, имеющих аналогичный срок выкупа в соответствии с Приложением № 1 к настоящему Договору, но не позднее 6 (Шести) месяцев с даты начала строительства соответствующего многоквартирного жилого дома, размещаемого Арендатором на соответствующем Земельном участке. Указанное требование не распространяется на Земельные участки с кадастровыми номерами 50:41:0020610:419, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:407, выкуп перечисленных земельных участков должен быть осуществлен не позднее даты ввода в эксплуатацию Объектов, построенных на этих земельных участках.

Арендатор осуществляет выкуп иных земельных участков в соответствии с очередностью, установленной в Приложении № 1 к настоящему Договору. При выкупе Земельных участков с одинаковым номером очереди по Приложению № 1 к настоящему Договору Арендатор вправе изменить порядок очередности выкупа таких Земельных участков в рамках сроков, предусмотренных Приложением №1 к настоящему Договору. Оплата осуществляется в рублях, в порядке безналичного расчета на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре, либо дополнительно сообщенный Арендодателем Арендатору письмом. Арендатор вправе исполнить (прекратить) обязательство по оплате выкупной цены в полном размере или в части зачетом обязательства Арендатора по оплате цены объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Арендатор не вправе исполнить (прекратить) обязательство по оплате выкупной цены в полном размере или в части зачетом в счет требования Арендатора к Арендодателю по оплате Инвестиционного взноса по Инвестиционному контракту № б/н, заключенному Сторонами от 18 июля 2012г., если иное не будет установлено в будущем отдельным соглашением Сторон.

В случае несоблюдения срока заключения договора участия в долевом строительстве в соответствии с условиями Инвестиционного контракта № б/н, заключенным Сторонами от 18 июля 2012 г., сроки выкупа Земельных участков пролонгируются на соответствующий период.

В течение 30 дней после полной оплаты каждого Земельного участка стороны обязаны подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности выкупленного Земельного участка.

В связи с тем, что ООО "ЛАЗУРЬ" до марта 2017 года была осуществлена оплата выкупной цены по договору аренды № 1-07А в размере 331 723 259, 88 рублей, а по договору аренды № 2-07А в размере 49 345 461,69 рублей, истец направил в адрес ответчика претензию от 24.05.2018 г. исх. № 87 с требованием о передаче в собственность и совершении действий, связанных с регистрацией перехода права собственности земельные участки по договору аренды № 1-07А с кадастровыми номерами: 50:41:0020610:389, 50:41:0020610:396, 50:41:0020610:400, 50:41:0020610:404, 50:41:0020610:406, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:409, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:411, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:417, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:420, 50:41:0020610:423, 50:41:0020610:414, а по договору аренды №2-07А с кадастровыми номерами: 50:41:0020610:378, 50:41:0020610:379, 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:382.

Факт направления претензии, подтверждается материалами дела.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Действительно, в силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Заключенные сторонами договоры аренды содержат указанное условие.

Между тем в соответствии с пунктами 5.2.1 Договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договоров аренды, в том числе, арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора ввиду наличия непогашенной задолженности по арендной плате более чем 35 рабочих дней и (или) нарушения сроков выкупа земельных участков более чем на 15 рабочих дней.

Из материалов дела следует, что Компания "Шавара Лимитед" уведомлением № 20171031 от 31.10.2017 года в одностороннем порядке отказалась от договоров аренды земельных участков, в связи с наличием у ООО «Лазурь» задолженности по арендной плате и нарушением сроков выкупа земельных участков.

В соответствии с положениями статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2019 года по делу № А41-97614/18, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 года, отказано в удовлетворении требований ООО «Лазурь» к Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" о признании недействительным односторонних отказов от договора аренды земельного участка №1-07А от 20 июля 2012 года и от договора аренды земельного участка №2-07А от 20 июля 2012 года.

При этом при рассмотрении указанного дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что арендодатель имел право на односторонний отказ от договора аренды земельного участка №1-07А от 20 июля 2012 года и договора аренды земельного участка №2-07А от 20 июля 2012 года, в связи с существенным нарушением арендатором, принятых на себя в рамках указанных договоров обязательств.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы истца о том, что сроки выкупа земельных участков были изменены Дополнительными соглашениями № 3, и арендодатель не имел право на односторонний отказ от договоров аренды со ссылкой на то, что арендатором нарушены сроки выкупа земельных участков, не могут служить в данном случае основанием для признания договоров аренды действующими, так как основанием одностороннего отказа от договоров аренды также являлось наличие задолженности по арендной плате.

При этом факт наличия задолженности по арендной плате подтверждается решением Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2019 года по делу № А40-189076/18, вступившим в законную силу.

В силу положений пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Уведомление от 31.10.2017 г. исх. № 20171031/1 об отказе от договоров аренды № 1-07А и № 2-07А получено ООО "ЛАЗУРЬ" 03 ноября 2017 года (т. 6 л.д. 91-92), из текста уведомления следует, что договоры аренды № 1-07А и № 2-07А прекращают свое действие и считают расторгнутыми с момента получения уведомления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договоры аренды № 1-07А и № 2-07А прекратили свое действие и считаются расторгнутыми 03 ноября 2017 года.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

ООО "ЛАЗУРЬ" с требованием о передаче в собственность и совершении действий, связанных с регистрацией перехода права собственности земельные участки по договорам аренды № 1-07А и № 2-07А обратилось к ответчику 24.05.2018 г., то есть после расторжения договоров аренды в одностороннем порядке и прекращения их действия.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.).

Поскольку договоры аренды прекратили свое действие, в связи с их расторжением в одностороннем порядке и в силу положений пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ обязательства сторон по нему прекращены, в том числе и по условиям о выкупе арендованного имущества, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья Р.Ш. Бирюков