Решение от 25 октября 2017 г. по делу № А32-13447/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-13447/2017
г. Краснодар
25 октября 2017 года
Резолютивная часть решения принята 18.10.2017

Полный текст решения изготовлен 25.10.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354000, <...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Империал» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, <...> (далее – ответчик, общество)

о взыскании 980 917,87 рублей,

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО2 – представитель, по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Администрации обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402008:347 общей площадью 2 411 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 в размере 965 309,98 рублей, по пене 15 607,89 рублей; о расторжении договора от 09.12.2009 № 4900005484 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402008:347 общей площадью 2 411 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований. Указывает на то, что задолженность по арендной плате отсутствует, существенные нарушения условий договора устранены в разумный срок.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 18.10.2017 объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 18 октября 2017 года. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город – курорт Сочи на праве муниципальной собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402008:347, площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Ленина, запись государственной регистрации от 11.03.2009 № 23-23-22/006/2009-466.

09 декабря 2009 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402008:347 площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, для размещения реабилитационного центра с лечебно – оздоровительным комплексом и лабораторией антидопингового контроля.

Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 01 декабря 2019 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2016 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись государственно регистрации от 02.03.2010 № 23-23-22/164/2009-290.

В силу пункта 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартал. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

В связи с тем, что общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы, администрация в адрес ответчика направляла претензии от 14.04.2016, от 16.08.2016, с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Истец, указывая на то, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы, а также неиспользование земельного участка, предоставленного для целей строительства, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008).

В силу пункта 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартал. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Истцом к взысканию заявлена задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 в размере 965 309,98 рублей.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик в материалы дела представил платежные поручения № 17 от 21.09.2016 на сумму 480 016,98 рублей, № 1 от 01.06.2017 на сумму 1 465 672,00 рублей.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора задолженность по арендной плате отсутствует, в связи, с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате не подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено о взыскании пени в сумме 15 607,89 рублей.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартал. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Ответчик в материалы дела представил платежные поручения № 18 от 21.09.2016 на сумму 19 983,02 рублей, № 2 от 01.06.2017 на сумму 130 000,00 рублей.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора пени погашены в полном объеме, в связи с чем исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворение.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорный договор заключен на срок более чем пять лет (пункт 2.1 договора), поэтому к нему применимы специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключаемого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды.

В отличие об общих оснований и порядка прекращение договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основание для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как указано выше основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы, а также неиспользование земельного участка, предоставленного для целей строительства.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2016 № 306-ЭС16-4828, постановлениях Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 25.04.2017 по делу №А32-24213/2016, от 18.01.2017 по делу №А32-4408/2016, от 16.02.2017 по делу №А32-16655/2016.

Как указано выше на момент рассмотрения настоящего дела задолженность по арендной плате и пене отсутствует. Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом.

Наличие иных существенных условий использования спорного земельного участка администрация не подтвердила.

Ссылка администрации на неиспользование арендатором спорного земельного участка не обоснована и не подтверждена материалами дела.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 ориентирует суды на применение норм статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом, установленных в ней исключений.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно приступить к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договором.

Между тем конкретные сроки освоения участка стороны не согласовали и в договоре не закрепили (абзац пятый статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 5.2.4 и 5.3.6 договора арендатор обязан приступить к строительству после согласования и утверждения проектной документации, прохождения экспертиз и получения разрешения на строительство, а завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию – в срок 19.12.2019.

Обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой невозможно осуществить строительство, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Следовательно, время, необходимое для освоения земельного участка, включает период проведения работ по архитектурно – строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство.

По смыслу статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации в системном единстве со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. Поэтому именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащих основанием для прекращения арендных отношений.

Соответствующая правовая позиция, сформулирована в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2016 по делу №А41-61816/2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2016 № 305-ЭС16-6393.

Из материалов дела следует, что обществом проведены работы по сбору необходимой исходно – разрешительной документации, в том числе получен градостроительный план земельного участка.

Поскольку освоение участка ответчиком продолжается до настоящего времени, трехлетний срок неиспользования земельного участка, служащий основанием для прекращения арендных отношений, не может считаться истекшим, что исключает возможность досрочного расторжения договора аренды по указанному основанию.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко